مشاوره حقوقی الزام به فک رهن

مبنای حقوقی دادخواست الزام به فک رهن

ممکن است، شخصی ملک خود را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت کرده است. در رهن قرار داده باشد، در مواردی که شخص وام گیرنده که اصطلاحا به وی راهن گفته می شود، تمامی اقساط و بدهی خود را می پردازد؛ اما طلبکار (بانک یا هر شخص دیگر) ملک را فک رهن نمی کند، صاحب ملک میتواند، دادخواست الزام به فک رهن طرح کند. حالت دیگر زمانی است که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه ی عادی به دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی ، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر، موفق به این کار نمی شود. در این مورد، خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن، زیان می بیند، می تواند طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام کند. حالت سومی هم وجود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک برده شده و سازنده متعهد شده باشد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در چنین مواردی نیز مالک و یا هر ذی نفع دیگری می تواند علیهی سازنده، دادخواست الزام به فک رهن تقدیم کند.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با الزام به فک رهن حائز اهمیت است را ارائه دهیم. .

مرجع صالح مشاوره حقوقی الزام به فک رهن

مرجع صالح برای رسیدگی کلیه ی دعاوی راجع به املاک باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.

طرفین دعوی مشاوره حقوقی الزام به فک رهن

در دعوای الزام به فک رهن، خواهان شخصی است که خواستار فک رهن می باشد. خوانده عبارت از شخصی که قانونا و یا بر اساس یک قرارداد، متعهد به فک رهن شده است و نیز مالک رسمی ملک می باشد. اگر تعهد فک رهن بر عهدهی شخصی غیر از بانک مرتهن باشد، اکثر محاکم معتقدند که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان احد از خوانندگان نیست و دادخواست صرفا به طرفیت متعهد و مالک باید طرح شود، اما برخی با این نظر مخالف هستند و معتقدند باید نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خواندگان مطرح شود.

نحوه ی اجرای رأی مشاوره حقوقی الزام به فک رهن

در صورتی که محكوم عليه، ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اجراییه، از اجرای حکم خودداری کند، طبق مادهی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له می تواند از دادگاه، توقیف اموال محكوم عليه و فروش آن اموال را تقاضا کند و از محل فروش اموال محكوم عليه، فک رهن انجام میشود. در صورتی که محکوم علیه اموالی نداشته باشد، محکوم له خود می تواند، اقدام به پرداخت بدهی محكوم عليه به طلبکار و فک رهن کند و سپس بدون آن که نیاز به حکم جدیدی از دادگاه باشد، از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محكوم عليه و یا جلب وی جهت پرداخت مبالغ واریز شده، بابت فک رهن اقدام کند. اگر محكوم له نزد خود مبلغی به عنوان ثمن داشته باشد که متعلق به محكوم عليه است، می تواند بدون نیاز به حکم جدید از مبلغ مذکور کسر کرده و هزینه های فک رهن را پرداخت کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوای مشاوره حقوقی الزام به فک رهن

١) الزام به فک رهن می تواند به استناد قرارداد بیع و یا قرارداد مشارکت در ساخت و امثال آن باشد. ۲) خواسته ی الزام به فک رهن باید به صورت صریح در دادخواست ذکر شود و نمی توان به ذکر عناوینی همچون الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی اکتفا کرد. ۳) اگر شخصی طی یک قرارداد، تعهد به فک رهن ملک داده باشد و با وجود حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود، محکوم له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد کند. به عنوان مثال: اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده و یا مالک، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود حکم قطعی امکان فک رهن میسر نشود، متعهد له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت کند. ۴) باید توجه داشت در صورتی که ملکی در رهن باشد، نمی توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را خواستار شد. در این خصوص رویه ی دادگاهها متفاوت است. برخی از محاکم معتقدند، ابتدا دادخواست الزام به فک رهن باید تقدیم بشود و پس از فک رهن، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارایه شود؛ اما برخی دیگر از محاکم، تقدیم همزمان دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را می پذیرند. ۵) از آنجا که خواسته های فک رهن، اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی، همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشای واحد هستند، می توانند در یک دادخواست به صورت همزمان طرح شوند. ۶) اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایت داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به صورت غیر قانونی تنظیم شده است، باید دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نیست. ۷) اگر شخصی قبل از این که طرح دعوای فک رهن کند، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبلغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد. ۸) برخی از محاکم که در اقلیت هستند، معتقدند از آن جا که فک رهن از مقدمات و لوازم تنظیم سند رسمی است، صرف دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی برای الزام وی به فک رهن، کافی است و نیازی به طرح دادخواست جداگانه ای تحت عنوان الزام به فک رهن نیاز نیست؛ اما اکثریت محاکم با این نظر مخالف بوده، قایل به تقدیم خواسته ی فک رهن به صورت مستقل هستند. ۹) در مواردی که فروش ملک با اجازه ی مرتهن صورت گرفته و در صورتی که خریدار ملک پس از خرید بتواند، رضایت مرتهن (طلبکار) را برای تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن جلب کند، دیگر نیازی به طرح دعوای الزام به فک رهن به عنوان مقدمه ی انتقال سند نیست. در چنین حالتی پس از کسب رضایت مرتهن، دادگاه حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر می کند و مالکیت ملک بدون فک رهن به محکوم له منتقل میشود. ۱۰) دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت است، بلامانع است و مغایر ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام محسوب نمی شود.

مستندات قانونی مشاوره حقوقی الزام به فک رهن

ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی

عقود، نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید؛ بلکه متعاملین به کلیهی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.

ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خود داری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت مادهی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیهی مخارج آن محکوم کند.

ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا نفيا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده، تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی

هر گاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیلهی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط عليه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ی ۲۶۷ قانون مدنی

ایفای دین از جانب غیر مدیون هم جایز است. اگر چه از طرف مدیون، اجازه نداشته باشد. ولیکن کسی که دین دیگری را ادا می کند، اگر با اذن باشد، حق مراجعه به او دارد. وگرنه حق رجوع ندارد.

ماده ی ۷۷۱ قانون مدنی

رهن، عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین میدهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محكوم عليه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینهی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محكوم عليه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است. تبصره: در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

هرگونه نقل و انتقال، اعم از قطعی، شرطی و رهنی، نسبت به مال توقیف شده باطل و بدون اثر است.

رویه و نظریات قضایی فک رهن

 رأی شمارهی ۱۳۲۳ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۷ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در دعوای تقاضای فک رهن و انتقال ملک به خریدار، صدور رأی الزام به فک رهن به طرفیت راهن صحیح نیست؛ چون او قانونا اختیار فک رهن را ندارد. رأی شماره ی ۳۶۶ مورخ ۹۱/ ۹ / ۲۹ شعبه ی ۵۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران در دعوای فک رهن نیازی به طرف قرار دادن بانک مرتهن نیست.

رأی شماره ی ۸۲۴ مورخ ۹۱ / ۶ / ۲۹ شعبه ی ۵۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر مرتهن خواهان تنظیم سند رسمی ملک در رهن به نام خود باشد، این دعوی به دلیل عدم تضرر به حقوق اشخاص ثالث، مسموع است.

رأی شماره ۱۰۶۲ مورخ ۸۷/ ۷ / ۳۰ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اصولا تهیه ی مقدمات لازم جهت انتقال سند رسمی املاک از جمله فک رهن بر عهدهی فروشنده است و تحمیل این تکلیف قانونی بر خریدار، توجیه منطقی ندارد.

رأی شماره ی ۱۹۸۰ مورخ ۸۵/ ۱۲ /۲۸ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوای الزام به فک رهن، جایز است؛ زیرا در عرف رایج و متداول در جامعه، اغلب ساختمان ها دارای تسهیلات بانکی و در رهن بانک ها می باشند. بنابراین از آن جا که پرداخت دین از جانب مدیون یا غير آن به لحاظ مادهی ۲۶۷ همان قانون، بدون اشکال است. مبانی قانون یاد شده، امکان الزام به فک رهن قبل از انتقال رسمی ملک را توصیه می کند.

رأی شماره ی ۸۲۳ مورخ ۸۰/ ۴ / ۱۹ دادگاه بدوی

نظر به این که خوانندگان اشعاری، اقرار به وقوع بیع و نقل و انتقال پلاک موضوع دعوی دارند و حتی مبیع را به تحویل خریدار خواهان داده اند و نظر به این که فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال مبیع در محضر اسناد رسمی از تعهدات قانونی و قراردادی خواندگان موصوف می باشد و در نهایت این که پس از حصول مالکیت خواهان بر آپارتمان موضوع دعوی و تصرف وی و پس از اخذ دیون بانک مرتهن از متعهد آن (خواندگان اشعاری) عملیات اجرایی بانک جهت وصول مطالبات، برخلاف قانون میباشد. على هذا مستند به مواد ۱۰ و ۲۱۹ الی ۲۲۳ قانون مدنی و ماده ی ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی، خوانندگان را به فک رهن با پرداخت دیون مرتهن و تنظیم سند رسمی مشاعی در حق خواهان راجع به خواندگان ردیف اول الی چهارم، محکوم و نیز ابطال عملیات اجرایی بانک مرتهن را صادر و اعلام می کند.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷٫۸۰۳۷ مورخ ۱۳۶۷٫۱۱٫۲۴ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

چنان چه بعد از صدور حکم الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ملک و صدور اجراییه، معلوم شود که ملک متنازع فیه در رهن است، عملیات اجرایی و صدور اسناد انتقال، موکول به پرداخت طلب مرتهن است و در صورتی که محکوم له مبادرت به پرداخت قرض محكوم عليه کرد، می تواند جهت وصول وجوه پرداخت شده به محكوم عليه (راهن) مراجعه کند.

نشست قضایی استان مازندران، آذر ماه ۱۳۸۴

الف) با توجه به رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۲۰ – ۱۳۷۶/ ۸ / ۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور و مادهی ۷۹۳ قانون مدنی، نظر به این که راهن نمی تواند در رهن، تصرفی کند که منافي حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن و فروش مالی که در رهن بانک است، اجلی دلیل تصرف در رهن است که با حقوق بانک منافات دارد. در نتیجه على الاصول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک قرار دارد، مسموع نبوده و اقتضای مورد صدور قرار، عدم استماع دعوا و رد آن است. ب) با عنایت به مقررات ذیل، مادهی ۷۹۳ قانون مدنی چنان چه بانک مرتهن با حفظ حقوق رهن با انتقال مرهونه موافقت کند و منتقل اليه کماکان به ادامه ی رهن تراضی کند، نظر به مراضات حاصله، صدور حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن نسبت به رهن، امکان پذیر خواهد بود. در عین حال چنان چه از مفاد و مدلول قرارداد تنظیمی بین طرفین (فروشنده و خریدار استنباط شود که طرفین معامله در هنگام انعقاد قرارداد یا اطلاق آن، تعهد قطعی فروشنده بر آزاد کردن ملک و سپس انتقال رسمی آن به خریدار احراز شود، منعی وجود ندارد که خواهان دعوا، مقدمتا الزام فروشنده را به وفای به عهد و فک رهن از ملک و آزاد کردن آن و پس از فک رهن، انتقال رسمی به خود، تقاضا کند.

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.