قرارداد اجاره واحد مسکونی و نحوه تخلیه آنها
یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره واحد مسکونی است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم:
- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد و الا اجاره باطل است. معمولا مدت اجاره ها یکسال تعیین می شود. مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
- لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد. پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
- اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات شود حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.
- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک است مانند: نصب آبگرمکن یا شوفاژ و…
- اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر به وجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
- مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
- اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده میشود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.
- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر مورد اجاره را در تصرف خود نگهدارد باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بها مکانی که شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
- عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نیست اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوق مستأجر عقد اجاره باطل میشود.
- اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد عقد اجاره باطل یا فسخ نمی شود مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد…
- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کنند حق مطالبه آن را
- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به هنا یا زمین مورد اجاره وارد شود جبران خسارت بر عهده مستاجر خواهد بود
- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولا اشخاص به صورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند.
- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کنند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد. .
- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود. درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارایه و مشتمل بر نام و نام خانواگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک، است.
نمونه درخواست:
احتراما اینجانب ……………….. فرزند…………………… مقیم………………………… یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان ………………………………………به پلاک ثبتی ………………. به موجب قراداد عادی اجاری مورخ………………… به آقای…………………… فرزند…………. از ریحه لغایت ………………… به اجاره دادم اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1276 دارم کپی مصدق سند مالیکت و سند اجاره پیوست است.
- شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کند با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و … از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجراست.
- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجراییه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجراییه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.
- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت . اجاره یا بدهی شارژ و… باشد نمی تواند رأسا نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته د مبالغ ودیعه تا سقف 000/000/10 ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است) و با تقدیم دادخواست، مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا کند.)
خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.
دیدگاهتان را بنویسید
می خواهید در گفت و گو شرکت کنید؟خیالتان راحت باشد :)