مشاوره حقوقی در زمینه عدم تقسیم مشاعات

عدم تقسیم مشاعات

به موجب قاعده ی کلی مندرج در ماده ۵۸۹ قانون مدنی «هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم مشاعات شده باشند».
ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی عدم تقسیم مشاعات حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

ملاحظه می شود که قسمتهای مشترک ساختمان ، مشمول مستثنیات یا ممنوعیتهای ماده ۵۸۹ قانون مدنی نمی شود. یعنی، نه تقسیم قسمتهای مشترک ساختمان به موجب قانون مدنی ممنوع است و نه شرکا (مالكين) به وجه ملزمی ملتزم به عدم تقسیمشاعات شده اند. لذا در بادی امر چنین تصور می شود که تقسیم قسمتهای مشترک ساختمان بلااشکال است. لیکن، همان طوری که گفتیم، روح حاکم بر قانون تملک آپارتمانها، به خودی خود ممنوعیت تقسیم قسمتهای مشترک را ایجاب می کند. اگر به مفاد قانون تملک آپارتمانها دقیق شویم، به وضوح می توان اشتراک در قسمتهای مشترک ساختمان را همانند اشتراک سهامداران شرکتهای سهامی در اموال آن شرکتها دانست. زیرا هر سهامداری به نسبت سهم خود در اموال و دارایی های شرکت سهیم است و شخصیت خود شرکت و اموال آن نیز مستقل از شخصیت سهامداران آن است. اشتراک مالکین ساختمان در قسمتهای مشترک حتا قوی تر از اشتراک سهامداران در اموال و دارایی شرکت است. چرا که شرکتها اصولا قابل انحلال اند و پس از انحلال، سهامداران به نسبت سهام خویش نصیب خود را از اموال شرکت می برند در حالی که قسمتهای مشترک ساختمان به عنوان شرکت، قابل انحلال نیست و در صورت انهدام ساختمان، جسز زمین آن چیزی از شرکت باقی نمی ماند تا قابل تقسیم باشد. بدین ترتیب، تقسیم قسمتهای مشترک ساختمان به هیچ عنوان امکان پذیر نیست مگر این که طبق ذیل ماده 4 قانون تملک آپارتمانها … مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و … پیش بینی کرده باشند». تقسیم حقوق و تعهدات مالكان در قسمتهای مشترک مجموعه، به معنی تقسیم قسمتهای مشترک نیست بلکه ترتیبات خاصی است که برای استفاده از قسمتهای مشترک مجتمع منظور می شود. مثلا مالكان تصمیم می گیرد که به منظور ایجاد نظم و انضباط برای استفاده بهتر و منظم تر از پارکینگ مشاع (مشروط بر این که از قسمتهای اختصاصی نباشد)، با تعیین شماره، قسمتهای مختلف پارکینگ را جهت توقف اتومبیل هر یک از آپارتمانها قرار دهند. در این تقسیم که می توان گفت در واقع نوعی از تقسیم منافع (مهایات) است، مالکان باید مدتی را در قرارداد خود پیش بینی کنند تا این قرارداد در ظرف مدت خود برای مالکان الزام آور باشد و گرنه تصمیم مالکان نمی تواند بدون قید مدت و على الدوام باشد. زیرا، این نوع تصمیم که بدون لحاظ مدت استفاده برای مالکان اتخاذ شود، مخالف روح قانون تملک آپارتمانها بوده و با استناد به ماده ۳ قانون مذکور، فاقد اعتبار خواهد بود. فلذا تصمیم به تقسیم حقوق و تعهدات مالكان در قسمتهای مشترک باید در حدود ماده ۳ قانون صورت گیرد. پرسشی که پاسخ بدان در اینجا ضروری به نظر می رسد این است که: آیا مالکان تعدادی از واحدهای اختصاصی یا مجمع عمومی می تواند حق استفاده از قسمتهای مشترک را به یک یا چند واحد واگذار کند؟ یا می تواند یک یا چند واحد را از استفاده ی تمام یا بخشی از قسمتهای مشترک ساختمان محروم نماید؟ با توجه به ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها و آنچه به طور مفصل در فصل دوم کتاب خواهید دید، قسمتهای مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی مستقل از مالکان آپارتمانهاست و از طرفی طبق ماده 3 قانون تملک آپارتمانها، حصه ی هر مالک در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک است. از این رو، اماکن یاد شده به هیچ وجه من الوجوه قابل تقسیم نیست. چون واگذاری قسمتهای مشترک به یک یا چند واحد، در واقع نوعی تقسیم قسمتهای مشترک است یا محرومیت یک یا چند واحد از تمام یا بخشی از آن مغایر قوانین مربوط در باب شرکت در قانون مدنی) می باشد بنابراین هر گونه تصمیمی راجع به قسمتهای مشترک مبنی بر انحصار حق استفاده از آن به یک یا چند واحد مخصوص، قانون باطل است. زیرا، حكم مندرج در مادهی ۲ قانون تملک آپارتمانها در آن مورد امری است و هیچ یک از مالکان نمی تواند بر خلاف قانون امسری تصمیمی اتخاذ کند.

