ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی فسخ اجاره نامه و تخلیه ید به سبب تخلف مستاجر دوم حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

۱. آثار تغییر شغل توسط مستاجر بدون رضایت مالک را بیان نمایند.

۲. آثار قضایی، ذکر عبارت (استفاده تجاری) در اجاره نامه را شرح دهند.

توصیف قضیه فسخ اجاره نامه و تخلیه ید به سبب تخلف مستاجر دوم

آقای ش. اکبری و خانوم م. اکبری دعوی فسخ اجاره‌نامه رسمی به شماره .‌.. و تخلیه ید از عین مستاجر موضوع اجاره نامه رسمی به شماره … از پلاک ثبتی … به علت تغییر شغل به طرفیت سازمان تملیکی و آقای س. عبداللهی و خانوم ج. عبداللهی طرح و اقامه کرد. خلاصه ادعای خواهان آن است:

به موجب سند رسمی شماره … مورخ ۱۳۸۱/۹/۱۹، مالکیت عین مستاجره که از مورثشان به ارث رسیده به آنان تعلق دارد. سرقفلی عین مستاجره تجاری به موجب حکم قطعی دادگاه انقلاب (اصل ۴۹) که ابتدا متعلق به آقایان “الف” و “ب” بوده به نفع سازمان تملیکی مصادره شده است و این سازمان مستاجر رسمی و قائم مقام مستاجران سابق یعنی “الف” و “ب” می‌شود و سپس سازمان تملیکی با سند رسمی مورخ ۱۳۷۰/۲/۱۰ شش دانگ سرقفلی مغازه موصوف را به خواندگان (عبداللهی‌ها) واگذار می نماید. از آنجا که محل مذکور برای شغل لوازم خانگی به اجاره واگذار شده ولی حالیه خواندگان آن را تبدیل به مغازه صرافی کرده‌اند. به استناد بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر تقاضای تخلیه ید و فسخ اجاره نامه دارد …

خواندگان ردیف دوم و سوم (عبداللهی‌ها) می‌گویند:

” در سال ۱۳۷۰ کسب و پیشه این پلاک را از سازمان تملیکی خریده‌ایم و با اجازه ید قبلی یعنی سازمان تملیکی تغییر شغل دادیم …”

خوانده ردیف اول سازمان تملیکی می گوید:

” خواهان ها قبلاً دعوی ابطال و بطلان اجاره نامه رسمی مابین سازمان تملیکی و خواندگان (عبداللهی‌ها) را در دادگاه حقوقی … طرح کردند که در نهایت دادگاه دعوی را غیر وارد تشخیص داد و حکم به بی‌حقی آنان صادر نمود و این رای قطعیت یافت، لذا همان روز خواهان ها می دانستند که مستاجران جدید تغییر شغل داده اند، لذا دعوی آنان مردود است. از طرفی عمل مصادره منافع عین مستاجره توسط دادگاه انقلاب صورت گرفته است و با قطعیت حکم، دیگر رابطه‌ای بین مستاجران سابق و مالک وجود ندارد تا مستاجر یا منتقل الیه جدید جانشین او به حساب آید و تخلفی هم از سوی مستاجران جدید صورت نگرفته است. چون در قرارداد اجاره جدید که با سایر خواندگان تنظیم شده آن را به انجام شغل خاصی در محل کسب محدود نکردیم و در حکم دادگاه انقلاب آمده است که سازمان تملیکی می‌تواند از آن مکان به عنوان تجارت استفاده کند و سازمان تملیکی نیز با همین قید آن را به خواندگان دیگر ( عبداللهی‌ها) اجاره داده است.”

سپس دادگاه با احراز مالکیت خواهان ها وجود رابطه استیجاری سابق و تخلف خواندگان حکم به فسخ اجاره نامه رسمی مورخ ۱۳۴۰/۲/۸ و تخلیه عین مستاجره صادر می کند.

خواندگان ازرای مذکور تجدید نظر خواهی می کنند و در مقام تجدید نظرهای چنین می گویند:

۱. در قرارداد اجاره تنظیمی مابین سازمان تملیکی و عبداللهی ها در خصوص نحوه استفاده ازعین مستاجره آمده است که به منظور تجارت اجاره داده می‌شود و لذا اشتغال به صرافی از مصادیق بارز ماده ۲ قانون تجارت به عنوان یکی از عملیات تجاری است خدشه‌ای وارد نیست و از طرفی اموال مستاجران سابق از سوی دادگاه اصل ۴۹ مصادره شده، لذا رابطه استیجاری آنان به حکم قانون قطع میشود و مستاجران جدید جانشینان محسوب نمی شوند.

