مشاوره حقوقی انواع بطلان قرارداد

تأييد بطلان معامله به دلیل نامشروع بودن جهت

مبنای حقوقی دادخواست بطلان معامله به دلیل نامشروع بودن جهت

در قراردادی که بین طرفین منعقد می شود، نیازی نیست که جهت و قصد طرفین از انعقاد قرارداد ذکر شود؛ اما اگر به هر علت بخواهند، عنوان کنند که به چه جهتی معامله می کنند، آن جهت باید مشروع باشد. در غیر این صورت معامله باطل است.

منظور از جهت مشروع، جهت قانونی است. بنابراین اگر جهت و قصد طرفین در قرارداد ذکر شود و این جهت، غیر قانونی باشد، قرارداد باطل است.

به عنوان مثال اگر در قرارداد فروش یک ملک ذکر شود که این معامله با هدف فرار مالیاتی منعقد شده، معامله باطل است.

طرفین دعوی بطلان معامله به دلیل نامشروع بودن

خوهان این دعوی می تواند، یکی از طرفین معامله و یا هر شخص ذی نفعی باشد که از بطلان معامله نفعی می برد. اگر شخصی خارج از قرارداد به عنوان ذی نفع، طرح دعوی می کند، خوانده ی دعوی باید هر دو طرف معامله باشند.

مرجع صالح برای رسیدگی بطلان معامله به دلیل نامشروع بودن

دعوی اعلام بطلان معامله به طور معمول در دادگاه محل اقامت خوانده اقامه میشود؛ ولی چنان چه موضوع معامله ملک باشد، در دادگاه محل وقوع ملک، مطرح می شود.

نحوه ی اجرای رأی برای بطلان معامله به دلیل نامشروع بودن

معامله ای که از ابتدا باطل باشد، اثری ندارد و محکمه تنها بطلان آن را از روز عقد، اعلام می کند. بنابراین در این دعوا اجراییهای صادر نمی شود..

برخی نکات کلیدی برای طرح دعوی بطلان معامله به دلیل نامشروع بودن

• اگر خریدار، ملک را به جهت نامشروع بخرد؛ اما در عقد ذکر نکند و فروشنده از نیت او خبر نداشته باشد، عقد صحیح است.
• باید توجه داشت، ماده ی ۲۳۲ قانون مدنی، شرطی که نامشروع باشد را جزء شروط بأطلی دانسته که عقد را باطل نمی کند ولی در این جا به لحاظ این که نامشروع بودن به جهت معامله، خلل وارد می آورد، عقد را باطل می کند.

مستندات قانونی بطلان معامله به دلیل نامشروع بودن

ماده ی ۱۹۰ قانون مدنی

برای صحت هر معامله، شرایط ذیل اساسی است:

• قصد طرفین و رضای أنهار
• اهليت طرفين.
• موضوع معين که مورد معامله باشد.
• مشروعیت جهت معامله

ماده ی ۲۱۷ قانون مدنی

در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود؛ ولی اگر تصریح شده باشد، باید مشروع باشد. وگرنه معامله باطل است

ماده ی ۲۳۲ قانون مدنی

شروط مفصله ذیل باطل است؛ ولی مفسد عقد نیست:

• شرطی که انجام آن غير مقدور باشد.
• شرطی که در آن نفع و فایده نباشد.
• شرطی که نامشروع باشد.

تأیید بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن

مبنای حقوقی دادخواست بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن

هرگاه ملک توسط دادگاه به یکی از جهات قانونی بازداشت شود، هر گونه معامله ای نسبت به چنین ملکی بی اعتبار است.

على رغم صراحت ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی در مورد این که چنین معامله ای باطل است و یا غیر نافذ، بين محاكم اختلاف نظر است. البته حتی در فرضی که چنین معامله ای را غیر نافذ بدانیم، در صورت رد ذی نفع و عدم تنفيذ معامله از سوی وی، معامله باطل خواهد بود.

در این شرایط چنان چه مالک با سند عادی ملک خود را به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است، می تواند تأييد بطلان فروش ملک بازداشت شده را از محکمه درخواست کند.

طرفین دعوی بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن

طرفین دعوی محکوم له یا شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است، خواهان است و به طرفیت خریدار و فروشنده، طرح دعوی می کند. البته هر یک از خریدار و فروشنده نیز می توانند، چنین دعوایی را طرح کنند.

مرجع صالح برای رسیدگی بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن

دادگاهی که ملک در محدوده ی قضایی آن واقع شده است، به دعوی رسیدگی می کند.

نحوه ی اجرای رأی بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن

رأی دادگاه در این دعوا اعلامی است و نیاز به صدور اجراییه ندارد.

 برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن

1. اگر محكوم عليه یا مالک در قراردادی با شخص ثالث، تعهد کند که با پرداخت طلب محكوم له زمینه ی رفع بازداشت از مال توقیف شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت، آن را منتقل کند، این تعهد صحیح است.
2. اصولا بازداشت ملک در قبال طلب، سالب مالکیت مالک نمی باشد، بنابراین فروش ملک بازداشتی، فروش مال غير تلقی نمی شود.
3. بعضی از محاکم، فروش ملک بازداشتی را کلاهبرداری محسوب می کنند و فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار میدهند.

مستندات قانونی بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن

ماده ی ۳۴۸ قانون مدنی

بيع چیزی که خرید و فروش آن قانون ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع، قدرت بر تسلیم آن ندارد، باطل است. مگر این که مشتری، خود قادر بر تسلیم باشد.

ماده ی ۳۶۵ قانون مدنی

بیع فاسد اثری در تملک ندارد.

ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلا اثر است.

ماده ی ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی

هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده، بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود، نافذ نخواهد بود. مگر این که محکوم له كتبا رضایت دهد.

ماده ی ۸۹ آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

پس از ابلاغ بازداشت نامه به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت شده، ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال بعد از بازداشت مادام که بازداشت باقی است، داده نمیشود (هر چند که انتقال با سند رسمی به عمل آمده باشد). مگر در صورت اجازه ی کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت شده است که در این صورت باید اشخاص ذی نفع تکلیف ادامه ی بازداشت ملک یا رفع آن را معین کنند.

ماده ی ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی

هر کس عالم در اشیا و اموالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است و بدون اجازه، دخالت یا تصرفی کند که منافی با توقیف باشد، ولو مداخله کننده یا متصرف، مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

ماده ی ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸

تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک، مجاز نمی باشد. مگر آن که در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره، انجام معامله ی قطعی ممکن نشود، در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می شود: چنان چه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام “دستگاه اجرایی به یکی از انحای مقرر در تبصره ی ۲ ماده ی ۴ برای انجام معامله، مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف کند، مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضای ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ی ۴ یا تبصره ی ۲ آن تعیین شده است، به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل توديع و دادستان محل یا نماینده وی، سند انتقال را امضا و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید، اقدام خواهد کرد و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالكیتی که در مراجع ذی ربط احراز می شود، از سوی اداره ی ثبت به ذی حق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد، اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده،

طبق مقررات مربوط به صندوق دولت، مسترد میشود. اداره ی ثبت محل، موظف است بر اساس سند انتقال امضا شده، وسیله ی دادستان یا نماینده وی، سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام دستگاه اجرایی” صادر و تسلیم کند.

رویه و نظریات قضایی بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن

چنان چه ملکی در مقابل بدهی (صدور چک بلا محل) در توقیف باشد و متعاقبة مالک، آن را به دیگری منتقل کند، انتقال ملک در توقیف به استناد ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، باطل و بلا اثر است..

رای شماره ی ۱۶۲۰ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۱۴ شعبه ی ۱۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، در صورتی که رفع بازداشت نیز جزء خواسته ی خواهان قرار داشته باشد، ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن مراجع بازداشت کننده ی ملک نیست و صدور قرار عدم استماع، صحیح نیست و دادگاه باید به خواسته رسیدگی کند.

رأی شماره ۸۸۱ مورخ ۹۱ / ۷ / ۸ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

نسبت به دعوای انتقال رسمی ملک بازداشتی در توقیف، قرار عدم استماع دعوی به لحاظ ممنوعیت هرگونه نقل و انتقال این گونه املاک، صادر می شود.

رأی شماره ی ۷۷۵ مورخ ۹۱/ ۷ / ۲۳ شعبه ی ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد، از آن جا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع متصور تلقی می شود، تا قبل از رفع بازداشت، دعوی الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سر قفلی به مستأجر ملک، قابل استماع نیست.

رأی شماره ی ۹۹۵ مورخ ۹۱/ ۷ / ۱۸ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

برخلاف دعوای الزام به انتقال رسمی ملک، دعوای الزام به انجام مقدمات، جهت تنظیم سند رسمی انتقال ملک در بازداشت، مسموع است.

 رأی شماره ۱۰۷۷ مورخ ۸۵/ ۷ /۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

نظر به این که پاسخ استعلام ثبتی، حکایت از بازداشت پلاک متنازع فیه از طریق اجرای احکام دارد و مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلا اثر است.

رأی شماره ی ۶۲۳ شعبه ی ۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

با فرض بازداشت پلاک مورد بحث، این امر موجب بطلان عقد بیع نیست؛ زیرا مدلول ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، غیر نافذ بودن انتقال مال توقیف شده است و مقصود قانون گذار از بطلان به قرینه ی ماده ی ۵۷ همان قانون، عدم نفوذ معامله است.

