مشاوره حقوقی در مورد زیر بنا در آپارتمان ها

زیر بنا در آپارتمان ها

نخستین قسمتی که از قسمتهای مشترک ساختمان به ذهن متبادر می شود همانا زمین و عرصه ی ساختمان است. زیرا زمین اولین و مهمترین جایی است که بنای ساختمان در آن استقرار می یابد. بنای ساختمان ممکن است مستقیما به زمین متصل شده باشد و یا به وسیله پایه ها و ستونهایی روی آن قرار گرفته باشد. در هر حال، زمینی که بنای ساختمان روی آن استقرار یافته، جزو قسمتهای مشترک آن است. ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی در مورد زیربنا در آپرتمان ها حائز اهمیت است را ارائه دهیم. ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها، در مورد زمین ساختمان می گوید: «هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت اختصاصی خریداری خود، در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده با اختصاص به ساختمان دارد مشاعة سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا عمل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد… برابر مفاد این ماده، سهم مشاع هر یک از آپارتمانها از عرصه ی ساختمان، متناسب با مساحت زیربنای آنها تعیین شده و اساسا زمین تنها قسمت مشترک ساختمان است که مالکیت مشاعی آن نسبت به مساحت زیربنای آپارتمانها تعیین شده است. جز زمین، نمی توان گفت که سایر قسمتهای مشترک ساختمان دارای مالکیست مشاعی است، زیرا در صورت انهدام تمامی اعیان ساختمان، تنها قسمت مشترک از ساختمان که باقی می ماند، عرصه یا زمین آن است. از همین روست که قانونگذار برای قسمتهای مشترک ساختمان (به استثنای زمین) به جای «مالکیت مشاعی» از واژه ی «مشترک» استفاده می کنند. هر چند آیین نامه ی اجرایی در تبصرهی ماده ۳ خود، این دقت نظر قانونگذار را ندارد. بنابر این، چنانچه در موقع جنگ به واسطه ی اصابت بمب یا موشک و یا به هنگام وقوع زلزله، کلیه اعیانی و آپارتمانهای مجموعه ای کاملا منهدم و ویران شود، مطابق ماده ۱۰ قانون، کلیه شرکا به نسبت مساحت زیربنای آپارتمان خود، مالک مشاع زمین خواهند بود. مثلا اگر ساختمانی دارای سه واحد آپارتمان و یکی از آنها به مساحت یک صد متر مربع و دیگری به مساحت دویست متر مربع و آپارتمان سوم به مساحت سیصد متر مربع باشد، بدیهی است مالکیت مشاعی هر یک از آنها به ترتیب یک دانگ، دو دانگ و سه دانگ مشاع از شش دانگ تمام عرصه خواهد بود. البته این در صورتی است که عرصه ی آپارتمان متعلق حق غیر نباشد، وگرنه هیچ یک از مالکان نه تنها مالکیتی در زمین ساختمان نخواهد داشت، بلکه على الأصول برابر منطوق ماده ی فوق، مکلف به پرداخت اجور زمین نیز به مالک عرضه خواهند بود. عرصه ی ساختمان در صورتی متعلق حق غیر است که زمین ساختمان مثلا تحت عنوان وقف در مالکیت موقوف علیه (عليهم) باشد یا از زمینهای خالصجات دولتی باشد. در این صورت سند رسمی آپارتمانها فقط به اعیانی آنها صادر می شود و سند رسمی عرصه به طور جداگانه به نام شخص دیگری است. در چنین حالتی شخصی که زمین به نام او به ثبت رسیده تحت قرارداد اجاره یا هر نوع قرارداد دیگری با مالکان اعیانی آپارتمانها رابطه حقوقی برقرار خواهد کرد و مال الاجارهی زمین خود را از آنها به توالی مدت معین دریافت خواهد نمود. اکنون آپارتمانهایی هستند که در زمین اوقافی بنا شده اند و مالکان آنها با ادارهی اوقاف، دارای قرارداد اجاره اند که مال الاجاره های معین را می پردازند. در هنگام انتقال اعيان آپارتمانها نیز باید قرارداد اجاره از نام مالک فعلی به نام مالک جدید تغییر و تجدید شود. واژه ی (خالصه) که در ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها به کار رفته، اصطلاحی است برای زمینهای دولتی. در حال حاضر نیز زمینهای دولتی که به نام وزارت مسکن و شهرسازی یا هر سازمان دولتی است، از سوی وزارتخانه یا سازمان مذکور به صورت اجاره نود و نه ساله به اشخاص واگذار می شود تا مردم در آن به احداث آپارتمان و مسکن بپردازند. بی تردید برای چنین زمینهایی، انعقاد قرارداد اجاره ضروری است. در انگلستان به لحاظ کم وسعت بودن زمین آن کشور، کلیه زمین کشور در مالکیت دولت است و دولت انگلستان برای جلوگیری از بورس بازی و افزایش قیمت آن، زمین ساختمانها را بدون آن که در مالکیت اشخاص خصوصی قرار داده باشد، در اختیار مردم قرار داده و اجازه ی تأسیس و احداث ساختمان را به آنها می دهد. یکی از عواملی که باعث افزایش قیمت زمین در جهان است این است که: زمین تنها کالایی است که افزایش عرضه در آن وجود ندارد زیرا وسعت کره زمین محدود است. اما برعکس، جمعیت کره ی زمین همواره در حال افزایش است. بر اساس قانون عرضه و تقاضا در علم اقتصاد، این کالای منحصر به فرد (زمین) در اثر افزایش تقاضا و عدم عرضه ی اضافی، روز به روز گران تر می شود و ناچار برای جلوگیری از این گرانی، ملی کردن کلیه اراضی، تصمیم مهم و سنجیده ای است برای تمامی دولتها و کشورهای جهان.

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.