۲. دعوی خواهان ها مبنی بر بطلان اجاره نامه تنظیمی مابین سازمان تملیکی و خواندگان دیگر رد شده است.

۳. مالکان از مستاجر اجاره بها دریافت می کنند.”

سپس هیئت دادرسان دادگاه تجدیدنظر استان چنین استدلال کرده و رای دادگاه بدوی را تایید میکنند:

“۱. مستاجران جدید جانشین مستاجران قبلی هستند و مصادره منافع متعلق به مستاجران قبلی دلیلی بر بی اعتباری اجاره نامه رسمی تنظیمی مابین مالک و مستاجران قبلی نمی شود و از آنجا که مشروعیت ید مستاجران جدید ناشی از همان اجاره نامه قبلی است و در آن اجاره نامه به مستاجر اجازه تغییر شغل داده نشده، لذا عمل مستاجران جدید تخلف محسوب شده و برای مالک حق فسخ و تخلیه به وجود می آورد عمل مصادره اموال مستاجران سابق لطمه‌ای به حقوق مکتسب مالک وارد نمی‌کند.

۲. دریافت اجاره‌بها از سوی مالک، دلیلی بر اعراض وی از حق تخلیه ناشی از تغییر شغل نمی باشد؛ زیرا به موجب تبصره ۲ ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

۳. محکومیت خواهان ها در پرونده دیگر که موضوع آن با موضوع دعوی این پرونده تفاوت دارد؛ موجب تحقق قضیه محکوم بها نخواهد شد.

۴. تخلف مستاجر چه توسط مستاجر اول و چه توسط منتقل الیه (مستاجر دوم) صورت گرفته باشد، برای مالک حق درخواست تخلیه را ایجاد می کند و اگر مستاجر بدون موافقت مالک، تغییر شغل دهد؛ مالک حق تخلیه را دارد لذا رای دادگاه بدوی صحیحا اصدار یافته و عینا استوار می شود.”

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی فسخ اجاره نامه و تخلیه ید به سبب تخلف مستاجر دوم حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

تحلیل قضیه فسخ اجاره نامه و تخلیه ید به سبب تخلف مستاجر دوم

موضوعاتی که در این قضیه مورد بررسی و اظهار نظر قرار می گیرند:

۱. تغییر شغل

۲. اوضاع و احوال مورد اجاره و استفاده تجاری

۳. دادخواست الزام به اجازه تغییر شغل

۴. پرسش و پاسخ

۱. تغییر شغل

آرای صادره از محاکم بدوی و تجدید نظر استان صحیح می‌باشد، بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به صورت مطلق انشا شده است. بنابراین تغییر شغل بدون رضایت مالک و هر کیفیت که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود و رای دادگاه نمی‌تواند به حقوق مکتسبه مالک لطمه‌ای وارد کند.

۲. اوضاع و احوال مورد اجاره و استفاده تجاری

هنگامی که در اجاره نامه ذکری از نوع در حالت استفاده از مورد اجاره تعیین نشده باشد، عین مستاجره و نحوه استفاده از آن تابع شرایط و اوضاع و احوال مورد اجاره است و تشخیص آن با دادگاه خواهد بود و ذکر عبارت “استفاده تجاری” در اجاره نامه دوم، مجوزی برای مستاجر دوم نخواهد بود تا به هر شغل اشتغال ورزد. زیرا قائم مقام مستاجر اول یه شغل وی در اجاره‌نامه اول مشخص شده وحق تغییر شغل هم نداشته است و حکم مصادره اموال مستاجران اول دلیلی بر بطلان اجاره نامه اول و بی اعتباری حقوق مکتسبه مالک نمی شود.

۳. دادخواست الزام به اجازه تغییر شغل

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به موردی اشاره نشده است که مستاجر حق تقدیم دادخواست الزام به اجازه تغییر شغل به طرفیت مالک یا موجر را داشته باشد و نمی‌توان با صدور حکم چنین اختیاری به مستاجر داد.