46 – تبدیل قسمتی از مشترکات به آپارتمان

چگونگی تنظیم صورت مجلس تفکیکی را قبلا گفتیم و نیز اشاره کردیم، مشاعات قسمتی از یک مجموعهی آپارتمانی است که بین تمام مالكان مجموعه، مشترک است و در اختیار گرفتن قسمتی از مشترکات به وسیلهی یک یا چند تن از آنان و استفاده ی اختصاصی از آن، بر خلاف قانون است و با مشاع بودن قسمتهای مشترک، منافات دارد و آنچه در یک مجتمع مورد استفاده ی اختصاصی قرار می گیرد، قسمتهای مفروز آپارتمان، انباری و پارکینگ) است. بعد از این که با صدور صورت مجلس تفکیکی که مستند به کروکیهای ترسیمی و موقعیت مفروزات و قسمتهای مشاعی است، مشخص گردید، با انتقال هر قطعه ای از آپارتمانها، خریدار به قدرالسهم مالکیت خود، قهرا مالک قدر الحصه ی مشاعی نیز می شود، به طوری که با انتقال همهی قطعات آپارتمانی یک مجموعه، همه ی قسمتهای مشترک نیز به قدرالسهم در مالکیت خریداران قرار گرفته و ید مالکانه مالک اولیه از ملک مورد تفکیک قطع می شود. بعضا مشاهده می شود که مالک پس از خاتمهی اقدامات تفکیکی، تغییراتی در قسمتهای مشترک بوجود آورده و تقاضای ازدیاد آپارتمانها و کسر مشاعات را از اداره ی ثبت می نماید. این مورد و موارد مشابه، اختلافات متعددی بوجود آورده و ایجاد اختلاف بین خریداران آپارتمانها با مالک اولیه می نماید. مستند تفکیک اعیان (مجتمع های آپارتمانی)، گواهی پایان ساختمان است. در آن گواهی، قسمتهای اختصاصی (آپارتمان، انباری و پارکینگ) و قسمتهای مشاعی (محل تأسیسات، راهروها، محلهای تفریحی و ورزشی و …) که عملا احداث شده، بازی پایان ساختمان قید شده اند. بنابراین، تغییر و تبدیل قسمتهایی از مشاعات به مفروز (آپارتمان و …) و یا بالعکس، خارج از اختیار مالک است زیرا، به محض وقوع این تغییرات، مفاد و موارد مندرج در گواهی پایان ساختمان و صورت مجلس تفکیکی به هم ریخته و با محل آنها مطابقت نخواهد داشت. ممکن است مالکی به رغم این که چنین اختیاری داشته باشد، اقدام به تغییرات فوق در مجموعه نماید. این اقدامات ممکن است، پیش یا پس از انتقال قطعه یا قطعاتی از آپارتمانها به خریداران باشد.هر دو حالت را باید بررسی کرد: حالت اول: هرگاه مالک پیش از انتقال آپارتمان به ثالث، تغییراتی در قسمتهای مشترک ایجاد کند، از آنجا که به علت عدم انتقال به ثالث، این تغییرات در ملک شخصی خویش است و ثالثی در مالکیت مفروزات و مشاعات آن دخالت ندارد، می تواند بدو) گواهی پایان ساختمان را بر پایه تغییرات جدید از طریق شهرداری اصلاح و سپس با ارائه آن به اداره ی ثبت نسبت به اصلاح صورت مجلس تفکیکی مبادرت نماید. بدیهی است اداره ی ثبت برای اصلاح صورت مجلس تفکیکی جهت حصول اطمینان از عدم انجام هرگونه معامله راجع به صورت مجلس تفکیکی