اولین کسی باشید که دیدگاهی می نویسد “مشاوره حقوقی در مورد اجاره اماکن تجاری توسط مستاجر دوم” لغو پاسخ
ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی در مورد اجاره اماکن تجاری توسط مستاجر دوم حائز اهمیت است را ارائه دهیم.
۱. بیان نمایند چگونه مستاجر میتواند نسبت به اجاره دادن ملک مورد اجاره به شخص دیگری اقدام نماید.
۲. توضیح دهند که به چه صورت مستاجر اول می تواند اجرت المثل یا اجرت المسمی مطالبه نماید.
توصیف قضیه اجاره اماکن تجاری توسط مستاجر دوم
خواهان دعوی تخلیه عین مستاجره تجاری و مطالبه اجور معوقه به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند. ادعای خواهان آن است که سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی …. را از آقای الف خریداری کرده است و مقرر می‌شود ماهان مبلغ ده هزار ریال به عنوان اجاره بها بپردازد. طبق قرارداد خواهان اجازه تغییر شغل و انتقال منافع به غیر را نداشته است. خواهان منافع عین مستاجره را برای مدت یک سال از تاریخ ۷۴/۸/۱ لغایت ۷۵/۸/۱ در قالب عقد اجاره در اختیار خواننده قرار می دهد و از او، یک فقره چک به مبلغ ۲۰ میلیون ریال بابت ودیعه و تضمین تخلیه دریافت می کند اجاره‌بها نیز ماهیانه ۴۵۰ هزار ریال تعیین می شود و اجاره‌بها نیز ماهیانه ۴۵۰ هزار ریال تعیین می شود. خواهان به علت عدم پرداخت اجاره بها بعد از پایان مدت اجاره تقاضای تخلیه می کند و اجاره بهای مقرر را مطالبه می نماید. خوانده در مقام دفاع می گوید: “… اولین خواهان مالک عین مستاجره نیست و خودش مستاجر است و نمی تواند تقاضای تخلیه کند. ثانیاً تمام مبالغ اجاره بها را به مالک اصلی پرداخت کرده است و رسید وجوه پرداختی را تقدیم دادگاه می کند…” دادگاه بدوی خوانده را به پرداخت اجور معوقه و تخلیه از این مستاجر محکوم می کند و از آنجا که روابط خواهان و خوانده را مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوبه ۱۳۵۶ تشخیص می‌دهد چنین استدلال می‌کند که: “… مالک عین مستاجره، حق اجاره مجدد ملک را به مستاجر دیگر نداشته و با وجود فروش سرقفلی به خواهان حق دریافت اجاره‌بها از مستأجر دوم را ندارد و مستاجر دوم (خوانده) بری‌الذمه نشده است…” با تجدید نظر خواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدید نظر استان رسیدگی می‌شود و هیئت دادرسانی این دادگاه رای بدوی را نقض در ماهیت امر انشای رای می کنند. استدلال دادگاه تجدید نظر چنین است: “… خواهان بدوی صراحتاً به واگذاری منافع عین مستاجره به خواننده در قبال دریافت مبلغ ۲۰ میلیون ریال اذعان دارد و مفاد اجاره‌نامه استنادی خواهان نیز موید همین مطلب است و از طرفی اقامه دعوی تخلیه عین مستاجره از امتیازات و حقوق قانونی مالک عین است و تبعاً دریافت اجاره بها نیز از حقوق نامبرده می باشد. لذا رای دادگاه بدوی مقدارش بوده و حکم بطلان دعوی خواهان صادر می کند و …”
تحلیل قضیه اجاره اماکن تجاری توسط مستاجر دوم
موضوعاتی که در این قضیه مورد بررسی و اظهار نظر قرار می گیرند:
۱. حق انتفاع منافع عین مستاجره
۲. اجرت المثل ایام تصرف
۳. نظریه‌های اداره حقوقی
۴. نتیجه
۱. حق انتفاع منافع عین مستاجره
درصورتی که روابط میان موجر و مستاجر مشمول مقررات آمره سال ۱۳۵۶ بوده و مستاجر دارای حق انتقال منافع عین مستاجره به دیگری باشد و مورد اجاره را به غیر واگذار کند در تمامی مدتی که زمان اجاره‌اش بامالک باقی است، حق دارند همانند مالک انجام تعهداتش را از منتقل الیه (مستاجر دوم) درخواست کند و حتی از دادگاه تقاضای تخلیه عین مستاجره را بنماید ولی هنگامی که مستاجر فاقد چنین مجوزی است ( در پرونده فرضی چنین است) چنانچه مورد اجاره را به دیگری منتقل کند، این ملک تجاری طبق بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در قبال تخلف مستاجر حق درخواست فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و نمی‌توان چنین حقی را برای مستاجر قائل شد.[1] بند ۲ ماده ۱۴ کیک از موارد تخلیه می باشد مقرر می دارد: ” در موردی که عین مستاجره به منظور کسب و پیشه یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوین از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه لاحق تنظیم شده باشد.”
