مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

 مبنای حقوقی دادخواست اثبات اعیانی

اعیانی، عبارت از کلیه بناها و مستحدثات ساخته شده بر روی عرصه و زمین ملک است.

معمولا مالکیت عرصه و اعیان املاک در یک نفر جمع است و این دو با یکدیگر منتقل می شود؛ اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد.

هر گاه مالک به شخص یا اشخاصی، اجازه ی احداث اعیانی در ملک خود را بدهد، شخص مزبور، مالک اعیانی محسوب میشود و می تواند نسبت به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی از طریق اداره ی ثبت اسناد و املاک، اقدام کند.

شایع ترین مصداق این موضوع در املاکی است که عرصه ی آنها موقوفه است. اجاره ی املاک موقوفه معمولا بلند مدت است و در قرارداد، حق احداث بنا در زمین وقفی به مستأجر داده می شود.

مستأجر ملک موقوفه با ساخت بنا به هزینه ی خود و با اجازه ی رسمی متولی موقوفه، مالک اعیانی محسوب می شود.

در صورتی که اعیانی ملک، قبلا به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک اعیانی آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند، در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی، انتقال گیرنده می تواند، دادخواست الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند.

دادگاه با استعلام از اداره ی ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده، نسبت به اعیانی و در صورت احراز صحت قرارداد، رأی به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی، صادر می کند.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی اثبات اعیانی حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

طرفین دعوی اثبات اعیانی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده، مالک رسمی اعیانی است. اگر بین فروشنده ی اعیانی و مالک رسمی آن، ایادی و واسطه های دیگری باشند، باید نام همه ی آنها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود.

در این دادخواست نیازی به ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست.

مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست اثبات اعیانی

دعاوی راجع به املاک، باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. نحوه ی اجرای رأی با قطعیت رأی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجراییه، دادگاه، ابتدا به محكوم عليه (خوانده) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ، برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی را به نام خواهان، منتقل کند.

اگر محكوم عليه در دفترخانه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده ی دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی اثبات اعیانی

  1. دادگاه مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده ی اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی، صرفا به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود.
  2. اگر اعیانی ملک، قبلا توسط اداره ی ثبت اسناد و املاک، ثبت نشده باشد و سند مالکیت مجزا از عرصه نداشته باشد، دادخواست الزام به ثبت سند رسمی اعیانی، مسموع نیست.
  3. اگر اعیانی ملک، سابقه ی ثبتی ندارد، در صورتی که شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، مصوب سال ۱۳۹۰، وجود داشته باشد، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ی ثبت، اقدام به دریافت سند مالکیت برای اعیانی بکند.

اثبات اعیانی | مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

مستندات قانونی اثبات اعیانی

 ماده ی ۵۰۴ قانون مدنی

هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند، مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه ی اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

ماده ی ۳۹ قانون مدنی

هر بنا و درخت که در روی زمین است و هم چنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است، ملک مالک آن زمین محسوب می شود. مگر این که خلاف آن ثابت شود.

ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ی ثبتی که منشای تصرفات متصرفان قانونی نیز است و هم چنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی باشد.

در هر حوزه ی ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلاف که در این قانون، هیأت نامیده میشود، با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قایم مقام وی و حسب مورد، رییس اداره ی راه و شهرسازی یا رییس اداره ی جهاد کشاورزی یا قایم مقام آنان تشکیل می شود.

هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارایه شده و در صورت لزوم، انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناسی مبادرت به صدور رأی می کند.

الف- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی.

ب- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه ی وی.

پ- مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی

ت- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محكوم عليه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محكوم عليه مطالبه کند.

در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محكوم عليه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره – در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی قانون ثبت اسناد و املاک ( الحاقی مصوب ۱۳۲۴)

چنان چه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتيجه اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده، مستقر شود، خلاصه ي سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک، قید کرد و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند، سند مالکیت آن را از اداره ی ثبت بخواهد.

اداره ثبت وقت، معاینه ی محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه و مجاورین، اخطار می کند و در وقت مقرر، صورت مجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد، با دریافت حق الثبت انتقال سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد کرد و در صورت بروز اختلاف و ارایه ی گواهی رجوع به دادگاه، از تاریخ تنظیم صورت مجلس تاسی روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهایی، خودداری می شود.

بند ۳۲۹ مجموعه بخش نامه های ثبتی (حق احداث اعیانی برای غیر)

چنان چه ملکی به عنوان زمین، درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت، حق احداث اعیانی به غیر منتقل شود، همان طوری که متقاضی ثبت، اهد جریان ثبت ملک خود، رأسا اقدام به احداث اعیانی کند، درخواست ثبت مجدد لازم ندارد، درخواست ثبت منتقل اليه نیز که قایم مقام قانونی ثبت، نسبت به اعیانی مستحدثه است، مجوزی نخواهد داشت.

در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل اليه در موقع تحدید حدود ملک، حدود اعیانی صاحب نیز تحديد خواهد شد و چنان چه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه، به نام متقاضی باشد یا احیانا در موقع تحدید حدود، اعیان، تحديد نشده باشد، طبق ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی ثبت، عمل می شود. منتهی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه، صدور سند مالکیت اعيان موکول، با تمام تشریفات قانونی و انقضای مواعد اعتراض، نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و اعم اعتراض، نسبت به اصل ملک و حدود، خواهد بود.

به این ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور، صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه، بلا اشکال است.

مشاوره حقوقی الزام به فک رهن

رویه و نظریات قضایی اثبات اعیانی

 رأی شماره ی ۱۲۹۱ مورخ ۸۴/ ۹ / ۱۲ شعبه ی ۷ دادگاه تجدید نظر تهران

در مورد تجدید نظر خواهی آقای…. به وکالت از طرف آقایان از دادنامه ی شماره ی که به موجب آن، حکم به رد دعوى الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیان مورد معامله و حکم به رد دعوى الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه، صادر شده است، صرف نظر از استدلال دادگاه بدوی، نظر به این که اولا : پلاک مورد معامله که اعیان آن مورد معامله واقع شده است، سند مالکیت اعیان ندارد و فقط عرصه ی آن به ثبت رسیده است و ملکی که اعیان آن سند مستقلی نداشته باشد، اعیان آن بدون عرصه، قابلیت انتقال ندارد، تجدید نظر خواهان با اداره اوقاف رابطه ی استیجاری ندارند و اجاره نامهای بین تجدید نظر خواهان و اداره ی اوقاف، تهیه و تنظیم نشده است تا اداره ی اوقاف را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره کند.

بر این اساس دادگاه در مجموع، تجدید نظرخواهی را وارد نمی داند و با تلقی حکم به قرارداد نامه ای، تجدید نظر خواسته را در اجرای قسمت اول مادهی ۳۵۳ از ق.آ.د.م، تأیید می کند.

رأی شماره ی ۶۵۵ کلاسه ی ۹۱۷۷۳۴ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

مالکیت تجدید نظر نسبت به اعیانی ملک مورد نزاع به موجب حکم قطعی دادگاه، به رسمیت شناخته شده است. نامبرده باید به موجب مفاد حکم از اداره ی ثبت اسناد و املاک، تقاضای صدور سند، نسبت به اعیانی ملک بکند. اگر پس از صدور سند، نسبت به اعیانی، تعارض با سند مالکیت تجدید نظر خوانده داشته باشد، دعوی قانونی مطرح کند


خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.

نقد و بررسی‌ها

هنوز بررسی‌ای ثبت نشده است.

اولین کسی باشید که دیدگاهی می نویسد “مشاوره حقوقی اثبات اعیانی”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *