مشاوره حقوقی افراز ملک توسط دادگاه

مبنای حقوقی دادخواست افراز ملک توسط دادگاه

افرازملک به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا است، در فرضی که بین شرکا توافق برای تقسیم نباشد.

مرجع رسیدگی به افراز در وهله ی اول اداره ی ثبت اسناد و املاک است و در برخی موارد دادگاه های عمومی، صالح به رسیدگی به تقاضای افراز هستند.

اگر ملک دارای سابقه ی ثبتی باشد، دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ی ثبت، استعلام می کند.

پس از دریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه ی رسیدگی، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر می کند.

کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی ملک، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن در خصوص نحوه ی تقسیم و میزان حصه ی هر یک از مالکین، نظریه ی خود را تقدیم می کند.

اگر نظر کارشناس مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک باشد، دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن ملک میدهد.

اگر نظر کارشناس بر قابل افراز بودن ملک باشد و مالکین نسبت به نظریه ی کارشناس در خصوص نحوه ی افراز ملک، اعتراضی نداشته باشند، دادگاه بر مبنای سهامی که کارشناس برای هر یک از مالکین، مشخص کرده است، حکم به افراز صادر می کند.

در صورتی که مالکین نسبت به نحوی تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند، دادگاه به قید قرعه، سهم هر یک از مالکین را مشخص می کند.

نکته ی بسیار مهم این است که کارشناس رسمی در هنگام تهیه ی گزارش

کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ی ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند تا در زمان اجرای حکم، تقسیم و افراز بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجلس های احتمالی موجود، تعارضی ایجاد نشود.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی افراز ملک توسط دادگاه حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

طرفین دعوی افراز ملک توسط دادگاه

شریک مشاعی (متقاضی افراز) درخواست افراز را به طرفیت مالکين مشاعی به مرجع صالح تقدیم کند و زمانی که غایب یا محجوری شریک باشند، باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور، طرح دعوی شود.

مرجع صالح برای رسیدگی افراز ملک توسط دادگاه

افراز ملک في نفسه یک عمل اداری محسوب می شود و در حالت عادی، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است، در صلاحیت اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است و درخواست افراز مستقیما به اداره ثبت داده می شود.

به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است و یا بین شرکا، محجور یا غایب مفقود الاثر است، دادگاه محل وقوع ملک، رسیدگی می کند.

نحوه ی اجرای رأی افراز ملک توسط دادگاه

حکم افراز ملک، جنبه ی اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارند. متقاضی، حکم صادر شده از دادگاه را به اداره ی ثبت محل، تقدیم می کند.

بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه ی افراز و سایر حقوق متعلقه ی ثبتی و بهای دفترچه سند مالکیت، پرونده برای متصدی دفتر املاک، ارسال و او نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت میکند.

سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر و به امضای مسئول اداره ی ثبت رسانده و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال می دارد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی افراز ملک توسط دادگاه

۱) در افراز املاک، تعدد مالکین شرط است و حداقل باید دو نفر شریک مشاعی ملک، باشند.

۲) تفاوت تفکیک ملک مشاع و افراز، در این است که در صورت تفکیک، حالت اشاعه از بین نمی رود و همه ی شرکا در تمام قطعات تفکیکی به نسبت سهم خود،

شریک مشاعی هستند؛ اما در افراز، ملک مشاع از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی، تقسیم میشود.

۳) افراز ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین انجام خواهد گرفت؛ اما تقاضای تفکیک باید با موافقت همه ی مالکین انجام گیرد و صرف درخواست یکی از مالکین، مجوز تفکیک ملک نیست.

۴) اگر تقسیم باعث شود، تمام ملک یا سهم یک یا چند نفر از مالکین مشاع از مالیت بیافتد، افراز ممنوع است. اگرچه شرکا تراضی شوند.

۵) کپی برابر اصل سند مالکیت برای املاکی که به ثبت رسیده اند و سند رسمی دارند، باید در دادخواست افراز ارایه شود.

۶) اگر ملک مشاعی موروثی باشد، یعنی ملک به ارث رسیده باشد، گواهی انحصار وراثت نیز باید ضمیمه ی دادخواست، ارایه شود.

۷) ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه از طریق اجرای احکام مدنی، فروخته میشود.

۸) نقشه ی تفکیکی که مستند حکم دادگاه است، باید قبل از صدور رأی به تأیید شهرداری مربوطه برسد و شهرداری، انطباق نقشه ی تفکیکی را با طرح های جامع تفصیلی و یا هادی، تأیید کند.

۹) بر اساس قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، مصوب سال ۱۳۸۳، افراز و تفکیک اراضی کشاورزی باید با رعایت حد نصاب تعیین شده در هر منطقه که توسط وزارت جهاد کشاورزی اعلام می شود، صورت گیرد.

مستندات قانونی افراز ملک توسط دادگاه

 ماده ی ۵۸۹ قانون مدنی

هر شریک المال میتواند، هر وقت بخواهد، تقاضای تقسیم مال مشترک را بکند. مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون، ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد، اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه ی آن واقع است.

واحد ثبتی با رعایت کلیه ی قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز می کند.

تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده باشد، تا زمانی که رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصميم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض، ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم، مورد اعتراض می باشد.

دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی، صادر خواهد کرد. حکم دادگاه شهرستان، قابل شکایت فرجامی است.

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع

ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان، فروخته میشود.

ماده ی ۵ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

مسئول واحد ثبتی، پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه ی صورت مجلس تنظیمی و نقشه ی افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه ی افراز، اعلام می کند.

ماده ی ۶ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه ی یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه ی افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه ی شرکا ابلاغ می شود.

تا چنان چه اعتراضی داشته باشند، وفق مقررات ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، تسلیم کنند.

طریقه ی ابلاغ، مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی، لازم الاجرا می باشد.

ماده ی ۷ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان، تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

ماده ی ۸ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

اجرای حکم قطعی افراز، تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود. ماده ی ۹ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد.

مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام می کند.

ماده ی ۳۱۳ قانون امور حسبی

در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند، حاضر و رشید باشند، به هر نحوی که بخواهند، می توانند ترکه را ما بین خود تقسیم کنند.

لیکن اگر ما بين آنها محجور یا غایب باشد، تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می آید.

ماده ی ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه ی تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به  افراز و تفکیک کلیه  اراضی واقع در محدوده ی شهرها و حریم آنها اقدام کنند.

و شهرداری ها مکلفند، بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی، نسبت به نقشه ی ارسالی از ناحیه ی دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه ی کتبی را ضمن اعاده ی نقشه به مرجع ارسال کننده، اعلام دارند.

در غیر این صورت دادگاهها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک، راسا اقدام خواهند کرد.

---

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.