مشاوره حقوقی الزام به ایفای تعهد سازنده

مبنای حقوقی دادخواست الزام به ایفای تعهد سازنده

در کلیه ی قرارداد های ملکی اعم از خرید و فروش، اجاره، پیش فروش  و مشارکت در ساخت، همواره مجموعه ای از تعهدات متقابل وجود دارد که طرفین بر عهده گرفته اند و ملزم به اجرای آن هستند.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی تعهد سازنده حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

اگر هر یک از طرفین از اجرای تعهدات خود، استنکاف کنند، متعهد له می تواند از دادگاه، دادخواست الزام به ایفای تعهد سازنده مطالبه کند.

بنابراین دعوای الزام به ایفای تعهد ، یک عنوان کلی است و شامل هرگونه تعهد قراردادی است و طیف وسیعی از تعهدات را در بر می گیرد. البته از آن جا که الزام به برخی از تعهدات ناشی از قراردادهای ملکی، مانند تنظیم سند یا  اخذ پایان کار دارای احکام اختصاصی است و نسبت به سایر تعهدات متدوال تر است، به صورت مجزا نیز به آنها پرداخته شده است.

طرفین دعوی الزام به ایفای تعهد سازنده

کسانی که تعهدی را بر عهده گرفته اند، متعهد می باشند و دادخواست باید به طرفیت آنها به عنوان خوانده، اقامه شود و کسانی که از این تعهدات نفع و سود می برند، در اصطلاح، متعهد له مینامند که به عنوان خواهان باید دادخواست را تقدیم کنند.

مرجع صالح برای رسیدگی به الزام به ایفای تعهد سازنده

در دعوای الزام به ایفای تعهد، اگر تعهد مرتبط با املاک باشد، در دادگاه محل وقوع ملک، رسیدگی می شود.

نحوه ی اجرای رأی الزام به ایفای تعهد سازنده

پس از قطعيت رأی، اجراییه صادر و به محكوم عليه ابلاغ می شود تا نسبت به اجرای حکم، اقدام کند. اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، اقتضای لزوم قراردادها این است که متعهد له یعنی کسی که تعهد به نفع او شده است، بتواند متعهد را به اجرای تعهد وادار کند. در نهایت اگر اجبار متعهد ممکن نشد، متعهد له می تواند به خرج خود تعهد را انجام داده و هزینه ی انجام تعهد را مطالبه کند.

در صورتی که اجرای تعهد برای متعهد له مقدور نبود، متعهد له می تواند از طریق شخص ثالث تعهد را اجرا کند. در صورتی که اجرای تعهد از طریق شخص ثالث نیز ممکن نشد، متعهد له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی الزام به ایفای تعهد سازنده

1. در تعهداتی که زمان ایفای آن تعیین نشده است، یکی از شرایط برای دادخواست الزام به ایفای تعهد آن است که متعهد له ایفای تعهد را از متعهد، مطالبه کند. هر چند تقدیم دادخواست الزام، نوعی مطالبه است؛ اما به احتیاط نزدیک تر آن است که این کار قبلا به وسیله ی اظهارنامه ی رسمی انجام شود.
2. اسبابی وجود دارد که موجب از بین رفتن تعهد می شود و به این دلیل دعوی الزام به انجام تعهد، بی وجه خواهد بود. از جمله این موارد می توان به ابراء تبدیل تعهد و تهاتر اشاره کرد.
3. ممکن است به لحاظ عدم انجام تعهدات از سوی متعهد، خساراتی به متعهد له وارد شود. در این صورت وی حق دارد، ضمن تقدیم دادخواست الزام به ایفای تعهد و یا به طور مستقل، جبران خسارت ناشی از تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده به وی وارد شده است، بخواهد. در این صورت دادگاه میزان خسارت را پس از رسیدگی، ضمن رعایت ماده ی ۲۲۶ قانون مدنی، با جلب نظر کارشناس، معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوی یا به طور مستقل و جداگانه، خوانده را به تأدیه ی خسارت، ملزم خواهد کرد. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت، بین طرفین منعقد شده باشد، برابر آن رفتار خواهد شد. در غیر این صورت با توجه به نوع و ماهیت تعهد، نحوه ی جبران خسارت، تعیین می شود.
4. اگر در قرارداد، مبلغی به عنوان خسارت عدم انجام تعهد، تعیین شده باشد، در این که متعهد له می تواند به صورت همزمان، اجرای تعهد و نیز خسارت عدم اجرای تعهد را مطالبه کند، بين قضات، اختلاف نظر است. برخی از دادگاه ها معتقدند که متعهد له صرفا می تواند، اجرای تعهد اصلی را مطالبه کند و در صورت عدم امکان اجرای اصل تعهد، وجه التزام  و خسارت قرارداد را مطالبه کند. بخش دیگری از قضات معتقدند، متعهد له می تواند به صورت همزمان، اجرای تعهد و خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد را مطالبه کند.
5. امکان مطالبه ی همزمان اجرای تعهد اصلی و خسارت تأخیر در اجرای تعهد، وجود دارد.