۴. پرسش و پاسخ

پرسش: اگر مالک پس از تنظیم قرارداد اجاره عین ملک را به شخص ثالثی منتقل کند و در زمان مالکیت شخص ثالث عمل تغییر شغل صورت گیرد و وی نیز سکوت نموده و اجاره بها را دریافت کند و سپس عین را به دیگری منتقل نماید، این شخص اخیر حق تخلیه دارد؟

پاسخ: اصولا مالک یا مستاجر بعدی جانشین ید قبلی خود می باشد و چنانچه مالک از حق خود اعراض کرده باشد ایا به مستاجر اجازه تغییر شغل داده باشد، ید بعدی چنین حقی ندارد و تاکید می شود که صرف سکوت یا دریافت اجاره بها، دلیلی بر پذیرش ادعای مستاجر نیست.[1]

[1] الف: تحلیل قضیه منطبق با موازین قانونی می باشد. (کوهکن)

ب: پرسش و پاسخ مذکور چه از حیث نظریه و چه از لحاظ جنبه عملی موضوع مفید بوده و پاسخ داده شده نیز دارای وجاهت قانونی و حقوقی است. (سید تفرشی‌ها)

ج: معلوم نیست عین مستاجره که از سوی مورث خانواده اکبری به آقایان (الف) و(ب) در قالب عقد اجاره واگذار شده است حق انتقال به غیر از آن در اجاره نامه فی مابین سلب شده یا نه. بنابراین از لحاظ انتقال به غیر دو حالت قابل فرض است:

۱. آقایان (الف) و (ب) حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته‌اند.

۲. مشارالیهما حق انتقال مورد اجاره را به غیر نداشته‌اند.

فرض نخست: در این پریشان حق انتقال به غیر از مستاجران اول سلب نشده پس از مصادره سرقفلی عین مستاجره به واسطه حکم دادگاه انقلاب (اصل ۴۹) به نفع سازمان تملیکی از آنجا که سازمان مذکور قائم‌مقام مستاجران نخست بوده از طریق سند رسمی می‌توانست عین مستاجره را بدون موافقت ورثه اکبری به عبدالهی (خواندگان) انتقال دهد.

عرض دوم: در این فرض چون حق انتقال به غیر از سوی مالک (مورث خانواده اکبری) از مستاجران سابق آقایان (الف و ب) سلب شده بوده علیرغم مصادره سرقفلی عین مستاجر به موجب حکم دادگاه انقلاب اسلامی سازمان تملیکی سازمان مرقوم نمی‌توانست بدون رعایت ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مورد اجاره را به موجب سند رسمی به عبداللهی‌ها منتقل کند. زیرا بر اساس ماده یاد شده لازم بود سازمان تملیکی در صورت عدم موفقیت ورثه مبنی بر انتقال مورد اجاره به عبداللهی‌ها بدوا حکم مربوط به تجویز انتقال منافع مورد اجاره را در دادگاه حقوقی اخذ و سپس اقدام به انتقال سرقفلی مراجعه اجاره به عبدالهی‌ها می‌نمود. در غیر این صورت ورثه مرحوم اکبری می‌توانستند دادخواست فسخ اجاره‌نامه تخلیه ید به جهت تخلف مستاجر از حیث انتقال به غیر به طرفیت سازمان تملیکی به دادگاه حقوقی تقدیم کنند.

حال هر گاه به هر دو سبب یعنی تخلف مستاجر (سازمان تملیکی) از لحاظ انتقال به غیر و نیز از حیث تغییر شغل توسط مستاجر لاحق (عبدالهی‌ها) تحقق یافته باشد ورثه نمی‌توانند و هر دو سبب تقاضای فسخ اجاره‌نامه و تخلیه ید علیه خواندگان را از دادگاه نمایند زیرا آثار دو سبب متفاوت از هم می‌باشد. با این توضیح که در فسخ اجاره تخلیه ید مستدل به سبب انتقال به غیر باعث می شود که اولاً ورثه مطابق تبصره ۱ ماده ۱۹ نصف سرقفلی را به سازمان تملیکی پرداخت نمایند و ثانیاً دعوا را منحصرا به طرفیت سازمان تملیکی طرح کنند.

ولی در فسخ اجاره ‌نامه و تخلیه ید به سبب تغییر شغل اولاً ورثه دعوا را به طرفیت سازمان تملیکی و عبدالهی‌ها باید طرح کنند و ثانیاً مسئولیتی در پرداخت نصف سرقفلی عین مستاجره تجاری در قبال تخلیه آن ندارند. پس چون آثار طرح هر یک از دو دعوا به دو سبب متفاوت کاملاً با هم مغایر است لذا ورثه باید یکی از دو سبب فسخ اجاره و تخلیه ید را برگزیده در دادخواست مشخص کنند. بدیهی است از نظر مالی و اقتصادی به نفع وراث است دعوای تخلیه به سبب تغییر شغل را مطرح نمایند زیرا بار مالی ناشی از پرداخت نصف سرقفلی نیز از آنان ساقط می‌گردد. (اسماعیلی هریسی)

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.