تخلیه ید به سبب تخلف مستاجر دوم از قرارداد اجاره

۱. بیان نمایند که مالک می‌تواند با تغییر شغل از سوی مستاجر دادخواست تخلیه بدهد.

۲. در صورت صدور حکم از سوی دادگاه نسبت به تخلیه املاک تجاری وضعیت نحوه پرداخت سرقفلی را توضیح دهند.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی تخلیه ید به سبب تخلف مستاجر دوم از قرارداد اجاره حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

توصیف قضیه

آقای … دعوی تخلیه ید از عین مستاجره یک باب مغازه به علت تغییر شغل به طرفیت آقای …. طرح و اقامه می کند خلاصه ادعای خواهان آن است که خوانده به موجب اجاره نامه رسمی به شماره … مستاجر یک باب مغازه خرازی است و با آنان رابطه استیجاری طبق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ برقرار نموده است. در قرارداد اجاره قید شده که عین مستاجره فقط به منظور اشتغال به امر خرازی اجاره داده شده است و مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد. مطابق صورتجلسه اجرای قرار تامین دلیل مضبوط در پرونده، مستاجر مغازه را به آقای … جهت لوله کشی ساختمان به فرد دیگری منتقل کرده است لذا به دلیل تغییر شغل تقاضای تخلیه دارم.

خوانده در مقام دفاع می گوید: ” یک سال است که مغازه را به آقای … اجاره داده و نام برده بدون اجازه و یا مالک تغییر شغل داده است و مغازه خرازی را به لوله کشی ساختمان تبدیل کرده است.”

دادگاه بدوی پس از استماع اظهارات تعرفه و بررسی ادله ابرازی ابرازی آنان به دعوی خواهان را وارد تشخیص می‌دهد بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که مقرر داشته: ” در موارد زیر موجر می‌تواند هست مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از از دادگاه درخواست کند، دادگاه محاکمه فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و اینها که علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. ۱. …. ۲. …. ۳. …. و …. ۷. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشاوره شغل سابق باشد”، حکم به محکومیت خوانده دایر بر تخلیه عین مستاجره صادر می کند با تجدید نظر خواهی خوانده پرونده در شعبه … دادگاه تجدید نظر استان رسیدگی می‌شود. دادستان شعبه رای دادگاه بدوی را با استدلال زیر مغز و حکم به رد دعوی خواهان صادر می کنند.

” بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هنگام قابلیت استناد دارد که تغییر شغل توسط مستاجر صورت گرفته باشد نه از سوی شخص منتقل الیه (مستاجر دوم) و در این پرونده مستاجر دوم بدون گرفتن اذن از مالک و مستاجر اول مبادرت به تغییر شغل داده از طرفی در این پروند تخلیه عین به دو سبب برای خواهان وجود دارد و اگر هم دادگاه بدوی معتقد به تخلیه ید بود می بایست به نحوی تفسیر می کرد که لااقل نصف حق سرقفلی به خواننده تعلق میگرفت یعنی تخلیه عین مستاجره به علت نداشتن حق انتقال به غیر و نیز باید توجه داشت که اگر هم حکم تخلیه به لحاظ تغییر شغل صادر شود این امر خللی به حق سرقفلی که با حق کسب و پیشه متفاوت است، وارد نخواهد کرد و باید مد نظر قرار گرفت و…”

تحلیل قضیه

تخلف چه از روی مستاجر و چه از ناحیه منتقل‌الیه صورت گیرد برای مالک یا قائم مقام قانونی او حق درخواست تخلیه را به وجود می آورد و اگر مالک صرفاً به سبب تغییر شغل درخواست تخلیه کند حتی اگر این عمل توسط منتقل الیه صورت گیرد عمل تخلیه بدون آنکه مستاجر اول یا دوم استحقاق دریافت فرشی بابت سرقفلی یا حق کسب و پیشه داشته باشند انجام خواهد گرفت و اگر موجر به دو سبب یعنی تغییر شغل و انتقال به غیر حق درخواست تخلیه داشته باشد اینکه به کدام سبب درخواست تخلیه کند با اوست در این خصوص اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/مورخ 27/5/1379 می‌گوید: “تخلف اعم از این که توسط مستاجر صورت گرفته باشد یا توسط منتقل الیه و یا حتی یکی از وراث مستاجر ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک را می نماید، بنابراین چنانچه مستاجر بدون موافقت مالک، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد و منتقل الیه تغییر شغلی بدهد که موجب درخواست تخلیه شود مالک می تواند هم به علت تغییر شغل و هم به لحاظ انتقال به غیر تقاضای تخلیه را مطرح سازد. در صورتی که دادگاه به علت انتقال به غیر از حکم تخلیه صادر نماید معادل نصف حق کسب و پیشه در قبال تخلیه تعیین می نماید ولی اگر به لحاظ تغییر شغل صادر نماید هیچگونه حق کسب و پیشه‌‌ای یه مستاجر تعلق نمی‌گیرد و اگر به هر دو علت حکم تخلیه صادر شود مالک مختار است برای هر کدام که مایل باشد درخواست صدور اجراییه کند و تخلیه مورد اجاره را بخواهد.” در مورد استدلال دیگر در دادگاه تجدید نظر مبنی بر اینکه در صورت صدور تخلیه به لحاظ تغییر شغل اگر چه حق کسب و پیشه از بین می‌رود ولی این موضوع خللی به حق سرقفلی وارد نمی کند، باید گفت: چه مستاجر در آغاز برقراری رابطه استیجاری وجهی به عنوان سرقفلی به مالک داده باشد یا نداشته باشد چنانچه مستاجر مرتکب تخلف مندرج در بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶^[1]شده باشد دادگاه در زمان صدور حکم تخلیه نمی‌تواند در قبال تخلیه، حکم استرداد این وجه صادر کند زیرا مقررات قانون روابط موجر و مستاجر از جمله قواعد آمره است و به محض تخلف مندرج در بند ۷ ماده ۱۴ قانون مزبور مستاجر استحقاق دریافت حق سرقفلی آیا حق کسب و پیشه را نخواهد داشت.^[2]

فعالیت های یادگیری

۱. آیا حکم دادگاه بدوی در خصوص تخلیه عین مستاجره به لحاظ تخلف مستاجر صحیح است؟ با توجه به استدلال دادگاه تجدید نظر توضیح دهید.

۲. بر فرض صحت حکم دادگاه بدوی در خصوص تعیین تکلیف به حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه دادگاه چه وظیفه ای دارد؟

[1] به نظر می رسد که با توجه به بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر اعلام داشته (در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل سابق باشد) قید مستاجر در بند مذکور مستلزم این موضوع است که تخلف از ناحیه مستاجر صورت گیرد لذا موجر نمی‌تواند از یکطرف سبب استحقاق خود در دعوی تخلیه را انتقال به غیر و عدم قبول منتقل الیه به عنوان مستاجر قرار داده و از طرفی سبب استحقاق خود درد روی تغذیه را تغییر شغل توسط کسی قرار دهد که به لحاظ نداشتن حق انتقال به غیر از ناحیه مستاجر و عدم تحصیل اذن، شجره خود نمی دانند بنابر این موضوع غیرقانونی بودن انتقال که در نتیجه آن مستاجر مصوب نگردیده منتقل‌الیه می‌باشد با موضوع تغییر شغل لازمه آن صورت گرفتن آن توسط مستاجر می‌باشند منافات دارد زیرا در بند هفت قید مستاجر گردیده و منتقل‌الیه که انتقال به وی مورد ایراد قرار گرفته و مورد مورد تنفیذ قرار نگرفته ورد شده نمی‌تواند مستاجر محسوب گردد تا تغییر شغل توسط وی مشمول بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر گردد لذا در وصفی که سبب استحقاق صرفا تغییر شغل قرار داده شود اقدام موجر به این معنی می‌باشد که انتقال صورت گرفته را پذیرفته و چون منتقل‌الیه اعلام داشته هرچند مجدداً به مستاجر اولیه انتقال صورت گرفته باشد به ضرر این جهت نیز ایراد به نظر دادگاه تجدید نظر وارد نمی باشد کما اینکه به موضوع حق سرقفلی برای مستاجر متخلف نیز ایراد وارد است و در صورتی که دو جهت انتقال و تغییر شغل به عنوان اسباب استحقاق انتقال قید گردد نمی‌توان به جهت تغییر شغل رای داد چون انتقال مورد پذیرش موج نمی باشد لذا تغییر شغل نیز توسط مستاجر صورت نگرفته تا مشمول بند ۷ ماده ۱۴ گردد. (کوهکن)

[2] مطالب مندرج در تحلیل قضیه و استدلالات انجام شده، موجه و منطبق با ضوابط خصوص مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. (سید تفرشی‌ها)

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.