مشاوره حقوقی تاييد خیارات فسخ قرارداد

خیارات فسخ قرارداد

خیار اسم مصدری به معنی اختیار و به مفهوم اختیاری‌ست که شخص در فسخ معامله دارد. در قانون مدنی ایران به پیروی از کتب فقهی یک نظریه عمومی برای خیارات ایجاد شده که در قوانین دیگر کشورها مانند ندارد.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با انواع مشاوره حقوقی خیارات فسخ قرارداد حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

مبنای حقوقی دادخواست فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

اگر در قرارداد به نفع یکی از طرفین، شرطی پیش بینی شود، اعم از آن که شرط فعل باشد یا شرط صفت و یا شرط نتیجه، در صورت تخلف متعهد از شرط و یا بی اعتباری شرط، مشروط له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد کند.

اگر شرط مندرج در قرارداد شرط صفت باشد، مانند آن که در قرارداد شرط شود، ملک مورد معامله دارای صفت و ویژگی خاصی باشد، در چنین حالتی اگر ملک، فاقد ویژگی مذکور در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

در صورتی که شرط مذکور در قرارداد، شرط فعل باشد، اگر شخص متعهد به تعهد عمل نکند، شخصی که تعهد به نفع او شده است، ابتدا باید الزام متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد. در صورتی که متعهد تعهد را انجام نداد، متعهد له می تواند، شخصا و یا از طریق شخص ثالث، تعهد را انجام و هزینه های آن را از متعهد دریافت کند. در صورتی که امکان اجرای تعهد از طریق متعهد له و یا شخص ثالث نیز نباشد، متعهد له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد کند.

در هر یک از موارد فوق، شخصی که در قرارداد به نفع او شرطی ذکر شده است، می تواند پس از فسخ قرارداد به هر نحوی، دادخواست تأیید فسخ قرارداد را در دادگاه حقوقی مطرح کند.

طرفین دعوی فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

پس از فسخ قرارداد از سوی صاحب حق فسخ، هر یک از طرفین دعوا می تواند، دعوای تأیید فسخ را در دادگاه صالح طرح کند.

مرجع صالح برای رسیدگی  به فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

دعوی تأیید فسخ قرارداد در صورتی که مربوط به معاملات ملکی باشد، دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

نحوه ی اجرای رأی فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

محکمه فقط فسخ را تأیید می کند و در واقع فسخ، زمانی حاصل می شود که متعهد له آن را اعمال و به طرف مقابل، اعلام می کند. بنابراین اجراییه در این دعاوی صادر نمی شود و حکم دادگاه، تنها جنبه ی اعلامی دارد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

۱) به خیار تخلف شرط، اصطلاحا خیار اشتراط نیز گفته میشود.

۲) تأیید فسخ از آن جا که خلاف اصل صحت قراردادهاست و ادعایی است که می بایستی ثابت شود، باید به عنوان خواسته طرح شود؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح شود، نیاز به طرح دعوی تقابل ندارد. بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است، می تواند، صبر کند تا طرف مقابل برای الزام وی به قرارداد با عناوین مشابه یدیگر، اقدام کند و در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند. بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد، نیازی به طرح دعوای تقابل هم نخواهد بود.

۳) طرح دعوای تأیید فسخ در جایی کاربرد می یابد که مدعی فسخ می خواهد، هر چه سریعتر تکلیف قرارداد را روشن و از آثار فسخ قرارداد، استفاده کند و یا در کنار خواسته یتأیید فسخ، خواسته ی دیگری نظیر استرداد وجه و یا ابطال سند و یا مطالبه یخسارت را مطالبه کند. به همین خاطر متداول است که دادخواست تأیید فسخ قرارداد در کنار دعاوی دیگر مطرح می شود.

۴) اگر تأخیر در پرداخت هر یک از اقساط ثمن به فروشنده، حق فسخ بدهد، وصول هر کدام از اقساط که موعدش گذشته باشد، از سوی طلبکار می تواند قرینه ای بر اسقاط ضمنی حق فسخ باشد.