مستندات قانونی الزام به ایفای تعهد سازنده

ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند و یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت، طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده باشد و یا تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.

ماده ی ۲۲۶ قانون مدنی

در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی تواند، ادعای خسارت کند. مگر این که برای ایفای تعهد، مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور، منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد، مدتی مقرر نبوده است، طرف وقتی می تواند، ادعای خسارت کند که اختيار موقع انجام با او بوده باشد و ثابت کند که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده ی ۲۲۸ قانون مدنی

در صورتی که موضوع تعهد، تأدیه ی وجه نقدی باشد، حاکم می تواند با رعایت ماده ی ۲۲۱، مدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در تأدیه ی دین محکوم کند.

ماده ی ۲۲۹ قانون مدنی

اگر متعهد به واسطه ی حادثه ای که دفع آن خارج از حیطه ی اقتدار اوست، نتواند از عهده ی تعهد خود بر آید، محکوم به تأدیه ی خسارت نخواهد بود.

ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثبات یا نفيا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی

هر گاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور؛ ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت

ماده ی ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی

در خصوص مطالبه ی خسارت وارده، خواهان باید این جهت را ثابت کند که زیان وارد شده، بلا واسطه ناشی از عدم انجام تعهد یا تأخیر آن و یا عدم تسليم خواسته بوده است. در غیر این صورت دادگاه دعوای مطالبه ی خسارت را رد خواهد کرد.

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محكوم عليه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرای آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محكوم عليه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محكوم عليه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

رویه و نظریات قضایی الزام به ایفای تعهد سازنده

رأي ۴۳۶ مورخ ۱۳۹۱ / ۱۰ / ۱۹ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور

صدور حکم به الزام خوانده، به ایفای تعهدات مربوط به توافق نامه بین اشخاص و شهرداری و مراجع دولتی و عمومی، امری ترافعی بوده و در صلاحیت دادگاههای عمومی است. نه دیوان عدالت اداری

رأی شماره ی ۴۰۸ مورخ ۷۱/ ۷ / ۴ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور

نظریه ی دادگاه با اشکال مواجه است؛ زیرا در ذیل قرارداد عادی مورخ ۶۸ / ۴ / ۱۰ مستند دعوی طرفین تصریح نموده اند «چنان چه هر یک از طرفین در موعد مقرر، حاضر به انجام معامله نشود، ملزم به پرداخت مبلغ نوزده میلیون ریال به طرف مقابل می باشد بنابراین و با لحاظ مستفاد از ماده ی ۲۳۰ ق. م، طرفين ضمن قرارداد، جزای تخلف از اجرای قرارداد و ایفای تعهد را معین کرده اند و با وصف چنین صراحتي الزام یکی از متعاملين به اجرای تعهد، خلاف قصد و رضا و نیت آنان و خلاف مصرحات قرارداد است. کسی که حاضر به انجام تعهد نشده است، باید مبلغ مذکور را بپردازد و بیش از این تعهدی ندارد.

رأی شماره ی ۲۹۰۷ مورخ ۱۳۲۱ / ۹ / ۲۵ شعبه ی ۶ دیوان عالی کشور

اگر کسی طبق ورقه ای به طور تعهد ابتدایی، متعهد شود که تا فلان روز در دفتر رسمی برای تنظیم اجاره نامه به نحو مقرر در ورقه ی مزبور حاضر شود و در صورت تخلف از این مراتب، مبلغی به طرف بدهد، نظر به این که در ضمن تعهد، خسارت متصوره از عدم انجام، پیش بینی شده است، دیگر حقی برای متعهد له جز وجه التزام مقرره، موجود نخواهد بود.

