مشاوره حقوقی دعوای اثبات مالکیت ملک

مبنای حقوقی دادخواست اثبات مالکیت ملک

اگر ملکی در اداره ی ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک، اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است، دعوایی به خواسته ی اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند. دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، نظير تصرف ملک، مبایعه نامه ی عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی اثبات مالکیت ملک حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

طرفین دعوی اثبات مالکیت ملک

در دعوای اثبات مالکیت، خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنان چه ایادی قبلی نیز داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.

مرجع صالح برای رسیدگی به اثبات مالکیت ملک

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود.

نحوه ی اجرای رأی اثبات مالکیت ملک

حکم اثبات مالکیت، اعلامی است و نیاز به صدور اجراییه نیست و پس از قطعیت حکم، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می تواند از مزایای رأی استفاده کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی اثبات مالکیت ملک

1. خواسته ی اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل استماع نیست؛ چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد، بر خلاف قانون ثبت بوده است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی، صادر می کنند. بنابراین دعوای اثبات مالکیت، زمانی طرح میشود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند.
2. برای اثبات مالکیت، الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست؛ بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد. به عنوان مثال: مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.
3. در مورد ملک ثبت نشده ای که در تصرف شخص دیگری است، مدعی دعوای اثبات مالکیت می تواند، دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح کند.

مستندات قانونی دعوی اثبات مالکیت ملک

 ماده ی ۳۵ قانون مدنی

تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است. مگر این که خلاف آن ثابت شود.

 ماده ی ۳۷ قانون مدنی

اگر متصرف فعلی، اقرار کند که ملک، سابقأ مال مدعی او بوده است، در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

ماده ی ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

در نقاطی که اداره ی ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است:

1. کلیه ی، عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است.
2. صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه.

ماده ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت ، ممانعت از حق ، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزهی آن واقع است. اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

رویه و نظریات قضایی اثبات مالکیت ملک

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/ ۱۰ /۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

خلع ید از اموال غیر منقول، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوی خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه ی پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می شود. این رأی بر طبق مادهی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم الاتباع است.

 رأی وحدت رویه ی شماره ی ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/ ۱۰ / ۱۰ دیوان عالی کشور

دادگستری، مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات میباشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید دارد. الزام قانونی مالكین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده است، مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است، رسیدگی کنند. بنابراین رأی شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، صحیح تشخیص میشود. این رای بر طبق مادهی واحدهای قانون وحدت رویه ی قضایی، مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

 رأی شماره ی ۶۳۳ مورخ ۱۳۹۱/ ۱۰ / ۱۳ شعبه ی ۵ دیوان عالی کشور

رسیدگی نسبت به دعوی راجع به اثبات مالکیت، نسبت به اراضی که جزء منابع طبیعی اعلام شده و برای آن سند صادر شده است، در صلاحیت دادگاه مرکز استان محل وقوع ملک است.

رأی شماره ی ۱۰۷۲ مورخ ۹۱/ ۸ /۳۰ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوای اثبات مالکیت، شایبه ی ایجاد مالکیت موازی، در قبال اسناد رسمی و ثبتی را تداعی می کند که با مقررات مربوطه در تمارض می باشد و نظر به این که طرح دعوی نسبت به ترتب آثار و نتایج مالکیت، در واقع مثبت مالکیت نیز خواهد بود، بنابراین دعوی به کیفیت مذکور، قابلیت استماع را ندارد.

رأی شماره ی ۹۵۰۹۹۷۲۶۴۰۹۰۰۹۹۳ مورخ ۹۵/ ۸ /۲۵ شعبه ۹ دادگاه عمومی حقوقی شهریار

از آن جایی که ملک موصوف، فاقد سابقه ی ثبتی رسمی می باشد و در ذیل مبایعه نامه، متعهد شده است که مبیع را حداکثر تا تاریخ ۸۴/ ۵ / ۳۰ تخلیه و تحویل بدهد، فلذا قرارداد مذکور با رعایت اصول کلی حاکم بر قراردادها، تنظیم شده و برای طرفین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است

نظریه ی مشورتی شمارهی ۷٫۲۱۸۷مورخ ۱۳۸۵/ ۳ /۳۰ اداره ی حقوقی قومی قضاییه

مطابق مقررات ماده ی ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک، پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی این که در ضمن جریان ثبت، تضییع حقی از کسی شده است، قابل پذیرش نیست. اعم از این که دعوی تضییع حق مذکور، به عنوان مطالبهی قیمت باشد یا هر عنوان دیگر. بنابراین در مورد املاک ثبت شده، دعوی اثبات مالکیت بر خلاف سند رسمی، قابل پذیرش نیست؛ اما در مورد املاک فاقد سابقه ی ثبتی، چون تثبيت مالکیت اشخاص بر اساس مقررات مزبور عمل می کند. مگر این که در خصوص مالکیت، اختلاف باشد که در این حالت با توجه به این که دادگستری مرجع رسمی تظلمات می باشد، رسیدگی به اختلاف طرفین نه تنها منع قانونی ندارد؛ بلکه در زمرهی تکالیف قانونی دادگاههای عمومی است.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷٫۳۲۸۱ مورخ ۶۲/ ۸ / ۲۱ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

ماده ی ۲۲ قانون ثبت، راجع به معتبر بودن ثبت ملک به قوت خود باقی است و به این ترتیب در مواردی که مطابق ماده ی یاد شده، ملکی به نام اشخاص ثبت شده باشد، دیگر محلی برای استناد به سوگند، جهت اثبات مالکیت دیگری نخواهد بود.

نشست قضایی دادگستری سیرجان، تیر ۱۳۸۶

نظر اکثریت: طبق رأی وحدت رویه شماره ی ۸۳/ ۶۷۲ رسیدگی به دعاوی خلع یدی که مستند دعوای خواهان یک فقره سند عادی است، قابلیت استماع در دادگاه را ندارد. ولیکن چنان چه دعوای اثبات مالکیت توأم با خلع ید مطرح شود، دادگاه پس از بررسی و صدور حکم بر اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را نیز مورد پذیرش قرار داده و خوانده را به خلع ید از اعیان غیر منقول محکوم خواهد کرد. نظر اقلیت: دعاوی اثبات مالکیت و خلع ید توأمان در دادگاه، قابلیت استماع ندارد و منحصرأ رسیدگی به دعوای خلع ید به استناد رأی وحدت رویه ی مذکور، فرع برداشتن سند رسمی است. چنان چه خواهان دعوا، سند رسمی دفترچه ای یا موضوع مادهی ۲۲ قانون ثبت که از طریق اداره ی ثبت اسناد، اخذ می شود را نداشته باشد، دعوای نامبرده مبنی بر خلع ید نیز قابل استماع نخواهد بود و طرح دعوای اثبات مالکیت نیز در محاکم، قابلیت استماع ندارد. نظر کمیسیون نشست قضایی خلع ید از اعیان غير منقول، فرع بر اثبات مالکیت است و مطابق رأی وحدت رویه ی شماره ی ۸۳/ ۶۷۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، دعوای خلع ید به استناد سند عادی، قابلیت استماع ندارد. مدعی در اجرای مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت باید در دادخواست خود حسب مورد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و خلع ید و تحویل ملک یا اثبات مالکیت در مورد پرونده هایی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است، به طرفیت ایادی قبلی و متعاقبا خلع يد غاصبانه را تقاضا کند .

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.