۲. اجرت المثل ایام تصرف
اجازه انتقال منافع به غیر آن دارد که نمی تواند درخواست تخلیه عین مستاجره‌ای را که به مستاجر دوم انتقال داده، بنماید ولی مادامی که از مالک درخواست تخلیه و اعمال ماده ۱۴ قانون مارالذکر مطرح نشده، کماکان مالک منافع محسوب شده و میتواند از منتقل الیه حذف مورد اجرت المسمی[2] ایا اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.[3]
۳. نظریه های اداره حقوقی در رابطه با اجاره اماکن تجاری توسط مستاجر دوم
در این قسمت به مطالعه و بررسی نظریه های اداره حقوقی قوه قضاییه می‌پردازیم. اداره حقوقی در این نظریه شمار7922/7 مورخ 25/12/1375 می‌گوید:
“با انتقال مورد اجاره از ماهی مستاجر به شخص ثالث با موافقت مالک، روابط استیجاری بین مستاجر و مالک قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستاجر جدید) با مالک برقرار می شود. لذا بعد از انقضای مدت، مستاجر سابق رابطه‌ای با مستاجر لاحق ندارد تا بتواند علیه او دادخواست تخلیه مطرح سازد. به عبارت دیگر مستاجر سابق ذینفع در طرح چنین دعوایی نیست” و در نظریه شماره ۷/۹۹۱۷ مورخ4 /10/1379 مقرر داشته: ” در صورتی که مستاجر دارای حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار کرده باشد، در تمام مدتی که مدت اجاره اش با مالک واقعا حق دارد همانند مالک هم انجام تعهداتش را از منتقل الیه بخواهد و هم درخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید. ولی اگر واقعا حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار نموده باشد، مالک طبق بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در قبال تخلف و مستاجر حق درخواست فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و لذا نمی توان مستاجر نیز حق درخواست تخلیه داد، به علاوه اصولاً رابطه استیجاری بین مستاجر و منتقل الیه برقرار نمی‌شود تا مستاجر بتواند به استناد مقررات و قانون روابط موجر و مستاجر درخواست تخلیه را مطرح سازد. اما در مورد اجاره بهای مقرر فی مابین، نظر به عدم وجود رابطه استیجاری، مستاجر نمی تواند تحت عنوان اجاره بها مبلغی را از منتقل الیه مطالبه کند ولی از باب اینکه عدم تخلیه مورد اجاره از ناحیه مالک، مستاجر کماکان مستاجر مورد اجاره و مالک منافع شناخته می شود، میتواند از منتقل الیه اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.”[4]
۴. نتیجه[5]
در این پرونده رای دادگاه تجدید نظر استان صحیح می‌باشد. زیرا با انعقاد قرارداد اجاره از سوی مستاجر اول با مستاجر دوم و دریافت اجاره بها از سوی مالک موافقت ضمنی وی به انتقال منافع از سوی مستاجر اول حاصل شده و رابطه مابین مالک و مستاجر اول قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستاجر دوم) و مالک برقرار می شود.[6]
[1]این استدلال صحیح و منطبق با موازین حقوقی و قانونی است. (سید تفرشی‌ها)
[2] این نظریه قابل تایید نمی‌باشد. زیرا همانگونه که در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹۱۷ مورخ ۱۳۷۹/۱۰/۴ اداره حقوقی آمده است، مستاجر اول (خواهان دعوی) حق مطالبه اجاره بهای مقرر از مستاجر دوم (منتقل‌الیه) را ندارد. اجرت‌المسمی در وضعیت فعلی نیز همان اجاره‌بهای مقرر است در نتیجه مستاجر اول حق مطالبه اجرت‌المسمی را نخواهد داشت. (سید تفرشی‌ها)
[3] ملاحظه رای وحدت رویه شماره۹ – ۵۵/۳/۱۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور نشده است زیرا چنانچه اجاره‌بها از مستأجر جدید (منتقل‌الیه) بنماید مطالعه اجرت‌المثل محل تامل می‌باشد. (کوهکن)
