مشاوره حقوقی تعدیل اجاره بها

مشاوره حقوقی تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بها

۱. زمان تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری را بیان نمایند.

۲. طرح درخواست تعدیل اجاره بهای مجدد را بیان نمایند.

توصیف قضیه

خانم … دعوی تعدیل اجاره بها نسبت به یک باب مغازه عکاسی موضوع اجاره نامه رسمی به شماره … مورخ 10/4/1359 به طرفیت آقای … طرح می کند خلاصه ادعای خواهان آن است که از زمان تعدیل اجاره بهای قبلی بیش از سه سال گذشته و آخر مرتبه شعبه … دادگاه عمومی … طی دادنامه شماره ۴۰ مورخ 20/3/1382 اجاره بها را تعدیل کرده است و در حال حاضر تقاضای تعدیل اجاره بها و نیز الزام خوانده به پرداخت مابه­التفاوت آن از تاریخ تقدیم دادخواست را دارد. خوانده در مقام دفاع می گوید: برابر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ موجر هنگامی می تواند درخواست تعدیل اجاره بها را بنماید که از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعدیل اجاره بها صادر شده است سه سال گذشته باشد و حال آنکه با مطالعه پرونده استنادی به دست می‌آید که تاریخ صدور حکم دادگاه قبلی20/3/1382 است و تاریخ تقدیم دادخواست فعلی موجر19/11/1383 می باشد که کمتر از سه سال است سپس دادگاه جهت کشف واقع پرونده استنادی را مطالبه و از آن خلاصه‌نویسی می‌کند. از محتویات پرونده استنادی چنین برمی‌آید که در این پرونده موجر (خواهان این پرونده) در تاریخ 11/11/1380دادخواست تعدیل اجاره بها به طرفیت مستاجر (خوانده این پرونده) به شعبه … دادگاه عمومی تهران تقدیم کرده است که در جلسه سوم دادرسی تحت توافق نامه مورخ 13/11/1381 دادگاه درخواست صدور گزارش اصلاحی می کنند و دادگاه طی دادنامه شماره ۴۰ مورخ 30/3/1382گزارش اصلاحی صادر می کند و اجاره بهانه عین مستاجره را از قرار هر ماه ۲۰۰ هزار ریال به ۵۰۰ هزار ریال تعدیل می‌کند. دادگاه بدوی پس از مطالعه پرونده استنادی موضوع را به کارشناس ارجاع می دهند و پس از جلب نظر کارشناس اخذ نظریه وی و ابلاغ آن به اصحاب دعوی در ماهیت امر انشای رای می‌کند و ضمن تعدیل اجاره بها خوانده را به پرداخت مابه التفاوت نرخ تعدیل شده از تاریخ تقدیم دادخواست (19/11/1383) تا روز صدور حکم در حق خواهان محکوم می نماید. تجدیدنظرخواهی پرونده در دادگاه تجدید نظر استان رسیدگی می شود و هیئت محترم دادرسان شعبه با پذیرش تجدید نظر خواهی خوانده و نقض دادنامه بدوی حکم به بی حقی خواهان صادر می کنند و استدلال شان جهت نقض دادنامه بدوی آن است که از تاریخ صدور حکم قبلی(20/3/1382) تا تاریخ تقدیم دادخواست فعلی (19/11/1383) کمتر از سه سال گذشته و از طرفی رای دادگاه قبلی بر پایه سازش نامه بوده که طبق نص صریح ماده قانون روابط موجر و مستاجر طرفین نمی توانند بر خلاف مقررات آمره این قانون با یکدیگر توافق کنند.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی تعدیل اجاره بها حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

مشاوره حقوقی تعدیل اجاره بها

تحلیل قضیه

ماده ۴ اصلاحی قانون روابط موجر و مستاجر مقرر داشته: ” موجر و مستاجر می تواند به استناد ترقی و تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را نماید مشروط به این که مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادلانه روز تبدیل خواهد کرد…

باید توجه داشت که منظور از تاریخ مقرر در حکم قطعی مذکور در ماده ۴ تاریخ تقدیم دادخواست به دادگاه بدوی است نه تاریخ صدور حکم بدوی یا تجدید نظر یعنی مقصود تاریخی است که دادگاه بدوی تاریخ تقدیم دادخواست آنرا در حکم خود انشا می­کند و در این پرونده فرضی تاریخ تقویم دادخواست جهت تعدیل اجاره‌بها در پرونده استنادی که مورد لحوق حکم دادگاه به دادنامه شماره ۴۰ مورخ20/3/1382قرار گرفته 11/11/1380 است و تاریخ تقدیم در پرونده اصلی19/11/1383 می­باشد که از ۳ سال تجاوز کرده است وازاین حیث اشکالی به آن وارد نمی باشد. اینکه می‌گوییم مقصود از تاریخ مقرر در حکم قطعی مذکور در ماده ۴ تاریخ تقدیم دادخواست به دادگاه است نه تاریخ صدور حکم قطعی دارای قرینه نیز می باشد زیرا برابر ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تاریخ محاسبه مابه التفاوت نیز تاریخ تقدیم دادخواست می باشد ماده ۵ می گوید: ” موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را زمان دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم محکوم می نماید …”[1]

اما این که طرفین نمی‌توانند بر خلاف مقررات ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر توافق کنند هنگامی وارد است که موجر و مستاجر با توافق یکدیگر حقیقی را که در ماده ۴ به آن اشاره شده است از دیگری سلب نمایند و علیرغم حصول شرایط مقرر در ماده ۴ از تحقق آن جلوگیری کنند اما این که طرفین در مورد نحوه پرداخت و چگونگی تعدیل و میزان با یکدیگر توافق نمایند و موضوع با گزارش اصلاحی ختم به سازش شود خلاف مقررات مذکور در ماده ۳۰ نمی باشد. از این رو رای دادگاه تجدید نظر که در مقام نقص رای دادگاه بدوی صادر شده است صحیح نمی باشد.[2]

 


[1] نظر استدلال شده در تحلیل قضیه صحیح و منطبق با موازین قانونی و حقوقی است. (سید تفرشی‌ها)

[2]تحلیل قضیه منطبق با موازین قانونی می‌باشد. (کوهکن)


خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.

نقد و بررسی‌ها

هنوز بررسی‌ای ثبت نشده است.

اولین کسی باشید که دیدگاهی می نویسد “مشاوره حقوقی تعدیل اجاره بها”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *