مشاوره حقوقی الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با الزام ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

مبنای حقوقی دادخواست الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

ممکن است، شخصی در قالب قراردادی، مانند مشارکت در ساخت پیش فروش و یا پیمانکاری ساخت، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس شرایط قراردادی شود. در مواقعی که شخص متعهد، طبق زمان بندی پیش بینی شده در قراداد، اقدام به ساخت بنا و تکمیل آن نکند، شخص ذی نفع می تواند، دادخواست الزام شخص متعهد به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا را طرح کند.

طرفین دعوی الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

شخصی که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد که اصطلاح متعهد له نامیده می شود، خواهان دعوا است و کسی که تعهد به ساخت داده است، خوانده ی دعوی محسوب می شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

از آن جا که دعوای الزام به احداث بنا مرتبط با ملک و مال غیر منقول است، در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوزه ی قضایی آن دادگاه می باشد.
نحوه ی اجرای رأی الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
پس از صدور رأی قطعی مبنی بر احداث بنا، دادگاه خوانده را ملزم می کند که تعهد خود را انجام دهد و در صورتی که تعهد خود را انجام نداد، خواهان می تواند با هزینه ی خود ملک را تکمیل و هزینه ها را از خوانده، مطالبه کند. در صورتی که خواهان، امکان احداث بنا را نداشت و اجرای حکم از طریق شخص ثالث نیز ممکن نبود، خواهان می تواند، اقدام به فسخ قراردادی که مبنای تعهد خوانده است، نماید.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

۱)برابر قانون، در پیش فروش آپارتمان در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنان چه پیش فروشنده در مهلت پیش بینی شده در قرارداد ، موفق به تکمیل پروژه نشود، با تأیید مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر این که صرفا اقدامات جزیی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ده درصد
%۱۰- پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و خواستار تنظیم سند رسمی به قدر السهم خود بشود. با این حال در عمل از آن جا که قراردادهای پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی شود، اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان ندارد و حق پیش خریدار صرفا از طریق دادگاه، قابل مطالبه است.
۲) در صورتی که پس از صدور رای، محكوم عليه به تعهد خود عمل نکند و مالک پا پیش خریدار نیز امکان تکمیل بنا را نداشته باشد، مالک و یا پیش خریدار می تواند، اقدام به فسخ قرارداد کند.
۳) اگر ملک در تصرف متعهد باشد و امکان تکمیل ملک توسط مالک و یا پیش خریدار وجود نداشته باشد، باید دادخواست الزام به تحویل ملک و یا خلع ید تقدیم بشود و پس از رفع تصرف متعهد، اقدام به تکمیل ساختمان شود.
۴) اگر محکوم له ی پرونده به استناد رأی دادگاه، اقدام به تکمیل ملک نماید، هزینه های پرداخت شده از سوی وی صرفا در حد قرارداد منعقد شده بین طرفین پرونده و یا هزینه هایی که مطابق با عرف منطقه ی ملک باشد، قابل مطالبه خواهد بود.
۵) محکوم له می تواند، تکمیل بنا را از طریق قرارداد با شخص ثالث انجام دهد.
۶) در رهن و یا بازداشت بودن ملکه مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمی شود
۷) اگر محكوم عليه در ملکی که محکوم به تکمیل آن شده است، رسما قدرالسهمی داشته باشد، می توان هزینه های اجرای حکم را از طریق توقیف و فروش قدرالسهم وی تأمین کند.
۸) اگر تعداد اشخاصی که نسبت به تکمیل بنا ذی نفع هستند، بیش از یک نفر باشد. لزومی ندارد همه ی آنها دادخواست الزام به تکمیل را طرح کنند و حتی یک نفر از ذی نفعها نیز به تنهایی می تواند، اقدام به طرح این دعوا کند. البته به نظر می رسد در زمان اجرای حکم صرفا برای تکمیل مشاعات ساختمان و واحد اختصاصی اشخاصی که اجراییه به نفع آنها صادر شده است، می توان از مزایای حکم صادر شده و ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی استفاده کرد.
۹) ممکن است تعهد سازنده، احداث كل بنا نباشد و صرفا احداث و یا تکمیل بخشی از بنای ساختمان را متعهد شده باشد. در این حالت در عنوان خواسته، به جای الزام به احداث بنا باید الزام به تکمیل بنا قید شود.

مستندات قانونی الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت ، تصریح شده و یا تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ی ۲۲۲ قانون مدني

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.

ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا نفيأ کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاكم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی

هر گاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

رویه و نظریات قضایی الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

رأي اصراری شماره ی ۴۳۲ مورخ ۱۳۱۱/ ۴ /۱۵ هیت عمومی دیوان عالی کشور

رأی دادگاه استان به این که به موجب مقاطعه نامه، خوانده، متعهد به اجرای عملیات معینه در مدت مقرر بوده و انقضای مدت، موجب سلب مسئولیت و رافع تعهد او نمی شود و چون حاضر به ایفای تعهد و انجام عمل نشده است، دادگاه، متخلف را به تأدیه ی مخارج مورد مطالبه محکوم کرده است. رای مزبور مطابق روح ماده ی ۲۲ قانون مدنی صادر شده است و اشکالی بر آن وارد نیست.

رأی شماره ی ۱۳۹۷ مورخ ۹۱ / ۱۱ /۲۸ شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد، ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در ابتدا، الزام به ایفای تعهدات میباشد.

رأی شماره ی ۱۷۹۵ مورخ ۸۵/ ۱۲ /۱۴ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تعهد به تکمیل آپارتمان، تعهد به فعل است و الزام متعهد به انجام آن در فرض اتبات، منافاتی با بازداشت ملک ندارد و توقیف، مانع از استماع این دعوی و اظهار نظر ماهوی نیست.

نظریه ی شماره ی ۴۱۳۳ /۷ – مورخ ۸۷/ ۷ / ۶ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به قصد و اراده ی طرفین در زمان عقد قرارداد احداث بنا در زمان معین، اگر سازنده در مهلت تعیین شده موفق به اخذ پروانه نشود، احداث آن سالبه به انتهای موضوع است و سازنده نمی تواند، الزام مالک به تحویل ملک و احداث ساختمان را خواستار شود

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.