1- در خصوص استحقاق مستاجر جهت دریافت حق کسب و پیشه بحث و بررسی نمایند.

۲. شرایط تعلق گرفتن حق کسب و پیشه و اماکن مسکونی را توضیح دهند.

توصیف قضیه

خواهان دعوی تخلیه ید به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند و مستند دعوی خود را کپی مصدق سند مالکیت به شماره … و کپی مصدق اجاره نامه … قرار می دهد.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی در زمینه حق و کسب و پیشه مستاجر و حق و کسب و پیشه اماکن مسکونی حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

خلاصه ادعای خواهان آن است:

” آپارتمان که دارای پروانه مسکونی است و موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار کردن در متن اجاره نامه قید شده است که مستاجر به عنوان سرقفلی بهمن نپرداخته و حق مطالبه آن را هم نخواهد داشت اما در عمل مستاجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات خودرو استفاده می کرد حال مدت اجاره پایان یافته و تقاضای تخلیه ید دارم.”

خوانده در مقام دفاع می گوید؛

” قرارداد اجاره با خواهان در سال ۱۳۷۵ تنظیم شده و سال بعد آن را تمدید کرد و برای من حق کسب و پیشه در این مکان ایجاد شده است و …”

سپس دادگاه بدوی با این استدلال که محل مورد اجاره دارای پروانه مسکونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو حتی با فرض داشتن پروانه‌ کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت نخواهد بخشی و برای مستاجر محل علیرغم فعالیت چند ساله حقی به عنوان کسب و پیشه و تجارت ایجاد نمی‌کند و از آنجا که اصولاً خوانده به خواهان سرقفلی نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند با تجدید نظر خواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان مورد رسیدگی قرار می‌گیرد که نتیجه آن تایید رای دادگاه بدوی است.

تحلیل قضیه

آرای صادره از محاکم بدوی و تجدیدنظر خلاف موازین اصدار یافته زیرا:

” از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمانهای دولتی نظایر آن را با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.” همچنین در اجرای ماده ۱۱ قانون مذکور که مقرر داشته ” اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حذف مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.” قرارداد مربوطه مشمول این قانون نخواهد شد و مستاجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را خواهد داشت عدم دریافت وجه به عنوان سرقفلی از سوی موجر و اینکه حق سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت می‌باشد و ایجاد هر یک متفاوت با دیگری است برای مستاجر در این پرونده حقوقی به وجود می آورد[1] که دادگاه باید آن را در نظر می گرفت. زیرا با توجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶[2] استخدام مستاجر در مطالبه حق کسب و پیشه برابر تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مزبور پایدار شده است.[3][4][5]

[1]  اولاً در قرارداد اجاره شرط شده که موجر هیچگونه وجه بابت سرقفلی دریافت ننموده و ثانیا در جایی که مستاجر خارج از قرارداد اجاره و یا توافق طرفین و یا  اذن موجر مبادرت به استفاده خارج از توافق از عین مستاجره می‌نماید، قانون هیچگونه حق به عنوان حق کسب و پیشه برای او متصور نمی‌باشد. در نتیجه به نظر میرسد ایراد نگارنده به ایجاد حق برای ایجاد حق برای مستاجر و عدم توجه دادگاه به این امر، توجیه قانون ندارد. (سید تفرشی‌ها)

[2] ماده ۳۰: “کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.”

[3] تبصره ۲ ماده ۱۹: “حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.”

شایان ذکر است که اداره حقوقی در تفسیر تبصره ۲ ماده ۱۹ می‌گوید: “همان‌طور که در تفسیر ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تصریح شده است، حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف، مخصوص مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت است. زیرا به علت اشتغال مستاجر در آن محل ایجاد می‌شود اعم از اینکه مستاجر به موجر (مالک یا مستاجر قبلی) وحشی پرداخته باشد یا نه .” نظریه شماره ۷/۱۱۰۸ – 17/5/1381

[4] استناد به مواد مسئول منصرف از موضوع می باشد و در مانحن فیه قابل استناد نیست. به نظر می‌رسد که به آرا صادره صحیح و منطبق با موازین قانونی است. (سید تفرشی‌ها)

[5] مقررات شهرداری تاثیری در آثار حقوقی ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۵۶) بین مالک و مستاجر ندارد، بدین معنی که: هرچند ساختمانی دارای پروانه مسکونی باشد ولی موجر به منظور از استفاده تجاری به مستاجر اجاره داده باشد، مالک (موجر) نمی‌تواند برای فرار از آثار قانون مرقوم به کاربری مورد اجاره استناد کند. زیرا، روابط موجر و مستاجر قانون یادشده تعریف می‌کند مقررات شهرداری. حق داشتن یا نداشتن پروانه کسب نیز نمی‌تواند ناعی آثار قانون و فوق‌الاشعار باشد. اینکه شهرداری چه رفتاری با متصرف (مستاجر) یا موجر (مالک) خواهد داشت. متفاوت از رفتار روابط تجاری موجر و مستاجر و این قوانین را نباید با هم خلط کرد. (اسماعیلی هریسی)

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.