رأی شماره ی ۵۴۶ ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۰ مورخ ۹۵/ ۷ /۱۸ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان کردستان

تجدید نظر خواه در لایحه ی مشاعی بودن ملک و این که در بازداشت می باشد را تایید کرده است، و مطابق ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلا اثر است.

رأی شماره ی ۸۳۹ مورخ ۹۱/ ۶ / ۲۶ شعبه ی ۱۰۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران

نسبت به ملکی که در بازداشت است، امکان نقل و انتقال وجود ندارد. بنابراین دعوای تنظیم سند رسمی مربوط به آن ملک، مطابق قرارداد دعاوی مردود است.

تأیید بطلان معامله به دلیل حجر

مبنای حقوقی دادخواست بطلان معامله به دلیل حجر

حجر به فتح «ح» به معنای ممنوع شدن شخص از تصرف و معامله نسبت به اموال خود است.

مهم ترین اسباب حجر، عبارتند از: صغر(عدم بلوغ)، سفه (کسی که عقل معاش ندارد) و دیوانگی. ورشکستگی تاجر نیز یکی از اسباب حجر است که تاجر را از تصرف در اموال خود به ضرر طلبکاران، منع می کند.

شخصی را که در شرایط حجر قرار دارد، اصطلاح محجور می نامند.

بر اساس قانون، اغلب معاملات اشخاص محجور، باطل و در مواردی هم غیر نافذ است. معاملات غیر نافذ محجور با رد سرپرست وی (مثل ولی و قیم) باطل می شود. از جمله اشخاص محجوری که معاملات آنها باطل است، مجنون و صغیر غیر ممیز است. بنابراین اگر شخص مجنون یا صغیر غیر ممیزی، ملکی را معامله کند، آن معامله باطل خواهد بود و طرف دیگر معامله می تواند، تأیید و اعلام بطلان آن را از محکمه بخواهد. معاملات صغیر ممیز و اشخاص غير رشید که هیچ ضرر و تعهدی برای آنها ایجاد نکند، صحیح است و معاملاتی که ممکن است، آنها را متعهد کند و یا ضرری برای آنها داشته باشد، غیر نافذ است و صحت آن منوط به تأیید ولی و یا قیم است.

معاملات تاجر ورشکسته در شرایطی صحیح و در مواردی باطل و در مواردی غیر نافذ و در برخی حالات، قابل فسخ است.

برخی معاملات قیم شخص محجور از نظر قانونی ممنوع است و ضمانت اجرای این گونه معاملات، عدم نفوذ آن و در صورت رد این معاملات از سوی دادستان، بطلان آن است.

به عنوان مثال، فروش اموال غیر منقول محجور توسط قیم، بدون اجازه ی دادستان، مانند معامله ی فضولی غیر نافذ است و اگر دادستان معامله را تنفیذ نکند، معامله باطل می شود.

در تمام مواردی که معاملات محجور، باطل محسوب می شود، دادگاه به تقاضای ذی نفع و یا شخص ذی سمت به این بطلان رسیدگی و بطلان معامله را تأیید می کند.

طرفین دعوی بطلان معامله به دلیل حجر

هر شخصی که با محجور قراردادی منعقد کرده، مثلا شخصی به عنوان خریدار یا فروشنده، ملکی را معامله کرده است، می تواند خواهان دعوی باشد و به طرفیت ولی یا قیم محجور، طرح دعوی کند. به علاوه ولی، قیم و یا دادستان نیز می توانند به عنوان خواهان به طرفیت شخصی که با محجور معامله کرده است، خریدار یا فروشنده، طرح دعوی کنند. در مورد تاجر ورشکسته، مدیر تصفیه و یا هر یک از طلبکاران ورشکسته می تواند، طرح دعوا کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به بطلان معامله به دلیل حجر

اگر مالی که معامله شده است، ملک باشد، دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به موضوع را دارد. در مورد معاملات تاجر ورشکسته، دادگاه ی که حکم ورشکستگی را صادر کرده است، می تواند به دادخواست تأیید بطلان قرارداد، رسیدگی کند.

نحوه ی اجرای رأی برای بطلان معامله به دلیل حجر

معاملات شخص محجور یا غير نافذ است که در صورت رد، باطل محسوب می شود و یا از ابتدا باطل است و در هر دو صورت دادگاه، معامله را ابطال نمی کند و انشای جدیدی در رأی خود نمی آورد؛ بلکه تنها بطلان معامله را تأیید می کند و رأی نیاز به اجراییه ندارد.