از دفتر خانه متقاضی تفکیک، استعلام نموده و سپس به اصلاح صورت مجلس تفکیکی اقدام و پیرو صورت مجلس تفکیکی سابق، آن را به دفترخانه ارسال خواهد کرد. حالت دوم: چنان چه مالک اولیه، پس از انتقال مفروزات دست به تغییر در قسمتهای مشترک ساختمان بزند از آنجا که با انتقال قطعه یا قطعاتی مفروزات (آپارتمانها) به غیر، خریداران یا مالکان جدید نیز به قدر الحصه در مشاعات سهیم اند لذا تبدیل مشاعات به مفروز موجب تضييع حقوق آنها در قسمتهای مشترک می نماید. در این حالت موضوع از در وضعیت خارج نیست: یا مالکان جدید به این تغییرات رضایت دارند یا رضایت ندارند. در صورت رضایت، مالک باید بدوا اقرارنامه ی رسمی ای مبنی بر موافقت و رضایت خریداران جدید را مبتنی بر قبول تغییرات مورد نظر در قسمتهای مشترک ساختمان به اداره ی ثبت ارائه نماید. در آن اقرارنامه، خریداران جدید باید صراحتا اعلام نمایند که هیچ گونه حقی در تغییرات ایجاد شده در قسمتهای مشترک ساختمان ندارند وگرنه بدون تصريح بدان، صرف اقرار به تبدیل قسمتی از مشاعات به مفروز توسط خریداران جدید مجوزی برای اداره ی ثبت نخواهد بود. زیرا در صورت عدم صراحت، ممکن است خریداران جدید یا منتقل اليهم بعدی، پس از مدتی مدعی وجود حق خود در مشاعات تبدیل شده به مفروزات فقط در نفس موافقت مؤثر است و مفهوم آن اعراض از حق نیست و مالکیت آنان در قسمتهای مشترک علی رغم تبدیل به آپارتمان، باقی می ماند. پس از تنظیم اقرارنامه به شرح فوق، مالک باید به شهرداری مراجعه کند تا گواهی پایان ساختمان را با توجه به تغییرات به عمل آمده اصلاح و گواهی پایان ساختمان جدید صادر و به اداره ی ثبت ارائه دهد تا بر اساس آن صورت مجلس تفکیکی نیز اصلاح شود. البته نباید فراموش کرد که اصلاح گواهی پایان ساختمان باید مطابق مقررات شهرداری به عمل آید وگرنه هر تغییری در مشاعات قابل پذیرش در شهرداری نیست. در صورت عدم رضایت مالکان جدید در خصوص تغییرات ایجاد شده در قسمتهای مشترک ساختمان، مالک اولیه نمی تواند اقدام به اصلاح صورت مجلس تفکیکی بنماید. اکنون این سؤال پیش می آید و آن این است که: اگر قبل از تفکیک و بعد از اتمام کار ساختمان به میزان طبقات مجاز در پروانه و اخذ گواهی پایان ساختمان مالک، قطعه یا قطعات را با اسناد و مبایعه نامه های عادی و یا قولنامه انتقال داده و سپس با تغییر دادن قسمتهای مشترک و یا ازدیاد تراکم در ارتفاع اقدام به احداث واحدهای دیگر کرده و گواهی پایان ساختمان را به وضعیت جدید از شهرداری اخذ و درخواست تفکیک کند، چون این اقدامات و انتقالات بدون سند رسمی و قبل از تفکیک رسمی ملک و بدون دخالت ادارهی ثبت انجام شده، ادعای خریداران و توقف عملیات تفکیکی مستلزم رسیدگی در دادگاه خواهد بود.

