مشاوره حقوقی قلع و قمع بنای غیر مجاز

مبنای حقوقی دادخواست قلع و قمع بنای غیر مجاز

همان گونه که از عنوان دعوی مشخص است، اگر متصرف بدون مجوز قانونی یا قراردادی اقداماتی مانند احداث بنا یا کاشتن درخت و زراعت در ملکی داشته باشد، شخص ذی نفع می تواند، دادخواست قلع و قمع بنای غیر مجاز را تقدیم کند.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با قلع و قمع بنای غیر مجاز حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

طرفین دعوی قلع و قمع بنای غیر مجاز

خواهان در دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز کسی است که در ملک او به صورت غیر قانونی، احداث بنا یا کاشت درخت شده است و شخصی که در ملک دیگری، بنا احداث کرده و یا در درخت کاشته است، خوانده محسوب می شود.

مرجع صالح برای رسیدگی قلع و قمع بنای غیر مجاز

از آن جا که در دعوی قلع و قمع بنای غیر مجاز همیشه در مورد اموال غیر منقول حاصل می شود، لذا دعاوى قلع و قمع در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، طرح می شود.

نحوه ی اجرای رأی قلع و قمع بنای غیر مجاز

عملیات اجرای حکم پس از قطعی شدن رأی، شروع می شود و پس از صدور اجراییه، واحد اجرا می تواند، راسا نسبت به قلع و قمع بنا اقدام کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی قلع و قمع بنای غیر مجاز

۱) امکان طرح دعاوی دیگری که ارتباط کامل با موضوع قلع و قمع دارند در این دادخواست وجود دارد. نظیر دعوای خلع ید و یا رفع تصرف عدوانی

۲) چنان چه این دعوی، مستقل از خلع ید طرح شود، حتما باید بعد از خلع اید مطرح شود. بنابراین قبل از خلع ید، شنیده نمی شود. مگر در مواردی که ملک در تصرف خواهان باشد.

۳) در صورت صدور حکم کیفری مبنی بر محکومیت متصرف به رفع تصرف عدوانی، اگر در ملک مورد تصرف، بنایی احداث شده و یا درختی کاشته شده باشد، برای قلع و قمع بنا و یا درختان موجود در ملک باید دادخواست حقوقی قلع و قمع مطرح شود و امکان قلع و قمع به استناد حکم کیفری، وجود ندارد.

۴) شخصی که زمین یا باغی را برای مدت معینی اجاره می کند که در آن زراعت و… کند، اگر ثالثی بدون اجازه ی او اقدام به کشت و زرع یا احداث بنا در عین مستأجره کند، مالک منافع (مستأجر) می تواند از محکمه، تقاضای قلع و قمع آن را کند.

۵) اگر خواهان اجازه ی احداث بنا یا غرس اشجار را داده باشد، دیگر نمی تواند، قلع و قمع آن را بخواهد و صرفا مستحق دریافت اجرت المثل است.

۶) اگر اعیان احداثی ناشی از حق زارعانه باشد، نمی توان قلع و قمع آن را از محکمه درخواست کرد.

۷) این دعوی منوط به داشتن سند مالکیت است و اگر خواهان، سند مالکیت عین و یا منافع ارایه دهد، دعوی رد میشود.

۸) اگر برای دادگاه محرز شود، فردی که ملک را متصرف شده است، بدون سوء نیت و بر اثر اشتباه محاسباتی در ملک، بنا ساخته و یا درخت غرس کرده و میزان ضرری که در نتیجه ی قلع و قمع به متصرف وارد می شود، بسیار بیشتر از ضرر مالک است، در صورت موافقت متصرف به پرداخت قیمت زمین به مالک، دادگاه حکم به قلع و قمع مستحدثات نمی دهد؛ بلکه حکم به پرداخت قیمت زمین توسط متصرف و اصلاح سند، صادر می کند.

مستندات قانونی قلع و قمع بنای غیر مجاز

ماده ی ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی

در صورتی که در ملک مورد حكم تصرف عدوانی، زراعت شده باشد، اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد، متصرف عدوانی باید فوری محصول را برداشت و أجرت المثل را تأدیه کند. چنان چه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، چه این که بذر روییده یا نروییده باشد، محكوم له پس از جلب رضایت متصرف عدوانی، مخیر است، بین این که قیمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت کند و ملک را تصرف کند یا ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوانی باقی بگذارد و اجرت المثل آن را دریافت کند. هم چنین محکوم له می تواند، متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی که توسط وی انجام گرفته است، مکلف کند.

تبصره- در صورت تقاضای محکوم له، دادگاه، متصرف عدوانی را به پرداخت أجرت المثل زمان تصرف نیز محکوم می کند.

ماده ی ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی

مستأجر، مباشر، خادم، کارگر و به طور کلی اشخاصی که ملکی را از طرف دیگری متصرف می باشند، می توانند به قائم مقامی مالک، برابر مقررات بالا شکایت کنند.