رأی شماره ی ۲۵۴۴ مورخ ۱۳۲۱/ ۸ / ۱۲ شعبه ی ۷ دیوان عالی کشور

در اگر طرفین تعهد، مقرر دارند که در مدت معین در دفتر رسمی برای تنظیم سند و ثبت در دفترخانه حاضر شوند و در صورت تخلف هر یک از آنها مبلغی به طرف دیگر بدهد، تعیین این وجه التزام، مانع الزام به اجرای قرارداد و تنظیم سند معامله نخواهد بود.

رأی شماره ۱۳۹۷ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۲۸ شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد، ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی، ابتدا الزام به ایفای تعهدات میباشد.

رأی شماره ۸۶۳ مورخ ۹۱/ ۷ / ۲۹ شعبه ی ۲۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اقامه ی دعوی به خواسته ی الزام طرف مقابل به ایفای تعهد ( انتقال رسمی ملک ) بدون آن که خواهان، تعهد متقابل خود را انجام داده باشد ( انتقال ملک ما٫ به ازای مبيع) با توجه به حق حبس مقر در ماده ی ۳۳۷ قانون مدنی، فاقد وجاهت قانونی است و محکوم به رد است.

رأی شماره ی ۶۶۶ مورخ ۹۱/ ۶ / ۲۵ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

پرداخت وجه به دیگران اماره بر ایفای تعهد است و برای استرداد آن خواهان باید اثبات کند که پرداخت از باب قرض بوده است.

رأی شماره ی ۷۳۸ مورخ ۹۱/ ۶ / ۱۸ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر طرفين ضمن قرارداد صلح، تنظیمی حق هرگونه اقامه دعوی را از خود ساقط نمایند، شرط موصوف، شامل دعوای الزام به ایفای تعهدات ناشی از عقد صلح نمیشود.

رأی شماره ی ۱۰۵ مورخ ۸۵/ ۱ / ۳۰ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در قراردادهای متقابل که طرفین، تعهداتی در قبال یکدیگر دارند، ایفای تعهد از جانب هر یک، مشروط به انجام تعهد از سوی طرف دیگر قرارداد است.

نظریه ی مشورتی ۷۲۷۴ مورخ ۷۷/ ۱۰ / ۱۷ اداره کل حقوقی قوه ی قضاییه

نظر به این که ذی نفع در مقام مطالبه ی بهای زمین و تحویل زمین معوض بر آمده است، موضوع دعوا جنبه ی مالی دارد و خواسته باید تقویم و معادل آن تمبر هزینه ی دادرسی ابطال کند و اضافه می کند، ملاک تشخیص مالی یا غیر مالی بودن دعوا، نتیجه ی حاصله از دعوای مطروحه است که باید با دقت از سوی دادگاه مورد بررسی و تمبر قرار گیرد. نظریه ی مشورتی شماره ی ۷٫۴۸۶۸ مورخ ۸۶/ ۷ / ۲۴ اداره کل حقوق قوه قضاییه‌ اساسا تفسير قرارداد و تطبيق مورد با قانون، در صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده است؛ اما به طور کلی صرف وجود وجه التزام و پرداخت آن کافی برای انجام ندادن تعهد و فسخ قولنامه نیست؛ بلکه باید به مفاد قرارداد و عباراتی که در قرارداد آمده است و به مجموع شرایط، توجه کرد. در صورتی که از عبارات قرارداد استفاده شود که طرفین حق انصراف معامله را برای خود در ازای پرداخت مبلغی محفوظ داشته اند، با پرداخت وجه التزام، حق انصراف از معامله را خواهند داشت، اما اگر عبارات قرارداد دلالت بر الزام به انجام معامله داشته باشد، ولو این که متخلف، وجه التزام را پرداخت کند، طرف مقابل می تواند، هم وجه التزام را مطالبه کند و هم الزام متخلف را به انجام معامله درخواست کند که در هر حال تشخیص این که در هر مورد، نحوه ی عمل چگونه است، با دادگاه رسیدگی کننده می باشد.

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.