تاریخ: ۷۳/ ۸ / ۲۵ دادنامه: ۵۶۸ و ۵۶۷ – ۷۳/ ۹ / ۱ | مرجع رسیدگی: شعبه اول دادگاه حقوقی یک تهران

خواهان اصلی و خواندگان متقابل: 1- احمد ۲- رحیم ۳- يداله 4- محرم با وکالت محمدرضا خوانده اصلی و خواهان تقابل: آقای قدیر خواسته: خلع ید و دعوی تقابل گردشکار: الف ۱- در دعوای اصلی آقای محمدرضا به وکالت از موکلین خویش دادخواستی علیه اداره ثبت اسناد و املاک شمیران و نیز آقای قدیر به دادگاه حقوقی ۲ تهران تسلیم نموده که به شعبه 14 دادگاه مزبور ارجاع شده و در آن اجمالا توضیح داده که خواندگان بر خلاف قانون تملک آپارتمانها واحد سرایداری احداثی در پلاک ثبتی ۱۲۹ / ۲۰۳ بخش ۱۰ تهران را به عنوان قطعه اول صورت مجلس تفکیکی ۱۳۸۸ / ۲ / ۵ – ۲۸۷۷۷ منظور نموده و آن را از مشاعات آپارتمانها خارج ساخته اند که هم اکنون در تصرف آقای قدیر است و چون این امر برخلاف قواعد آمره بوده و تصرفات متصرف نیز بدون مجوز قانونی است لذا اولا صدور حکم بر اعلام بطلان سند مالکیت مربوط به واحد سرایداری و قرار گرفتن مجدد آن جزو مشاعات آپارتمانها و ثانية اصلاح صورت مجلس تفکیکی ۲۸۷۷۷ در قسمت مربوط به واحد سرایداری و ثالثا خلع ید آقای قدیر از واحد مزبور تقاضا می شود. وکیل خواهانها ضمنا صدور دستور موقت بر منع نقل و انتقال واحد سرایداری را تا پایان رسیدگی ماهیتی درخواست کرده است و عمده مستندات خویش را اسناد رسمی انتقال و نیز قرارداد عادی ۱۳۶۸/ ۷ / ۱۶ و موافقتنامه رسمی ۱۰۵۶۲۹ – ۱۳۸۸/ ۹ / ۲۹ دفترخانه ۲۶۹ تهران قرار داده است. ۲- شعبه 44 تقاضای صدور دستور موقت را پذیرفته و دادنامه۱۳۹۶ / ۲ / ۲۹ را صادر کرده اما در جلسه رسیدگی ماهیتی به دعوی با وصول لایحه آقای قدیر دایر به اینکه دعوای متقابل را در دادگاه حقوقی یک مطرح نموده شعبه 44 رسیدگی به دعاوی مطروحه را در صلاحیت خود ندانسته و با صدور قرار عدم اصلاحیت موضوع دادنامه ۸۹۸ / ۹۹ پرونده را به مرجع اخیرالذکر ارسال داشته که ضمیمه پرونده مربوط به دعوی متقابل آقای قدیر در این شعبه شده است. ۳- در دعوای آقای قدیر که آقایان غلامحسین – أحمد – يداله – رحيم – محرم – طرف دعوی قرار گرفته اند خواهان ابتدا محکومیت خواندگان را به پرداخت قیمت ساختمان طبقه همکف به اضافه مابه التفات قیمت استفاده از حیاط درخواست کرده و سپس به موجب لایحه ۲۸۸۸ – ۱۳۹۶/ ۱۱ / ۲۹ خواسته را تأیید صورت مجلس تفکیکی ۲۸۷۷۷۱۳۶۸ / ۲ / ۵ ثبت شمیران و نیز ابطال توافقنامه ۱۳۸۸/ ۹ / ۲۸۱۰۵۶۲۹ دفترخانه ۲۶۹ تهران اجمالا دایر به توافق طرفین در حذف واحد سرایداری به عنوان قطعه اول تفکیک و بازگرداندن آن به مشاعات آپارتمانها تغییر داده است. 4- در جریان دادرسی و با وصول پاسخ اداره حقوقی ثبت اسناد اجمالا دایر به اینکه با توجه به توافقنامه رسمی طرفین در دفترخانه ۲۶۹ تهران واحد سرایداری از قطعات تفکیکی جدا و جزو مشاعات آپارتمانها قرار گرفته است وکیل خواهانهای دعوای اصلی به موجب لایحه وارده ۲۹۵۳- ۱۳۷۰/ ۱۰ / ۳۰ خواسته خود را با استفاده از اجازه ماده ۱۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی به خلع ید آقای قدیر از واحد سرایداری تقلیل داده و محدود کرده است. ب – دادگاه در جهت