برخی نکات کلیدی برای طرح دعوی تأیید بطلان معامله به دلیل حجر

1. در مواردی که محجور شناخته شدن فرد، نیاز به حکم دادگاه دارد، مانند حجر سفیه یا ورشکسته، اگر حکم حجر از طرف دادگاه صادر نشده باشد، نمی توان شخصی را محجور دانست و در ابتدا بایست از دادگاه صالح، حكم حجر گرفته شود و دادگاه، ابتدای تاریخ حجر را معلوم کند تا بتوان دادخواست تأیید بطلان معامله را مطرح کرد.
2. فردی که ملک خود را تحت هر عنوان و عقدی به مجنون و صغير ممیز می سپارد، به زیان خود اقدام کرده است و حق ندارد از بابت تلف مال خود، خسارت بگیرد.
3. اگر حکم حجر، صادر شده باشد، استناد به بطلان قرارداد، می تواند به عنوان دفاع در مقابل دادخواست اشخاص ثالث، مطرح شود و نیازی به طرح دادخواست مستقل نیست.

مستندات قانونی بطلان معامله به دلیل حجر

 ماده ی ۱۲۰۷ قانون مدنی

اشخاص ذیل محجور و از تصرف در اموال و حقوق مالی خود، ممنوع هستند:

1- صغار. 2- اشخاص غیررشید.3- مجانين.

ماده ی ۱۲۱۰ قانون مدنی

هیچ کس را نمی توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد، محجور کرد. مگر آن که عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.

تبصره ی ۱: سن بلوغ در پسر، پانزده سال تمام قمری و در دختر نه سال تمام قمری است.

تبصره ۲: اموال صغیری را که بالغ شده است، در صورتی می توان به او داد که رشد او ثابت شده باشد.

ماده ی ۱۲۱۱ قانون مدنی

جنون به هر درجه که باشد، موجب حجر است.

 ماده ی ۱۲۱۲ قانون مدنی

اعمال و اقوال صغير تا حدی که مربوط به اموال و حقوق مالی او باشد، باطل و بلا اثر است. مع ذلک صغیر ممیز می تواند، تملک بلا عوض کند. مثل قبول هبه و صلح بلا عوض و حیازت مباحات

 ماده ی ۱۲۱۳ قانون مدنی

مجنون دایمی مطلقأ و مجنون ادواری در حال جنون نمی تواند، هیچ تصرفی در اموال و حقوق مالی خود بکند. ولو با اجازه ی ولی یا قیم خود. لكن اعمال

حقوقی که مجنون ادواری در حال افاقه می نماید، نافذ است، مشروط بر آن که افاقه ی او مسلم باشد.

ماده ی ۱۲۱۶ قانون مدنی

هر گاه صغیر یا مجنون یا غیر رشید باعث ضرر غير شود، ضامن است.

 رویه و نظریات قضایی بطلان معامله به دلیل حجر

رأي اصراری به شماره ی ۳۰۸۲ مورخ ۱۳۳۹/ ۲ /۱۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

معاملات صغیر ممیز، غیر نافذ است. رأی شماره ی ۱۴ مورخ ۹۲ / ۱ / ۱۸ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور جنون، موقعی موجب حجر است که موجب اختلال تام مشاعر و اراده شود. بنابراین هر نوع جنون که از امراض روانی بوده و موجب افسردگی شده باشد؛ ولی اراده و مشاعر را مختل نکند، قانون و شرعا موجب حجر و سلب مسئولیت نیست.

نشست قضایی دادگستری رشت، اسفند ۸۰

چنان چه بر دادگاه ثابت شود که یکی از طرفین، مبتلا به بیماری جنون ادواری است، در صورتی حکم به بطلان معامله خواهد داد که ابتدای یکی از متعاقدين را در حین معامله به جنون احراز کند و بنا بر مقتضای اصل صحت، در این دعوا بار دلیل بر عهده ی مدعی ابطال معامله به لحاظ جنون طرف دیگر در هنگام معامله می باشد. مگر این که حکم حجر در جنون غیر ادواری، صادر و به تاریخ معامله هم تسری داده شود.

نشست قضایی دادگستری بانه، مرداد ۸۳

مطابق ماده ی ۲۰ قانون امور حسبی، اقدام و دخالت دادستان در امور حسبی در مواردی است که در قانون تصریح شده است. در فرض سؤال، چنان . چه قیم با تصویب دادستان، مطابق ماده ی ۸۳ قانون امور حسبی، اقدام به فروش مال غیر منقول محجور کرده باشد، در صورت کشف فساد یا عدم رعایت غبطه ی صغیر، قیم، ضامن خسارت وارده می باشد و دادستان می تواند، عزل او او را از قیمومیت از دادگاه درخواست کند. قیم جدید حسب مورد در جهت استیفای حقوق محجور و رعایت غبطه و حفظ حقوق وی اقدامات لازم را معمول و عندالاقتضا با نظارت دادستان نسبت به طرح هرگونه دعوای مقتضی اقدام می کند. با این ترتیب با توجه به مقررات قانون امور حسبی، دادستان تکلیفی به تقدیم دادخواست ندارد.

تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن

مبنای حقوقی دادخواست بطلان معامله به جهت فضولی بودن

ممکن است، شخصی اقدام به خرید ملک از شخص دیگر کند، بدون این که فروشنده، مالک ملک باشد یا از مالک اذن و اجازه در فروش داشته باشد. به این معامله در اصطلاح حقوقی، معامله ی فضولی گفته می شود. اگر مالک اصلی، قرارداد را تأیید و تنفیذ کند، قرارداد معتبر و اگر آن را رد کند، قرارداد باطل است. بنابراین پس از اطلاع مالک از انعقاد چنین قراردادی در مورد ملک خود می تواند، ابتدا از طريق اظهار نامه ی رسمی، عدم رضایت خود نسبت به قرارداد فروش ملک را به طرفین قرارداد، اعلام و سپس دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح کند.

حالت دیگری که ممکن است این دادخواست مطرح شود، زمانی است که شخصی، وکالت جهت فروش ملک داشته؛ اما به هر دلیلی وکالت نامه باطل شده است؛ ولی با این حال وکیل به استناد وکالت نامه ی مذکور، اقدام به فروش ملک کرده است. در این فرض نیز وکیل به صورت فضولی، اقدام به انعقاد قرارداد کرده است.

از نظر حقوقی، معامله ی فضولی باطل نیست و غیرنافذ است. بنابراین در صورتی که مالک ملک، معامله ی فضولی را قبول کند، معامله صحيح خواهد بود و در صورتی که مالک، معامله را قبول نکند و اقدام به رد آن کند، معامله باطل محسوب می شود.

پس از آن که مالک، اقدام به رد معامله فضولی کرد، می تواند دادخواست تأیید بطلان قرارداد را تقدیم کند.

دادگاه پس از بررسی ما وقع در صورت احراز بطلان، حکم به تأیید بطلان معامله صادر می کند.

طرفین دعوی بطلان معامله به جهت فضولی

مالک ملک، خواهان دعوی است و باید دعوی را به طرفیت خریدار و فروشنده ی ملک، طرح کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به بطلان معامله به جهت فضولی

دعاوی ملکی در مرجعی رسیدگی می شود که ملک در آن حوزه ی قضایی واقع شده است.

نحوه ی اجرای رأی بطلان معامله به جهت فضولی

بعد از این که مالک، معامله را رد کرد، آن معامله باطل است. بنابراین خواهان تنها تأیید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه می خواهد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی بطلان معامله به جهت فضولی

• اگر مالک موقع انعقاد قرارداد، حضور داشته باشد؛ ولی سکوت کند، برای نفوذ معامله کافی نیست و رضایت مالک باید به صورت صریح، اعلام شود.
• معامله ی فضولی ممکن است، نسبت به عین و یا منافع ملک صورت گیرد. بنابراین ممکن است، شخصی به صورت فضولی و بدون اجازه ی مالک، اقدام به اجاره دادن ملکی کند که این معامله هم در صورت رد مالک، باطل است..
• اگر مالک متوجه ی انجام معامله ی فضولی شد و ملک خود را به شخص دیگری فروخت، در واقع به صورت ضمنی، معامله ی فضولی را رد کرده است و معامله ی فضولی، باطل خواهد بود.
• مالک الزامی ندارد که فورأ معامله را تنفیذ یا رد کند. در این صورت اگر خریدار از تأخیر اعلام نظر مالک ضرر ببیند، می تواند، معامله را فسخ کند و حق ندارد، الزام مالک به تنفیذ یا بطلان را بخواهد. .
• اگر مالک قبل از اجازه یا رد، فوت کند، حق اجازه یا رد معامله به وراث او می رسد
• در صورتی که ملک خسارتی دیده باشد، مالک می تواند، خریدار را به عنوان متصرف (ضامن عين و منفعت)، طرف دعوی خسارت قرار دهد و خریدار بی اطلاع از فضولی بودن نیز به فروشنده ی فضولی، مراجعه می کند. .
• اگر فروشنده با علم به این که ملک، متعلق به دیگری است، آن را فروخته باشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
• در مواردی که وکیل از حدود اختیارات اعطا شده در وکالت نامه، تجاوز می کند، اعمال و اقدامات او فضولی و مشمول همین دعوی است.
• بر اساس ماده ی ۶۶۷ قانون مدنی، وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود، مصلحت موکل را مراعات کند. در صورت عدم رعایت غبطه ی موکل از سوی وکیل، اقدامات او فضولی محسوب می شود.
• دادخواست باید با عنوان تأیید بطلان، تقدیم شود و تقاضای ابطلال معامله فضولی، صحیح نیست.
• اگر معامله ی فضولی از طریق تنظیم سند رسمی انجام شده باشد، مالک پس از رد معامله ی فضولی علاوه بر تأیید بطلان بيع می بایست، ابطال سند رسمی را نیز از دادگاه بخواهد.

مستندات قانونی بطلان معامله به جهت فضولی

ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی

معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست، ولو این که صاحب مال باطنة راضی باشد؛ ولی اگر مالک یا قایم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود، در این صورت معامله صحيح و نافذ میشود.

ماده ی ۳۰۴ قانون مدنی

اگر کسی که چیزی را من غير حق، دریافت کرده است، خود را محق میدانسته؛ لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود.

ماده ی ۶۷۴ قانون مدنی

موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وكالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که در خارج از حدود وكالت انجام داده است، موكل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت. مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتا یا ضمنا اجازه کند.

رویه و نظریات قضایی بطلان معامله به جهت فضولی

 رأی وحدت رویه ی شماره ی ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/ ۷ /۱۵ هیأت عمومی دیوان عال کشور

به موجب ماده ی ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد، اثری در تملک ندارد. یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۱۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلی یا جزیی مستحق للغير درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده ی غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است، در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ی ۳۹۱ قانون مدنی، بایع قانونا ملزم به جبران آن است. بنابراین دادنامه ی شماره ی ۳۶۰ مورخ ۱۳۸۹ / ۳ / ۳۱ شعبه ی یازدهم دادگاه تجدید نظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آرا، صحیح و قانونی تشخیص می شود. این رأی طبق ماده ی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.

رأی شماره ی ۵۱۹ مورخ ۱۳۹۱ / ۱۲ / ۸ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور

در دعوی ابطال معامله ی مال غیر منقول با توجه به این که دعوی راجع به غیرمنقول است، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول میباشد.

 رأی شماره ی ۱۵ / ۱۹۹ مورخ ۱۳۷۱/ ۶ / ۴ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

بعد از وقوع معامله فضولی، سکوت مالک ولو در عرض چند سال اجازه و تنفيذ، معامله ی فضولی تلقی نمی شود.

 رأی شماره ی ۵۵ مورخ ۷۱/ ۲ / ۱۴ شعبه ی ۲۲ دیوان عالی کشور

صدق فضولی بودن معامله، هنگامی محقق می شود که مالکیت غير فروشنده در تاریخ انجام معامله، ثابت و محرز بوده باشد.

رأی شماره ی ۲۳۵۲ مورخ ۷ / ۲۸/ ۱۳۱۹ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

مطابق ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی، معامله به مال غير جز به عنوان ولایت یا وکالت یا وصایت، نافذ نیست و به واسطه ی حمل بر صحت، نمیتوان وکالت معامله کننده را از طرف مالک، ثابت و معامله را صحیح دانست. بنابراین استناد دادگاه برای حکم به صحت معامله ی برادر خواهان از طرف خواهان و پدرش به ماده ی ۲۲۳ قانون مدنی و این که سابقه ی مالکیت خواهان، مثبت فساد نمی باشد، صحیح نخواهد بود.

 رأی شماره ی ۵۰ مورخ ۸۸/ ۱ / ۳۱ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

ماده ی ۲۴۹ قانون مدنی، سکوت مالک را اجازه محسوب نمی کند و نامه ی اداره ی ثبت، دلالت بر مالکیت معترضین ثالث (تجدید نظر خواهان به میزان قدرالسهم، ادعایی دارد و تا زمانی که تقسیم نامه ای جهت مشخص کردن حصهی مفروزی بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشود، تمامی مالکین مشاعی به میزان قدرالسهم در تمامی آپارتمانها شریک می باشند و فروش شش دانگ آپارتمان ها از سوی تعدادی از مالکین (شرکای ملک مشاع) وجاهت قانونی نداشته و نسبت به حصهی تجدید نظر خواهان، غير نافذ می باشد.

 رأی شماره ی ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۰۳۱۵ مورخ ۹۵/ ۵ /17 شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر کردستان

قرار گرفتن ملک، داخل در طرح تفضیلی خیابان یا فضای سبز از مصادیق مستحق للغير بودن نیست؛ بلکه با توجه به شرط مذکور از مصادیق تخلف وصف مبیع می باشد و بایستی اعلام و تأیید فسخ قرارداد ، خواسته شود که به موجب آن رابطه ی قراردادی فی ما بین طرفین دعوی، منحل شده و موجبی برای ورود مجدد دادگاه و اعلام بطلان آن وجود ندارد.