[4] نظریات اداره حقوقی به شرح فوق الذکر، همگی بر مبانی قانونی و حقوقی و قضایی استوار می‌باشد و بنابراین قابل استناد خواهد بود. مضافاً از “ملاک” و تحلیل هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره ۹ – ۵۵/۳/۵ نیز می توان استفاده نمود و آن را مستند رای در رد دعوی خواهان قرارداد. رای مذکور چنین است: “با توجه به ماده ۱ قانون روابط مالک و مستاجر و تبصره آن با اتخاذ ملاک از مادتین ۵ و ۲۰ مزبور مستاجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر قسمتی از مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید دیگر بعد از انقضای مدت اجاره مالک منافع قسمتی که واگذار گردیده نیست و تصرفی هم در این قسمت برای او باقی نمانده تا بتواند تخلیه یا تعدیل اجاره بهای آن را از مستاجر جدید بخواهد. در چنین مواردی رابطه حقوقی مستاجر سابق نسبت به قسمتی که واگذار گردیده قطع شده و بین مستاجر جدید و مالک رابطه استیجاری برقرار گردیده است.” وقتی مستاجر با اختیار حق واگذاری، مالش منافع قسمت واگذاری نیست به طریق اولی مستاجر بدون اختیار حق واگذاری، نیز مالک نخواهد بود. (سید تفرشی‌ها)
[5] نتیجه‌گیری مذکور صحیح و منطبق با موازین می‌باشد و رای دادگاه تجدید نظر در نقض رای دادگاه بدوی و صدور حکم به بطلان دعوی خواهان نیز موجه است. (سید تفرشی‌ها)
[6] اصولاً ودیعه در قالب وجه نقد و موجب پرداخت می گردد و همانطور که از نام آن پیدا است قرار طرفین در پرداخت ودیعه این است که پس از تخلیه مبلغ ودیعه به مستاجر مسترد گردد.
هرگاه چک بابت تضمین تخلیه صادر شود عرفا به این معناست که در صورت تخلیه مورد اجاره از سوی مستاجر، چک تضمین تخلیه مستاجر مسترد می‌گردد در غیر این صورت موجر می تواند از آن به نفع خود استفاده کند. با این حال، هر با چک در قبال واگذاری منافع عین مستاجره صادر شده باشد نه تنها اثر سابق نمی تواند ادعای تغذیه این مستاجره را بکند بلکه هیچ رابطه‌ای و مالک و حتی مستاجر لاحق وجود نخواهد داشت.
بنابراین در این که حکم دادگاه بدوی خلاف مقررات قانونی روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۵۶) است، تردیدی نیست و حکم به بطلان دعوای خواهان از ناحیه دادگاه تجدیدنظر قطعاً قانونی است. اما هنوز تکلیف چک در فرض قضیه روشن نشده است. اگر ادعای خوانده به اینکه تمام مبالغ اجاره‌بها را به مالک اصلی پرداخت کرده است و رسید وجوه پرداختی را نزد خود دارد، صحیح باشد، مسلما رابطه استیجاری او با مالک عین برقرار رابطه استیجاری سابق قطع شده است. بنابراین مستاجر سابق بابت چه که در دست خود دارد سه فرض را می‌توان تصور کرد:
۱. مبلغ چک بابت ودیعه بوده است: در این صورت مستاجر لاحق به جای تحویل مورد اجاره به مستاجر سابق، رابطه استیجاری خود را با مالک عین برقرار کرده است، مستاجر سابق میتواند مبلغ چک را به نفع خود وصول کند زیرا مستاجر لاحق از مفاد قرارداد خود با مستاجر سابق تخلف کرده است.
۲. مبلغ چک بابت تضمین تخلیه است: در این صورت به لحاظ عدم تخلیه مورد اجاره از سوی مستاجر لاحق، مستاجر سابق میتواند مبلغ چک را به نفع خود وصول کند.
۳. مبلغ چک بابت واگذاری منابع عین مستاجر است: در این فرض با دریافت مبلغ چک، مستاجر سابق در مورد اجاره نداشته و ندارد و نه تنها حق تغذیه مورد اجاره را ندارد و رابطه استیجاری او با مالک عین قطع شده و هیچ رابطه استیجاری نیز با مستاجر لاحق از ابتدا نیز نداشته است. (اسماعیل هریسی)
خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.
نقد و بررسی‌ها
هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.