رسیدگی به دعاوی مطروحه طرفین مراتب زیر را مدنظر قرار می دهد: ۱- در مورد دعوای متقابل آقای قدیر علیه خواندگان اولا با توجه به مندرجات صورت جلسه ۱۳۷۰/ ۷ / ۱۹ دادگاه اجمالا دایر به اینکه آقای غلامحسین به نمایندگی از پدرش آقای احمد خوانده ردیف دوم – امضاء نموده و خریدار نبوده است و این امر مورد تأیید و تأكید آقای قدیر قرار گرفته دعوای متقابل متوجه آقای غلامحسین خوانده ردیف اول نیست ثانية تغيير خواسته آقای قدیر در جریان دادرسی و پس از جلسه اول و به شرح لايحه وارد ۲۸۸۸– ۱۳۶۹/ ۱۱ / ۲۹ و نیز ابطال توافقنامه رسمی ۱۰۵۶۲۹- ۱۳۸۸/ ۹ / ۲۶ دفتر خانه ۲۶۹ تهران صرف نظر از اینکه آقای متکی به دلیل اثباتی بوده و قابل پذیرش می تواند باشد یا خیر اساسأ خارج از موعد قانونی مذکور در ماده ۱۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی و فاقد جواز است و بنابراین در نظر دادگاه خواسته آقای قدیر در دعوای متقابل همان است که در دادخواست عنوان شده که دعوی مزبور نیز به عقیده دادگاه محکوم به بطلان است زیرا هر چند رابطه قراردادی اولیه طرفین با تنظیم قراردادهای عادی ضمیمه دادخواست شکل گرفته و آغاز شده اما آخرین اراده های طرفین و توافقات آنان در خصوص آپارتمانهای مورد معامله و مشاعات مورد دعوای آن در اسناد رسمی بیع و نیز توافقنامه رسمی ۱۰۵۶۲۹ تجلی یافته و با وجود اسناد مزبور که به موجب آنها مشاعات مورد دعوی به قدرالسهم در مالکیت خریداران قرار گرفته و برای مالکیت آنها تعیین تکلیف شده دیگر موجبی برای تمسک به قراردادهای عادی قبلی که بر اثر تنظیم اسناد رسمی مزبور (در حدی که با یکدیگر منطبقند) منتفی شده اند باقی نیست تا بتواند بر اساس ( آن قسمت از قراردادهای منتفی شده اساسا مطالبه قیمت واحد سرایداری و نیز مابه التفاوت استفاده و عدم استفاده از حیاط را مطرح نمود. ۲- و اما در مورد دعوای اصلی اولا در مورد دعوی آقای محرم و غیره عليه اداره ثبت اسناد و املاک شمیران به خواسته اعلام بطلان سند مالکیت واحد سرایداری و اصلاح صورت مجلس تفکیکی و بازگردانیدن واحد سرایداری به مشاعات آپارتمانهای احداثی در پلاک ثبتی۱۲۹ / ۲۵۳۱ بخش ۱۰ تهران و خلع ید نظر به اینکه وکیل مزبور به موجب لایحه ۱۳۷۰ / ۱۰ / ۳۰ – ۲۹۰۳ خود دعاوی مطروحه را مسترد داشته پرونده امر از این حیث منقضی صدور قرار رد دعوی است. ثانیا در مورد دعوای خلع ید وکیل مزبور به وکالت از آقای محرم عليه آقای قدیر نظر به اینکه دعوای خلع يد فرع بر مالکیت خواهان است و در مانحن فیه قرارداد عادی ۱۳۸۸/ 7 / 14 کفایست از مالکیت قانونی مشارالیه نمی کند لذا دعوی از این حیث مقتضی صدور قرار عدم استماع است. ۳- و اما در خصوص دعوای خلع ید آقايان يدالله و آقای احمد و کیخسرو علیه آقای قدیر دادگاه در نظر دارد که الف – در مورد آقای احمد با توجه به اظهارات فرزندش آقای غلامحسین در جلسه ۱۳۷۰/ ۹ / ۱۹ و نیز با عنایت به استمرار رابطه قراردادی بین آقای قدیر و آقای احمد براساس قرارداد مزبور ایراد وكيل وی به اینکه شرط مذکور در قرارداد عادی ۱۳۱۸/ ۲ / ۲۷ اجمالا دایر به اینکه … آقای احمد به سهم خود از حیاط ساختمان و واحد سرایداری را به آقای قدیر