مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع

مبنای حقوقی درخواست دستور فروش ملک مشاع

برای بررسی تقاضای فروش ملک مشاع باید به دعوای افراز و تقسیم اموال مشاء و ارتباط مستقیم آن با دعوی فروش مال مشاع توجه داشته باشیم. پس از آن که گواهی عدم افراز ملک از سوی اداره ی ثبت یا دادگاه صادر و قطعی شد، هر یک از مالکین مشاعی می توانند، با مراجعه به دادگاه صالح، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم کنند. دادگاه پس از وصول درخواست دستور فروش، بدون آن که وقت رسیدگی تعیین کند، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه ی صادر شده به اجرای احکام مدنی، می کند.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

طرفین دعوای درخواست دستور فروش ملک مشاع

هر یک از شرکا که بخواهند، مال مشاع را به فروش برسانند، به طرفیت تمامی شرکای خود، طرح درخواست می کنند. پس اگر به طور مثال، ملکی چهار نفر شریک داشته باشد و یکی از شرکا خواهان فروش مال مشاع باشد، باید علیه ی سه نفر دیگر از شرکا، طرح دعوی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی بهدستور فروش ملک مشاع

در خواست فروش ملک مشاع باید در دادگاه محل وقوع ملک، مطرح شود. نحوه ی اجرای دستور فروش مال مشاعی دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز صدور به اجراییه، به قسمت اجرای احکام ارسال میشود. اجرای احکام ضمن تشکیل پرونده ی اجرایی به قید قرعه، کارشناس رسمی دادگستری جهت قیمت گذاری ملک، مشخص می کند و در صورتی که طرفین به قیمت تعیین شده از سوی کارشناس در مهلت یک هفته پس از ابلاغ نظر کارشناس اعتراض نکردند، آگهی برگزاری مزایده را منتشر می کند. در صورتی که ملک از طریق مزایده به فروش رسید، دادورز پس از کسر هزینه های اجرایی و قانونی به نسبت سهم شرکا، مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکا تقسیم می کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی درخواست دستور فروش ملک مشاع

1. علی رغم آن که درخواست دستور فروش ملک مشاع، تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست؛ اما اکثر محاکم ارایه ی این درخواست را صرفا در قالب دادخواست می پذیرند.
2. از آن جا که تصمیم دادگاه در خصوص فروش ملک، به صورت حکم یا قرار نیست؛ بلکه دستور است، قابلیت اعتراض ندارد و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست. یعنی اگر در دعوی به نتیجه ی دلخواه که همان دستور فروش می باشد، نرسیدیم، باز هم می توان اقامه دعوی انجام داد.
3. نظر اکثریت محاکم بر این است که پس از صدور دستور فروش ملک مشاع، هر یک از شرکا می تواند، درخواست اجرای دستور و فروش ملک را تقدیم کند؛ ولی برخی محاكم معتقدند، صرفا تقاضا دهنده می تواند، این درخواست را مطرح کند.
4. در صورت بازداشت بودن ملک و یا در رهن بودن آن، درخواست دستور فروش ملک، قابل استماع نیست.

مستندات قانونی درخواست دستور فروش ملک مشاع

ماده ی ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷:

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

ماده ی ۹ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع:

در صورت صدور حکم قطعی بر غير قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام می کند.

 ماده ی ۱۰ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع:

و املاک مشاع: وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز، پس از کسر هزینه ی عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شکند.

رویه و نظریات قضایی درخواست دستور فروش ملک مشاع

رأی شماره ی ۱۵۰۱ مورخ ۹۱/ ۱۲ /۱۴ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر اسیا تهران

در مورد خواسته ی فروش املاک مشاع، دادگاه مکلف به صدور دستور بوده است و تصمیم دادگاه نمی تواند به صورت حکم، صادر شود.

رأی شماره ی ۱۱۲۹ مورخ ۹۱/ ۹ /۲۹ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در دعاوی تقسیم ترکه یا فروش آن، تقاضا (دادخواست باید به طرفیت کلیه ی وراث متوفی مطرح شود. وگرنه دعوی، قابل رسیدگی نیست.

رأی شماره ی ۸۲۱ مورخ ۸۸/ ۶ / ۲۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در مورد درخواست صدور دستور فروش ملک مشاعی به جهت بازداشت بودن قسمتی از ملک، قرار عدم استماع دعوی، صادر گردیده است.

رأی شماره ی ۱۳۴۴ مورخ ۸۴ / ۹ /۳۰ شعبه ی ۳۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

حالت اشاعه و شرکت در حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بین مستأجرين عین مستاجره، موجب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک مشاع نیست.