تأييد بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن

مبنای حقوقی دادخواست بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن

چنان چه شخصی ملک خود را در رهن شخص دیگری قرار دهد، نمی تواند در ملک خود تصرفاتی کند که منافي حق مرتهن (طلبکار) باشد.

در خصوص ضمانت اجرای چنین تخلفی از سوی راهن، دو نظر وجود دارد: نظر اول معتقد است، چنین معاملهای غیر نافذ است و در صورت رد مرتهن، باطل می شود و سایر محاکم و حقوق دانان بر این باور هستند که تصرفات حقوقی خلاف حق مرتهن، باطل است.

به هر حال براساس هر دو نظریه فوق، اگر مالک نسبت به ملک، معامله ای انجام دهد که با حق مرتهن منافی باشد، مرتهن می تواند، تأیید بطلان این قرارداد را از دادگاه بخواهد.

طرفین دعوی تأييد بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن

مرتهن یا کسی که ملک در رهن اوست خواهان دعوی است و دعوا به طرفیت راهن (مالک) و شخص ثالثی که قرارداد با او منعقد شده است، طرح می شود. البته این حق برای راهن و شخصی که طرف قرارداد راهن است نیز وجود دارد که نسبت به طرح دعوا اقدام کند.

مرجع صالح برای رسیدگی تأييد بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن

از آن جا که دعوا غير منقول است، دادگاه محل وقوع ملک به دادخواست، رسیدگی می کند.

نحوه ی اجرای رأی تأييد بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن

از زمانی که مرتهن عقدی که منافی حقوق خود است را رد کند، بیع باطل است و تنها برای تأیید ابطال آن به دادگاه رجوع می کند و رأی دادگاه، جنبه ی اعلامی دارد و نیاز به صدور اجراییه نیست.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی تأييد بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن

۱) اگر راهن، ملک خود را بار دیگر در رهن دیگری قرار دهد، عمل او منافی با حق مرتهن اول نیست و رهن دوم که اصطلاح رهن مازاد گفته می شود، صحیح است؛ البته حق مرتهن اول بر حق مرتهن دوم مقدم است.

۲) در این که فروش عین مرهونه توسط مالک، منافی تصرفات مرتهن است یا خیر؟ سه نظر وجود دارد: نظر مشهور علمای حقوق این است که فروش ملک مرهونه منافي حق مرتهن است و معتبر نیست. دسته دیگری از صاحب نظران بر این اعتقادند که حق مالک نسبت به ملک، یک حق عینی است که با در رهن قرار گرفتن ملک، این حق از بین نمی رود و مالک می تواند، اقدام به فروش ملک کند. برخی نیز معتقدند، فروش عین مرهونه با قید عبارت « با حفظ حقوق مرتهن یا حق بستانکار مقدم » مجاز است

۳) اگر راهن، ملک خود را اجاره دهد، قرارداد اجاره در صورتی صحیح است که تسلیم آن به مستأجر، حق مرتهن را در معرض خطر قرار ندهد و مدت آن کوتاه تر از دین باشد. در چنین مواردی اگر مستأجر به راهن که موجر نیز هست، مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه پرداخت کند و قرارداد رهنی به دلیل عدم وصول طلب مرتهن منجر به صدور اجراییه و تخلیه ی ملک شود، مستأجر می بایست مبلغ ودیعه را از موجر مطالبه کند و حق مراجعه به مرتهن ندارد.

۴) اگر بدهکار، سرقفلی ملک را به شخص ثالثی واگذار کند، این واگذاری با حق طلبکار در تعارض است و قرارداد، قابل ابطال است.

۵) ممکن است در قرارداد رهنی، علاوه بر محدودیت های قانونی، محدودیت های دیگری برای تصرفات حقوقی راهن در ملک، پیش بینی شده باشد که ضمانت اجرای نقض این محدودیت ها ممکن است، ایجاد حق فسخ برای مرتهن نسبت به تصرفات راهن باشد و یا بطلان تصرفات حقوقی مرتهن. به عنوان مثال: در حالت عادی عقد وکالت و یا اجارهی کوتاه مدت در مورد عين مرهونه، منافي حق مرتهن نیست؛ اما ممکن است در قرارداد رهنی، چنین حقی از راهن سلب شده باشد که در صورت تخلف راهن، مرتهن میتواند از ضمانت اجرای پیش بینی شده در قرارداد رهنی، استفاده کند.