واگذار می نماید و حق استفاده از آنها را ندارد… مورد قبول موکلش نبوده است رد می شود و در نظر دادگاه قرارداد عادی مزبور اولین رابطه قراردادی کتبی طرفین در مورد آپارتمان مورد معامله تلقی میر و اولین رابطه قراردادی کتبی آقایان کیخسرو و یدالله و نیز با آقای قدیر قراردادهای ۹۸ / ۱۰ / ۲۱ و ۱۸/ ۱۲ / ۳ محسوب می شوند. ب – ضمن در نظر گرفتن این امر که دعوای وکیل خواهانها منحصر به خلع ید آقای قدیر از واحد سرایداری و خواسته ای در مورد حیاط ساختمان مطرح نیست دادگاه توجه دارد که در کل قراردادهای عادی مزبور عبارتی کلی و به این مضمون ملاحظه می شود خریدار نسبت به سهم خود از مشترکات (حیاط و واحد سرایداری را به فروشند .واگذار نموده و حتی به استفاده از حیاط و واحد سرایداری ندارد که این عبارت در نظر دادگاه متشکل از دو بخش قابل تجزیه است اول واگذاری مالکیت بخش مشاعی و دوم واگذاری حق استفاده از آنها ج به صورت مجلس تفکیکی پلاک ثبتی ۱۲۹/۲۰۳۱ بخش ۱۰ تهران در ۱۳۸۸/ 4 / 5 و با لحاظ توافق به عمل آمده بین آقای احمد و آقای قدیر از سوی ثبت شمیران تنظیم یافته و واحد سرایداری جزو مشاعات قرار نگرفته و به عنوان قطعه اول تفکیکی منظور شده و قراردادهای عادی مربوط به آقایان کیخسرو و يدالله و نیز پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی مزبور و با لحاظ اینکه واحد سرایداری جزو مشاعات قرار نگرفته بین طرفین تنظیم شده است. د – اسناد رسمی بیع ۱۳۸۸/ ۵ / ۸۱۰۳۹۳۰ مربوط به آقای احمد و ۱۰۶۶۵۷- ۱۳۸۸/ ۷ /۱۱ مربوط به آقای یداله و ۱۰۶۵۵۸- ۱۳۸۸/ ۷ / ۱۷ مربوط به آقای کیخسرو همگی تنظیم شده در دفترخانه ۲۶۹ تهران با در نظر گرفتن صورتمجلس تفکیکی ۲۸۷۷۷-۹۶/ ۵ تنظیم یافته اند و در آنها به صورت مجلس مزبور و شماره قطعات و اینکه قسمتهای مشاعی چه قسمتهایی هستند و واحد سرایداری جزو مشاعات نیست تصریح شده و خریداران (خواهانهای دعوای اصلی) با لحاظ مراتب مذکور نسبت به امضای ذیل اسناد رسمی فوق الاشاره اقدام نموده اند و پس از تنظیم اسناد مزبور نیز کتبا بر اصل تعلق حق استفاده از حیاط به آقای قدیر تصریح کرده اند. س – در توافقنامه رسمی ۱۳۸۸/ ۹ / ۲۶۱۰۵۶۲۹ دفترخانه ۲۶۹ نیز مقرر شده که واحد سرایداری جزء قسمتهای مشاعی ساختمان باشد. 4- دادگاه از مجموع مراتب فوق و در تطبیق آنها با یکدیگر به نتایج زیر دست می یابد. الف – در قراردادهای عادی طرفین هم حق مالکیت و هم حق استفاده انحصاری از سرایداری در حدود یک اثر قرارداد عادی) به آقای قدیر واگذار شده. ب – در اسناد رسمی هم مالكیت و هم حق استفاده انحصاری از سرایداری متعلق به آقای قدير محسوب است. ج – در توافقنامه رسمی ۱۳۷۸/ ۹ / ۲۹ مقرر شده که واحد سرایداری جزو مشاعات قرار گیرد. د – در جمع بین آنها به نظر دادگاه توافق بین طرفین در خارج شدن واحد سرایداری از مالکیت اختصاصی آقای قدیر و قرار گرفتن آن جزو مشاعات آپارتمانها حاصل شده است. س – این تفکیک حق مالکیت واحد پایداری از حق استفاده انحصاری از آن و واگذاری آن به احد از مالکین بسه نظر دادگاه مغایرتی با قواعد مقرر در قانون تملک آپارتمانها ندارد زیرا هر چند حق مالكيت مذکور در ماده یک قانون مارالذکر