ماده ی ۳۱۳ قانون مدنی

هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنایی سازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند، صاحب مصالح یا درخت می تواند، قلع یا نزع آن را بخواهد. مگر این که به اخذ قیمت تراضی شود.

ماده ی ۵۰۳ قانون مدنی

هرگاه مستأجر بدون اجازه ی موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است، وضع بنا یا غرس اشجار کند، هر یک از موجر و مستأجر حق دارد، هر وقت بخواهد بنا را

خراب یا درخت را قطع کند. در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود، بر عهده ی مستأجر است.

ماده ی ۵۰۴ قانون مدنی

هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس بوده باشد، موجر نمی تواند، مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه ی اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

ماده ی ۵۱۸ قانون مدنی

مزارعه، عقدی است که به موجب آن احد از طرفین، زمینی را برای مدت معینی به طرف دیگر میدهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کند.

ماده ی ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مصوب ۱۳۸۵

کلیه ی مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ی ۱ این : قانون، اقدام به تغییر کاربری کند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه، محکوم خواهند شد.

تبصره ی ۱- سازمانها و مؤسسات و شرکتهای دولتی و شهرداریها و نهادهای عمومی و شرکتها و مؤسسات دولتی که شمول قانون، نسبت به آنها مستلزم ذکر نام است نیز مشمول مقررات این قانون میباشند.

تبصره ی ۲- هر یک از کارکنان دولت و شهرداریها و نهادها که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالحه تخطی کرده باشند، ضمن ابطال مجوز صادره به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار علاوه بر جریمه ی مذکور، به انفصال دایم از خدمات دولتی و شهرداریها محکوم خواهند شد. سر دفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار، به شش ماه حبس و محرومیت از سر دفتری، محکوم می شوند.

ماده ی ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مصوب ۱۳۸۵

هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی، تغییر کاربری محسوب می شود، چنان چه به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ی ۱ ماده ی ۱ این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند، نسبت به توقف عملیات، اقدام و مراتب را به اداره ی متبوع، جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام کنند.

تبصره ی ۱- چنان چه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، نیروی انتظامی موظف است، بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه ی عملیات مرتکب، جلوگیری کند.

تبصره ی ۲- مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده ی دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد، با حضور نماینده ی دادگاه محل، ضمن تنظیم صورت

مجلس، رأسا نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات، اقدام و وضعیت زمین را به . حالت اولیه اعاده کنند.

قانون الحاق یک تبصره به ماده ی ۱ لایحه ی قانونی نحوه ی خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، مصوب۸۸/۲/۲

ماده ی واحده – متن زیر به عنوان تبصره به ماده ی ۱ لایحه ی قانونی نحوه ی خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، مصوب ۱۳۵۸ الحاق می شود :

تبصره – در مواردی که اسناد یا اقدامات دستگاههای اجرایی مبنی بر مالکیت قانونی ( اعم از این که به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار شده یا نشده باشد ) به موجب احکام لازم الاجرای قضایی ابطال شده یا می شود، دستگاه مربوطه موظف است، املاک یاد شده را به مالک آن مسترد نماید. لكن چنان چه در اثر ایجاد مستحدثات یا قرار گرفتن اراضی مذکور در طرحهای مصوب، استرداد آن به تشخیص مرجع صادر کننده ی حکم متعذر باشد، دستگاه اجرایی ذی ربط، می تواند با تأمین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک، مطابق این قانون اقدام کند. در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر خلع ید یا قلع و قمع صادر شده باشد، دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرایی، دستور توقف اجرای حکم مزبور را صادر و دستگاه اجرایی ذی ربط موظف است، ظرف مدت شش ماه از تاریخ صدور دستور موقت، نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت روز املاک یاد شده، اقدام کند.

لایحه ی قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب۱۳۵۷/۱۰/۲۷

ماده ی واحده – در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات غير مجاز در املاک مجاور، هر گاه محرز شود که طرف دعوی یا ایادی قبلی او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ی ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ی ثبتی یا به علل دیگری که ایجاد کننده ی بنا یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده، تجاوز واقع شده است و میزان ضرر مالک هم با مقایسه با خساراتی که از خلع ید و قلع بنا و مستحدثات، متوجه ی طرف می شود، به نظر دادگاه نسبتا جزیی باشد، در صورتی که طرف دعوی، قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع کند، دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه ی خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوی می دهد. در غیر این صورت حکم به خلع ید و قلع بنا و مستحدثات غیر مجاز، داده خواهد شد.

تبصره ی ۱- منظور از قیمت اراضی در این ماده، بالاترین قیمت آن از تاریخ تجاوز تا تاریخ صدور حکم خواهد بود.

تبصره ۲- در صورتی که تجاوز به اراضی مجاور، موجب کسر قیمت باقی مانده ی آن نیز بشود، در احتساب ضرر مالک اراضی، منظور خواهد شد.

