مشاوره حقوقی اراضی و انواع آن

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی اراضی و انواع آن حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

بند یکم: تعریف لغوی اراضی

(ا) (ع.) (ا) ج ارض. 1. زمین­ها 2. زمین­های دایر و مزروع، موات زمین­هایی که دایر نباشد و مالکی نداشته باشد، عشر زمین­هایی که موقع گرفتن مالیات مساحت آن منظور نمی­شود، بایر زمین­هایی که در آن­ها کشت و زرع و آبادی نباشد. مق. دایر^[1]

بند دوم: انواع اراضی

الف. اراضی را از حیث مالکیت به شیوه ­های متفاوتی تقسیم­بندی نموده­اند: از جمله براساس نحوه مالکیت می­باشد که چهار نوع خصوصی، عمومی، دولتی و موقوفه می­باشد و در یک تقسیم­ بندی کلی، مالکیت اراضی را به عمومی و خصوصی تقسیم می­کنند که دراین تقسیم، مالکیت عمومی(انفال) به مفهوم عام خود در مقابل مالکیت  خصوصی قرار می­گیرد.

اراضی خصوصی: منظور از خصوصی، اراضی است که متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی می­باشد. این دسته از اراضی در زمره اموال خصوصی شخص محسوب می­گردند. اما مالکیت اشخاص براین زمین ها باید براساس مقررات ثبت تثبیت گردد.

اراضی با مالکیت دولتی: منظور از این زمین ها آن دسته می­باشد که دولت مانند هرشخص حقیقی و حقوقی آن را تملیک می­کند و دولت مانند سایر اشخاص حق دارد دریافت سند مالکیت را از ادارات ثبت تقاضا کند.

زمین های دولتی را نیز می­توان به سه دسته تقسیم نمود: الف – اموال حاکمیتی،  ب – اموال تحت تصدی و ج – اموال در اختیار دولت تقسیم کرد. درخصوص اموال دسته اول دولت، صرفا به نگهداری و حراست از آن­ها می­پردازد و وزارتخانه­ها فقط حق واگذاری به آن­ها را به یکدیگر دارند. در مورد اموال تحت تصدی بدون اینکه دولت مالک آن­ها شود، تابع مقررات حقوقی خصوصی یا آیین نامه­های خاص معاملات دستگاه تصدی­گر مانند مؤسسات غیرانتفاعی و شرکت­های وابسته به دولت، است. دسته سوم اموال در اختیار دولت به آن دسته از اموالی مثل زمین­هایی موات اعم از شهری و برون­شهری اطلاق می­شود. هم­چنین شامل زمین­های بایر درون­شهری و برون ­شهری و نیز آبها، معادت­چنین شامل زمین­های بایر درون­شهری و برون ­شهری و نیز آبها، معادن، مراتع و جنگل­ها، آبخیزداری و شیلات، و در نهایت اموال مجهول المالک، بلامالک، استردادی از غاصبین، مشمول اصل 49 قانون اساسی و مصادره­ای، می­شود.

اراضی با مالکیت عمومی: در هر کشور اموال و ثروت­هایی وجود دارد به نام اموال اشخاص معین، بنابراین شهروندان حق دارند بدون هیچ­گونه تبعیض یا تفاوتی از آن استفاده کنند. این دسته از اموال، اموال عمومی نامیده می­شود و مالکیت آن­ها مالکیت عمومی محسوب می­شود.

اراضی موقوفه: ماده 55 قانون مدنی در تعریف وقف بیان می­دارد: «وقف عبارت است از این که عین مال حبس و منافع آن تبدیل شود.» بنابراین موضوع برقراری حق انتفاع می­باشد. وقف به اعتبار موقوف علیهم به وقف عام و خاص تقسیم می­شود. دروقف خاص یک یا چند نفر خاص و مشخص از منافع موقوفه استفاده می­کند ولی در وقف عام منافع در راه خیر و عام المنفعه به کار می­رود.

ب. از نظر بهره­ برداری اراضی را به سه دسته موات، بایر و دایر تقسی م­بندی می­کنند که درادامه به بررسی تعریف هریک براساس مواد قانونی پرداخته می­شود.

1. اراضی موات – «موات» در لغت به معنی بی­جان، مرده، زمین خشک و بایر و خالی از سکنه و زمین ویران که مالک نداشته باشد^[2] و هم­چنین به عنوان ویژگی زمین فاقد کشت و زرع و ابنیه و بی­صاحب ذکر گردیده است. برخی از استادان حقوقی اراضی موات را زمین­های غیرآبادی توصیف نموده­اند که سابقه مالکیت خصوصی آن­ها مجهول است و فعلاً هم مالک نداشته است. هم­­چنین ماده 3 قانون زمین شهری (مصوب 22/6/1366 مجلس شورای اسلامی) مقرر می­دارد:

«اراضی موات شهری زمین­هایی است که سابق عمران و احیا نداشته باشند: زمین­های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 5/4/1358 به بعد احیا شده باشد همچنان در اختیار دولت می­باشد.»