در قسمتهایی از مشترکات ساختمانها از حق استفاده از آنها تفکیک ناپذیرند (مثل راه پله ها و عرصه و مسیر تهویه هوا) اما در برخی از قسمتهای ساختمان (مثل پشت بام و واحد سرایداری) چنین خصوصیتی وجود ندارد و امکان تفکیک آنها و واگذاری انحصار حق استفاده از آنها (نه مالکیت آنها وجود دارد. واگذاری آن به سرایدار و در بعضی موارد به اجاره واگذار کردن واحد سرایداری می تواند مؤید این نظر تلقی شود که به نظر می رسد در مانحن فیه نیز از همین خصوصیت تفکیک استفاده شده است. ه – سوای مراتب فوق و هر چند به موجب توافقنامه رسمی ۱۰۵۶۲۹ دفتر خانه ۲۶۹ تهران طرفین توافق کرده اند که واحد سرایداری جزو مشترکات و مشاعات قرار گیرد اما صرف این توافق نیز کفایت حقی از مالکیت مشاعی خواهانهای دعوای اصلی بر واحد سرایداری ندارد تا جزو اول یک دعوای خلع ید که همانا مالكيت مدعی بر مال یا حق است احراز گردد به عبارت دیگر مادامی که توافقنامه رسمی مزبور در دفاتر املاک انعکاس نیافته و مندرجات اسناد رسمی بیع و دفترچه های مالکیت خریداران در قسمت مشاعات اصلاح نشده مندرجات اسناد رسمی تنظیمی در دفترخانه ۲۶۹ تهران به اعتبار خود باقی هستند که پاسخهای ثبت شمیران و نیز سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مؤید این معنی است، موجبی وجود ندارد تا دادگاه به مندرجات اسناد رسمی مزبور اعتبار ندهد و مالکیست مشاعی خواهانهای دعوای اصلی را بر واحد سرایداری مفروغ عنه قانونی فرض نماید نتیجه اینکه هر دو جزو دعوى خلع ید مفقود است. ج – با توجه به مراتب فوق دادگاه رسیدگی های انجام شده را کافی تشخیص داده فلذا ضمن اعلام ختم دادرسی به شرح آتی مبادرت به صدور آرای خود می نماید. . «رأی دادگاه» را ا- با توجه به توجيهات به عمل آمده در بند یک قسمت ب گردشکار اولا در مورد دعوای متقابل مطروحه از جانب آقای قدیر علیه آقای غلامحسین قرار عدد توجه دعوی صادر می شود. و ثانية دعوای متقابل آقای قدیر علیه سایر خوانندگان آن دعوی محکوم به بطلان اعلام می گردد. . ۲- بر پایه توجيهات انجام شده در بند دوم قسمت ب گردشکار او در مورد استرداد دعاوی اعلام بطلان سند مالكيت واحد سرایداری و نیز اصلاح صورت مجلس تفکیکی ۲۸۷۷۷ – ۱۳۹۶ /٫۴ ۵ بازگردانیدن واحد سرایداری به مشاعات آپارتمانها و نیز خلع ید از جانب وکیل خواهانهای دعوای اصلی قرار رد دعوی صادر می شود و ثانیا در مورد دعوای خلع ید آقای قدیر از واحد سرایداری مطروحه از جانب آقای محرم قرار عدم استماع صادر می گردد. ٣- بنا به جهات توجیهی بندهای سوم و چهارم قسمت ب گردشکار دعوای اصلی مربوط به خلع ید آقای قدیر از واحد سرایداری نیز محکوم به بطلان اعلام می شود. و به تبع این حکم چون موجبی برای استمرار اعتبار دستور موقت صادره موضوع دادنامه ۱۳۶۹ / ۲ / ۲۶ شعبه 44 دادگاه حقوقی در تهران نیست لذا از آن رفع اثر می شود. آرای صادره در محدوده ماده نهم قانون تجدیدنظر از آرای دادگاههای مصوب ۱۳۷۲ ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر در دیوان عالی کشور می باشند. دادرس شعبه اول دادگاه حقوقی یک تهران – اجتهادی

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.