۵) حق فسخ قرارداد به دلیل تخلف متعهد از شرط قرار دادی، فوریت ندارد و صاحب حق فسخ هر زمان که بخواهد، می تواند، اقدام به فسخ قرارداد کند. این حق فسخ در صورت فوت ذی حق به ورثه منتقل می شود.

۶) اگر بعد از عقد قرارداد و قبل از فسخ آن خریدار در ملک، تصرفات حقوقی، مانند فروش، رهن و اجاره انجام دهد، در صورت فسخ قرارداد این تصرفات معتبر است. مگر آن که در قرارداد، عدم تصرفات ناقله شرط شده باشد.

مستندات قانونی فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا نفيا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کند و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی

هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله یشخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ی۲۳۹ قانون مدنی

هرگاه اجبار مشروط عليه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ی ۲۴۶ قانون مدنی

در صورتی که معامله به واسطه ی اقاله یا فسخ به هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است، باطل می شود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است، عمل به شرط کرده باشد، می تواند عوض او را از مشروط له بگیرد.

ماده ی۱۴۲ قانون آیین دادرسی مدنی

دعوای متقابل به موجب دادخواست، اقامه می شود؛ لیکن دعاوی تهاتر، صلح، فسخ، رد خواسته و امثال آن که برای دفاع از دعوای اصلی اظهار می شود، دعوای متقابل محسوب نمی شود و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد. .

رویه و نظریات قضایی فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

رأي اصراری شماره ی۴۵ مورخ ۴۵/ ۲ / ۱۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

ضمانت اجرای تخلف از شرط مندرج در قرارداد، بطلان معامله نیست.

رأی شماره ی ۱۳۸۷ مورخ ۱۳۱۶/ ۶ / ۱۵ شعبه ی ۱ دیوان عالی کشور

اصولا طبق مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی با فرض این که اثبات شود، مدعی علیه تخلف از شرط کرده است، ابتدا بایستی اجبار او بر وفای شرط، تقاضا شود مادام که تعذر به اجبار معلوم نباشد، برای مدعی فسخ نخواهد بود.

رأی شماره ۷۴۸ مورخ ۹۱/ ۶ / ۱۵ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

با توجه به این که انجام تعهدات خواندگان، غير مقدور می باشد و با ممتنع بودن شرط تغییر کاربری ملک، دیگر موجبی برای اجبار خواندگان به انجام شرط وجود ندارد، زیرا اجبار مشروط عليه وقتی است که امتناع از انجام شرط از سوی مشروط عليه باشد و قانون مدنی هم ناتوانی در تسلیم و اجرای تعهد و شرط را یکی از اسباب خیار میداند.

 رأی شماره ی ۵۸۴ مورخ ۹۱/ ۶ / ۱۳ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر مشروط له بخواهد به استناد امتناع شرط فعل ضمن عقد، قرارداد را فسخ کند، باید ابتدا الزام مشروط عليه به ایفای شرط را از دادگاه درخواست کند و در صورت عدم امکان الزام، از حق فسخ استفاده کند.

رأی شماره ی ۱۶۶۵ مورخ ۸۶/ ۱۲ /۵ شعبه ی ۱۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در تخلف از شرط فعل، ابتدا باید درخواست الزام به وفای شرط را کرد، نه این که در ابتدا قرارداد، قابل فسخ باشد. فسخ یک عمل قضایی نیست تا بتوان از دادگاه درخواست اعمال آن را کرد.

رأی شماره ی ۱۶۴۷ مورخ ۸۴/ ۹ / ۲۷ شعبه ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

طرفین، عملا در قرارداد في ما بين خيار تخلف شرط را از کافه ی خیارات، مستثنی کرده اند و با توجه به ارسال اظهارنامه از سوی فروشنده، مبنی بر حضور وی در دفترخانه در تاریخ معین و عدم حضور خریدار به گواهی دفترخانه مربوط، دادگاه دادخواست تجدید نظر خواه را انشای فسخ، تلقی می کند.

 نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۲۳۹۸ مورخ ۶۱/ ۵ /۱۶ اداره ی حقوقی قوه یقضاییه

تخلف مستأجر از شرط ضمن العقد، تنها موجب اعمال حق مراجعه ی موجر به دادگاه حقوقی و طرح دعوی در این زمینه خواهد بود، نه سبب ایجاد مزاحمت نسبت به تصرفات كامله ی مستاجر که عرفا متداول است. بنابراین شکایت مستأجر راجع به رفع مزاحمت هایی که از ناحیه ی موجر نسبت به تصرفات همه جانبه و متعارف وی در عین مستأجره ایجاد می شود، قانونا قابل طرح و بررسی می باشد. بدیهی است، تشخیص وارد بودن یا وارد نبودن شکایت و ارزشیابی دلایل، با مرجع رسیدگی کننده خواهد بود.

مشاوره حقوقی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

اگر بعد از وقوع معامله مشخص شود که ملک مورد معامله معیوب و این عیب در زمان عقد، موجود بوده و از خریدار مخفی شده است، خیار عیب برای مشتری به وجود می آید. هر گاه مشتری حق فسخ خود را اعمال کند، برای تثبیت فسخ می تواند، تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را از دادگاه درخواست کند.

طرفین دعوی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

هر یک از طرفین قرارداد که تأیید فسخ را به نفع خود میداند، می تواند، اقدام به طرح دعوای تأیید فسخ به طرفیت طرف دیگر قرارداد کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

دعوی تأیید فسخ معاملات ملکی در دادگاه محل وقوع ملک، رسیدگی خواهد شد.

نحوه ی اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

محکمه فقط فسخ را تأیید می کند و اثر فسخ از زمان اعلام اراده ی خریدار است، نه رای دادگاه. بنابراین رای دادگاه، تنها جنبه ی اعلامی دارد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

۱) مشتری می تواند، بدون این که عقد را فسخ کند، تفاوت قیمت مبيع سالم و معیوب (ارش) را از فروشنده بخواهد.

۲) اگر ملک مورد نظر تخریب شده باشد یا به شخص دیگری منتقل شده باشد و یا تغییر عمده ای در ملک ایجاد شود و هم چنین عیب دیگری در ملک ایجاد شود که ناشی از عيب قبلی نباشد، مشتری فقط حق اخذ ارش دارد. ..

۳) تشخیص این که چه چیزی عیب محسوب می شود را عرف و عادت محل انعقاد قرارداد و زمان تراضی قرارداد، مشخص می کند.

۴) اگر عیب ملک به حدی باشد که ملک از مالیت بی افتد و هیچ ارزش مالی نداشته باشد، بیع باطل است. بنابراین فسخ قرارداد، وجهی ندارد.

۵) یکی از شرایط عیبی که حق فسخ برای مشتری ملک ایجاد می کند، این است که در هنگام عقد، عیب وجود داشته باشد. البته اگر بعد از عقد و قبل از تحویل ملک، عیبی در ملک ایجاد شود، این عیب نیز برای خریدار، حق فسخ ایجاد می کند.

۶) ممکن است کشف عيب پس از مدتها از خرید ملک اتفاق بیافتد، در چنین حالتی نیز خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

۷) خیار عیب بعد از علم به عیب، فوری است

۸) اگر در قرارداد، کلیه ی خیارات، اسقاط شده باشند، خیار عیب نیز ساقط شده و در صورت کشف عيب، خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد. البته برخی از محاكم، معتقدند در صورتی که عیب موجود در مبیع از جمله عيوب غیر متعارف و غیر متداول باشد، حتی با فرض اسقاط کافه ی خیارات در عقد بیع، باز هم می توان خیار عیب را اعمال کرد. این دسته از محاکم معتقدند، اراده ی مشترک طرفین در اسقاط کافه خیارات از جمله خیار عیب، عیوب متعارف است، نه عيوب غير متعارف.

۹) اگر خریدار از عیب آگاه بوده باشد، حق فسخ ندارد.

۱۰) اگر خریدار پس از آگاهی نسبت به عیب در ملک تصرف کند، به منزله – ی عدول از حق فسخ خود است.