رأی شماره ی ۱۳۱۰ مورخ ۸۳/ ۱۰ /۲۴ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اعاده ی دادرسی فقط نسبت به احکام قطعی می باشد و شامل دستور فروش ملک مشاع، نمیشود.

رأی شماره ی ۶۳۷ مورخ ۸۲/ ۳ / ۳۱ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دادگاه در صورتی می تواند، دستور فروش ملک مشاع را صادر کند که به موجب نظر قطعی اداره ی ثبت محل ملک، غير قابل افراز باشد.

رأی شماره ی ۷۵۶ مورخ ۹۰/ ۱۰ / ۱۴ شعبه ی ۱۷۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران

صدور دستور فروش ملک مشاعی ماهیت دستور دارد، نه حکم که غیابی و قابل واخواهی باشد. لذا پذیرش دادخواست واخواهی و هم چنین تجدید نظر نسبت به دستور فروش که قانونا حضوری و حتی قطعی می باشد، فاقد وجاهت قانونی بوده و قابلیت استماع را ندارد.

 نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۴۷۷۸ مورخ ۱۳۸۴/ ۷ /۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه

کلمه ی افراز به معنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان است. مطابق قانون، افراز املاک مشاعی در صورتی که به نسبت سهم مالكين امکان پذیر باشد، در اداره ی ثبت محل وقوع مال غیر منقول، صورت می گیرد و اگر افراز به ترتیب مذکور مقدور نشود و اداره ثبت غير منقول را به نسبت سهام مالکین، قابل افراز تشخیص ندهد، مالک یا مالکين مایل به افراز می توانند به تصمیم اداره ی ثبت در دادگاه عمومی محل وقوع ملک، اعتراض کنند. در این صورت دادگاه به درخواست افراز، رسیدگی و چنان چه امکان افراز غیر منقول به هر طریق ممکن باشد، ولو از طریق قرعه کشی و با پرداخت سرانه، نسبت به افراز آن اقدام خواهد کرد. در غیر این صورت به درخواست هر یک از سرانه، نسبت به افراز آن اقدام خواهد کرد و در غیر این صورت نیز به درخواست هر یک از مالکین دستور فروش مالک را از طریق مزایده صادر می کند.

نظریه ی مشورتی ۷/ ۴۷۶۰ مورخ ۱۳۶۸/ ۷ / ۱۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه

هر چند بر اساس مقررات کلی و ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاعی، تصمیمات مسئول ثبت که قابل اعتراض باشد، باید به اشخاص ذی نفع ابلاغ شود؛ ولی با التفات به ماده ی ۶ آیین نامه ی اجرایی قانون مذکور و عبارت: « در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود » چنین به نظر می رسد، در مواردی که ملک، قابل افراز تشخیص داده نمی شود، نیازی به اعلام مراتب به سایر مالکین نباشد و معترض به تصمیم مسئول ثبت و در مورد رد تقاضای کسی که درخواست فروش را به لحاظ عدم امکان افراز ملک میکند، با تقدیم دادخواست به مرجع صالح ( دادگاه عمومی حقوقی ) به طرفیت مالکین دیگر و پیوست کردن مدارک دعوی، سایرین را در جریان رسیدگی به دعوی افراز و تصمیمات متخذه قرار می دهد. بنابراین با وجود اعلام مراتب به سایر مالکین، چنان چه احدی از مالکین، متعرض به تصمیم اداره ی ثبت بوده و دادخواست اعتراض به دادگاه تقدیم کرده باشد، هر دو پرونده توام مورد رسیدگی قرار گرفته و اتخاذ تصمیم خواهد شد.

 نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۴۲۲۵ مورخ ۱۳۶۰/ ۹ /۲۵ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکا در ملک مشاع، مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نبوده و مندرجات  ماده ی ۳ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد ندارد و به هر حال در این مورد، مسئول واحد ثبتی، مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده ی ۵ آیین نامه ی مذکور است.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۱۸۲۸- ۶۸/ ۴ / ۳ اداره حقوقی قوه قضاییه

چنان چه اعلام نظر شهرداری بر غير قابل افراز بودن ملک از طرف اداره ی ثبت به مالکین به نحوی باشد که بتوان به آن تصمیم واحد ثبتی تلقی کرد، در این صورت اگر در مهلت مقرر نسبت به آن اعتراض نشود، دادگاه میتواند بر مبنای آن دستور فروش بدهد. وگرنه صرف، تصمیم اعلام نظر شهرداری ، تصمیم واحد ثبتی تلقی نمی شود. تا بتوان طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاعی بر مبنای آن دستور فروش صادر کرد.

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.