مستندات قانونی تأييد بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن

 ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی

راهن نمی تواند در رهن، تصرفی کند که منافي حق مرتهن باشد. مگر به اذن مرتهن

ماده ی ۲۲۹ قانون امور حسبی

تصرفات ورثه در ترکه از قبیل فروش و صلح و هبه و غیره، نافذ نیست. مگر بعد از اجازه ی بستانکاران و یا ادای دیون

رویه و نظریات قضایی تأييد بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن

رأی وحدت رویهی هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره ی ۶۲۰ مورخ۱۳۷۶/۸/۲۰

مطابق مواد قانون مدنی، گر چه رهن موجب خروج عين مرهونه از مالکیت راهن نمی شود؛ لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد می کند که میتوان از محل فروش مال مرهونه، طلب خود را استیفا کند و معاملات مالک، نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافي حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود. اعم از این که معامله ی راهن، بالفعل منافي حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به مراتب مذکور در جزیی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده است، اقدام راهن در زمینه ی فروش و انتقال سرقفلی مغازهی مرهونه به شخص ثالث، بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن، منافات داشته و نافذ نیست. در نتیجه، رأی شعبه ی چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آرا، صحيح و قانونی تشخیص می شود. این رأى وفق ماده ی واحده ی قانون مربوط به وحدت رویه ی قضایی، مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه، لازم الاتباع است.

 رأي اصراری شماره ی ۳۱ مورخ ۷۷/ ۱۲ / ۱۱ – ردیف ۲۷/۷۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که وقوع عقد بیع بین طرفین دعوی با توجه به قبض مبیع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکیت خوانده محقق می باشد و با توجه به این که به موجب سند رسمی رهنی، حق استفاده از مورد رهن به راهن تعيين شده-

است و ملک در اختیار وی قرار داشته و به علاوه به او اجازه داده شده است که از منافع ملک، بهره مند شود و تلویحا به منظور استهلاک بدهی به بانک، اجازهی فروش آپارتمان ها نیز به راهن داده شده است. بنابراین عقد بیع نسبت به آن صحيح است.

 رأی شماره ۱۲۹۳ مورخ ۱۳۲۶/ ۷ / ۲۹ شعبه ی ۶ دیوان عالی کشور

در صورتی که راهن، ملک خود را به دیگری بفروشد و مرتهن، طلب خود را از خریدار مطالبه کند، در حقیقت مرتهن، معامله ای را که قبل از انقضای مدت به عمل آمده، امضا کرده است و بنابراین معامله ی راهن نسبت به ملک مرهون، تصرفی نبوده که منافي حق مرتهن باشد و استناد دادگاه به ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی در بی اثر بودن معامله ( به عنوان این که راهن حق انتقال عين مرهونه را نداشته ) صحیح نخواهد بود.

 رأی شماره ۵۱۱ مورخ ۹۱/ ۱۰ / ۳۰ شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در رهن بودن مبیع منافاتی با انتقال نداشته و حقوق مرتهن با انتقال، محفوظ خواهد بود. لذا در صورت اطلاع خریدار از مرهونه بودن مبیع، خللی بر این عقد وارد نیست

رأی شماره ی ۶۹۶ مورخ ۹۱/ ۵ / ۲۴ شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

با توجه به این که بر اساس اصل صحت، اصل بر صحت معاملات و قراردادها می باشد و نظر به این که انتقال آپارتمان توسط راهن، منافي حقوق مرتهن نمی باشد، همان گونه که علمای علم حقوق از جمله دکتر ناصر کاتوزیان و دکتر سید حسن امامی، فروش عین مرهونه را منافي حقوق مرتهن ندانسته اند. زیرا حقوق مرتهن عینی می باشد و با انتقال مالکیت به قوت خویش باقی است و در عرف نیز خرید و فروش آپارتمان هایی که عمدتا به لحاظ وام مسکن در رهن بانک می باشد، با حفظ حقوق رهنی، متداول و رایج می باشد، بنابراین انتقال عين مرهونه توسط راهن، منافاتی با حق عینی مرتهن نداشته و معامله صحیح است. .

رای شماره ی ۱۳۱۳ مورخ ۸۵/ ۸ / ۳۰ شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران و رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۲۰ مورخ ۶۲۰ مورخ ۷۶/ ۸ / ۲۰

ناظر به انتقال سرقفلی مغازه با وصف در رهن بودن ملکیت آن بوده است و نسبت به مورد دعوی این پرونده، خروج موضوعی دارد. پس انتقال ملک مرهونه با توجه به مقررات حاک و رویای عملی بانک ها منافاتی با حقوق مرتهن ندارد؛ زیرا اجرای حکم انتقال رسمی پس از فک رهن با موافقت بانک مرتهن به بقای مرهونه، صورت می گیرد که در هیچ کدام از دو فرض مذکور، حقوق مرتهن تضييع نمیشود.

 رأی شماره ۳۴۱ مورخ ۸۵/ ۳ / ۲۱ شعبه ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

انتقال مورد رهن، بدون موافقت بانک مرتهن جایز نیست. لذا دعوی در وضعیت فعلی، قابلیت استماع ندارد.

---

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.