۱۱) تأیید فسخ از آن جا که خلاف اصل صحت قراردادهاست و ادعایی است که می بایستی ثابت شود، باید به عنوان خواسته طرح شود؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح شود. نیاز به طرح دعوی تقابل ندارد. بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است، می تواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند. بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد، نیازی به طرح دعوای تقابل هم نخواهد بود. .

۱۲) خواهان، قبل از تقدیم دادخواست باید حق فسخ خود را اعمال کند. اعمال حق فسخ ممکن است از طریق بیان آن و اعلام به طرف مقابل و یا از طریق انجام عملی که به نحوی بیانگر فسخ قرارداد است، انجام شود.

مستندات قانونی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

 ماده ی ۴۲۲ قانون مدنی

اگر بعد از معامله، ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبيع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.

ماده ی ۴۲۳ قانون مدنی

خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.

ماده ی ۴۲۴ قانون مدنی

عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع، عالم به آن نبوده است. اعم از این که این عدم علم، ناشی از آن باشد که عیب واقعأ مستور بوده است یا این که ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.

ماده ی ۴۲۵ قانون مدنی

عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود، در حکم عیب سابق است.

ماده ی ۴۲۹ قانون مدنی

در موارد ذیل مشتری نمی تواند، بیع را فسخ کند و فقط می تواند، آرش بگیرد: ۱- در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر. ۲- در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود، اعم از این که تغییر به فعل مشتری باشد یا نه. ۳- در صورتی که بعد از قبض مبیع، عیب دیگری در آن حادث شود. مگر این که در زمان خیار، مختص به مشتری حادث شده باشد که در این صورت مانع از فسخ و رد نیست.

رویه و نظریات قضایی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

رأی شماره ی ۱۵۹۷ مورخ ۱۳۲۹ / ۱۰ / ۵ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

مجرد وجود عیب در مبیع، مادامی که وجود آن حین العقد محرز نباشد، موجب اثبات حق فسخ برای مشتری نمیباشد و اظهار نظر کارشناس دایر به معیوب بودن مبیع، بدون احراز این که عیب حين العقد وجود داشته یا بعد از آن حادث شده است، موجب ثبوت حق فسخ نیست و مشتری که مدعی حدوث فسخ می باشد، باید وجود عیب را حین عقد اثبات کند تا ثبوت حق فسخ، محرز شود و عدم اقامه ی دلیل بر حدوث عيب، بعد از وقوع معامله بی تاثیر است.

رأی شماره ی ۱۴۶۶ مورخ ۹۱ / ۱۱ / ۹ شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اعمال خیار عیب بعد از علم به آن فوری است و در صورت عدم اعمال در زمان فوری عرفی، تقاضای پرداخت ارش، مسموع نیست.

رأی شماره ی ۱۱۹۸ مورخ ۸۵/ ۸ /۲۱ شعبه ی ۱۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه خریدار، مدعی حقی برای فسخ معامله به علت معیوب بودن مبیع باشد، اقدام وی به تعمیر مورد معامله، مؤيد اسقاط خیار عیب است.

رأی شماره ی ۱۲۲۴ مورخ ۸۳/ ۱۰ /۲۲ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

صرف نظر از این که آیا کلا عیبی که مخفی از نظر خواهان در زمان معامله باشد، وجود داشته یا خیر؟ وفق اظهارات نامبرده در اولین جلسه ی دادرسی اظهار داشته، یک روز بعد از انجام معامله ۸۲/ ۴ / ۱۵ متوجه ی عیب شده؛ ولی زمان تقدیم دادخواست ۸۲/ ۶ / ۱۰ است. در حقیقت به فوریت عمل نشده و با توجه به فاصله ی زمانی اطلاع از عیب و تاریخ تسلیم دادخواست، خیار عیب ساقط شده است.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۵۶۸۶ مورخ ۸ /۱۱/ ۷۸ اداری حقوقی قوه ی قضاییه

در خصوص عدم صدور پروانه ی ساختمان به علت کاربری غیر مسکونی با عنایت به این که عدم تحقق غرض خریدار کاشف از عیب مبیع نیست، حق فسخ معامله برای خریدار محقق به نظر نمی رسد.

---

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.