تبصره ی ۳- مقررات این قانون نسبت به دعاوی مطروحه ای که تا تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون به حکم قطعی منتهی نشده، لازم الرعایه است و هر گاه حکم قطعی صادر شده و اجرا نشده باشد، ذی نفع می تواند با استناد به این قانون ظرف مدت دو ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون تقاضای اعاده ی دادرسی کند.

رویه و نظریات قضایی قلع و قمع بنای غیر مجاز

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۷۰۷ – ۱۳۸۶/ ۱۲ /۲۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

چون مطابق ماده ی ۳ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، مصوب ۱۳۷۴/ ۳ / ۳۱ ، کلیه ی مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه اقدام به تغيير کاربری کنند، علاوه بر قلع و قمع بنا به سایر مجازات های مذکور در این ماده، محکوم می شوند و عبارت «. علاوه بر قلع و قمع بنا…» در صدر مجازاتهای مقرره به تقدم آن نسبت به مجازات های دیگر ماده ی مزبور، دلالت می کند و معلوم می دارد که قلع و قمع بنا جزء لاینفک حکم کیفری است. کما این که در تبصره ی ۲ ماده ی ۱۰ این قانون نیز جلوگیری از ادامه ی عملیات غیر مجاز و توقف آن حتی به صورت قلع و قمع بنای غیر مجاز البته با رعایت مقررات قانونی به مأمورین کشف و تعقیب بزه موصوف، تکلیف شده است. لذا با توجه به اهمیت حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و صراحت قانونی فوق الاشعار، صدور حکم به قلع و قمع بنای غیر مجاز به عنوان تکلیف قانونی، وظیفه ی دادگاه صادر کننده ی حکم کیفری بوده و نیازی به تقدیم دادخواست از سوی اداره ی شاکی ندارد. لذا به نظر اکثریت قریب به اتفاق اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور، رأی شعبه هشتم دادگاه تجدید نظر استان گلستان در حدی که با این نظر مطابقت داشته باشد، صحیح و قانونی تشخیص می گردد. این رأى طبق ماده ی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای دادگاههای سراسر کشور و شعب دیوان عالی کشور لازم الاتباع می باشد.

 رأی شماره ی ۱۳۳۳ مورخ ۹۱/ ۱۰ / ۶ شعبه ی ۱۸ دادگاه تجدید نظر استان

هرگاه میزان خسارت وارد شده به غاصب در صورت خلع ید و قلع و قمع مستحدثات وی بسیار بیشتر از تجاوز وی باشد و موجب خسارات جبران ناپذیر به متصرف شود، با استناد به لایحه قانون راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارد شده به املاک، مصوب ۱۳۵۸، عوض خلع ید و قلع و قمع به پرداخت بهای ملک مغصوبه و تملک آن به متصرف، حکم داده میشود.

 رأی شماره ی ۹۳۱ مورخ ۹۱/ ۸ / ۶ شعبه ی ۴۴ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه مستأجر در ملک محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، بنای غیر مجاز احداث کند، تقاضای قلع و قمع از موجر، پذیرفته نمی شود و ضمانت اجرای قانونی همان تقاضای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط است.

 رأی شماره ی ۸۱۴ مورخ ۹۱/ ۶ / ۲۸ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر شهرداری در ملکی که بدون اذن تصرف کرده است، اقدام به ایجاد مستحدثاتی بکند، به دلیل این که مستحدثات موصوف از محل منابع عمومی ایجاد شده است، دادگاه بر طبق قاعده ی استحسان از صدور حکم قلع و قمع بنا امتناع خواهد کرد.

 نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۴۱۲۶ مورخ ۱۳۷۸/ ۸ /۱۷ اداره ی حقوقی قومی قضاییه

با عنایت به ماده ی ۵۸۲ قانون مدنی و ماده ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، اقامه ی دعوى قلع و قمع ابنیه و اعیان علیه شریک غیر مجاز و غیر مأذوند تعريف مسموع است.

نظریه مشورتی شماره ی ۷/ ۶۰۹۸ مورخ ۱۳۷۷/ ۸ /۱۷ اداره ی حقوقی قومی قضاییه

در صورت صدور حکم به رفع تصرف عدوانی، قلع بنا و مستحدثات در موارد زیر ممکن است : ۱- در صورتی که مدعی خصوصی، دادخواست قلع بنا داده و دادگاه نیز حکم بر قلع بنا داده باشد. ۲- در صورتی که اجرای حکم، ملازمه با قلع داشته باشد.

 نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۱۰۴۸۳ مورخ ۷۱/ ۱۰ /۲۹ اداره کل حقوقی قوه قضاییه

چنان چه مورد از مصادیق ماده ی واحده ی لایحه ی قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارد شده به املاک مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب باشد، می توان با جلب نظر کارشناس و با تعیین بالاترین قیمت از خلع ید و قلع بنا خود داری کرد و چنان چه از مصادیق این قانون نباشد، چاره ای جز اجرای حکم وجود ندارد. مگر این که محکوم له از اجرای آن منصرف شود.

---

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.