با توجه به این قانون “اراضی موات شهر” همانند “اراضی موات” مذکور در سایر قوانین به آن دسته از اراضی اطلاق می­شود که سابقه احیا و بهر­برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است، خواه ملک مشخصی باشد یا نباشد.

درخصوص احیای اراضی اموات از نظز قوانین و مقررات باید توجه نمود که براساس ماده 145 قانون مدنی “احیا کننده باید قوانین دیگر مربوط به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید.” در واقع می­توان استنباط نمود قانونگذار، زمین موات و مباح را ملک عموم و در نظارت دولت می­داند و احیای مأذن از سوی دولت را مؤثر می­شمارد. لیکن این اذن در برخی از موارد عمومی است و به حکم قانون بر همگان داده می­شود و در مواردی مقید به شرایطی است که باید جداگانه تحقق یابد. قانون مدنی که احیای اراضی موات را جزء اسباب تملّک ذکر کرده، در ماده 141 ماده قانون مدنی مقصود خود را از احیاء بیان کرده است و به تمام احیاکنندگان اذن عام داده تا از این طریق اراضی موات را تملّک کنند.

اما ماده 5 قانون زمین شهری مصب 22/6/1366 تمام زمین­های موات شهری را در اختیار دولت دانسته و اسناد مالکیت اشخاص را در این خصوص باطل اعلام کرده و ادارات ثبت اسناد و املاک را مکلف کرده که به درخواست مزارت مسکن و شهرسازی اسناد آن­ها را به نام دولت نایند. بنابراین نسبت به این اراضی یا اذن عمومی قانون مدنی نمی­توان اقدام به احیا کرد و در هر مورد نیاز به اجازه خاص دولت دارد. در این ماده آمده است: «کلیه زمین­های موات شهری اعم از اینکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انتظامی دولتی و غیردولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آن­ها را به نام دولت نمایند مگر اینکه از تاریخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد.» از طرف دیگر نسبت به اراضی موات واقع در خارج از محدود استحفاضی شهرها به استثنای ارضی موات واگذار شده توسط دولت نیز قانون مرجع تشخییص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 30/901365 مجلس شورای اسلامی، اسناد مالکیت افراد را باطل اعلام کرده و ادارت ثبت مکلف شده­اند حسب اعلام هیأت­های واگذاری زمین، نسبت به ابطال سند آن­ها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نماید.

2. اراضی بایر – «بایر» در لغت به معنی لم یزرع، بی بنا، ناآباد، خاک مرده، ویران، خراب، فاسد و زمین فاقد کشت و زرع است.^[3] به گفته برخی از استادان حقوق، زمین بایر، زمینی است که مالک دارد ولی فاقد مستحدثات است و مالک آن را برای مدت نامحدود رها کرده است.

بند (د) ماده 1 قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی مصوب 1358 شورای انقلاب اراضی بایر را زمین­هایی اعلام کرده است که سابق احیاء دارد ولی به علت اعراض و عدم بهره­برداری برای مدت 5 سال متوالی بدون عذر موجه متروک مانده است. مقرره مذکور نیز در مورد سابقه مالکیت زمین بایر مالک ساکت است. و نیز اراضی بایر شهری طبق تعریف ماده 4 قانون زمین شهری «زمین­هایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدری به حالت موات برگشته اعم از اینکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشد». ضمناً براساس ماده 8 قانون اخیر، کلیه اراضی بایر شهری که مالک مشخص نداشته باشد در اختیار ولی­فقیه است.

3. اراضی دایر: در تعریف اراضی دایر آورده شده، اراضی آباد و آیش را گویند. البته در هیچ یک از مقررات ملاک آیش و آباد مشخص نشده است و در متون قانونی غالباً به عرف واگذار شده است.

بند 4 ماده 1 آئین­نامه اجرایی لایحه قانونی نحوه واگذاری در تعریف اراضی دایر بیان داشته: «زمین­هایی که احیاء شده و مستمراً مورد استفاده قرار گیرد و در ماده 5 قانون زمین شهری در تعریف اراضی دایر مقرر داشته است: «اراضی دایر زمین­هایی است که آن را احیاء و آباد نموده­اند».

[1]  معین، محمد، فرهنگ فارسی، 120

[2] دهخدا، علی­اکبر، لغت­نامه، واژه شماره 617

[3] دهخدا، علی­اکبر، لغت­نامه، واژه شماره 345

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.