اولین کسی باشید که دیدگاهی می نویسد “مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی” لغو پاسخ
مبنای حقوقی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
براساس قانون ثبت، ثبت کلیه ی معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ی ثبتی دارند، اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند. بنابراین اگر معامله ی عادی مانند بیع، هبه و صلح در خصوص یک ملک منعقد شود، تا زمانی که این معامله به صورت رسمی ثبت نشده است، در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد.
حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است، می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد. اگر چه در برخی از قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود؛ اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد.
طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان خریدار ملک است و خوانده در وهله ی اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است.
به عنوان مثال: در قرارداد فروش ملک، فروشنده اولین خوانده محسوب می شود؛ اما گاهی ممکن است فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ی ثبت اسناد، مالک رسمی، شخص دیگری باشد. در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده، مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان، طرف دعوا قرار داده شود.
مرجع صالح برای رسیدگی به الزام به تنظیم سند رسمی
کلیدی دعاوی راجع به ملک، باید در دادگاه محل وقوع ملک، مطرح شود.
نحوه ی اجرای رأی الزام به تنظیم سند رسمی
پس از آن که رأی الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد، اجراییه صادر می شود و دادگاه ابتدا به محكوم عليه (مالک رسمی ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام محکوم له منتقل کند. اگر محكوم عليه در دفترخانه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده ی دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را به نام محکوم له منتقل می کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
- در پرونده ی الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی می شود و اگر کسی که در قرارداد، متعهد به تنظیم سند رسمی شده است، شخصی غیر از مالک رسمی باشد، این شخص صرفأ بابت وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد، محکوم خواهد شد.
- اگر مقدمات صدور سند، مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد، بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه ی مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.
- در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی، مربوط به قبل از فروش ملک باشد، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین بهتر است ضمن دادخواست، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. برخی دادگاه ها، ارایه همزمان خواسته ی الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن، رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند، حکم خواهند داد.
- اگر فروش ملک، توسط مالک با اجازه ی مرتهن صورت گرفته باشد، برای تنظیم سند رسمی، نیاز به فک رهن از ملک نیست. برخی از محاکم معتقدند، اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد، نیازی به فک رهن نیست.
- اگر ملک، بعد از امضای مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ی ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند.
- اگر ملک در قید بازداشت باشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.
- در این که به صورت توامان امکان مطالبه ی وجه التزام عدم تنظیم سند و الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود دارد، بین محاكم اختلاف نظر است.
- خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی از دادگاه رسیدگی کننده درخواست دستور موقت، مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند. صدور دستور موقت، مستلزم پرداخت مبلغی که از ۱۰ درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود، به عنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت آن، خسارت احتمالی به خواهان مسترد خواهد شد.
- اگر در قرارداد، موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند است. در چنین حالتی بهتر است، خواهان ابتدا از طريق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم کند.
- در صورتی که پس از محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی و صدور اجراییه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد، خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.
- در دادخواست، علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک، بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک، مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود.
- اگر خواهان، مبایعه نامه ی عادی که اثبات کننده ی معامله ی بین طرفین است را نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند. در چنین حالتی دادگاه، ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات کننده ی وجود قرارداد فروش ملک است، رسیدگی می کند و سپس در صورت اثبات بيع، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال، صادر می شود. باید توجه کرد که خواسته ی اثبات وقوع بیع با خواسته ی اثبات مالکیت، متفاوت است که در جای خود به آن پرداخته شده است.
- الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، فرع بر صحت قرارداد است. بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند، ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد، حكم الزام به تنظیم سند رسمی صادر میشود.
- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، صرفا نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت، طرح شود.
- محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمی تواند ضمن رأى الزام به تنظیم سند، خواهان را ملزم به پرداخت ثمن کند. مگر این که در قرارداد به صراحت، تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل، مورد توافق قرار گرفته باشد.
- گواهی دفترخانه ی اسناد رسمی، مبنی بر عدم حضور مالک و یا فروشنده در موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه، صرفا بیانگر تخلف فروشنده از تعهد قرارداد است و خریدار بر اساس این گواهی می تواند، تخلف فروشنده و آمادگی خود برای پرداخت ثمن را به اثبات برساند. از این رو حتی اگر گواهی عدم حضور از دفترخانه اخذ نشود، خریدار می تواند، الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.
- اگر چه اخذ مفاصا حساب مالیاتی موضوع ماده ی ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم برای کلیه ی املاک و اخذ مفاصا حساب تأمین اجتماعی، موضوع ماده ی ۳۷ قانون تأمین اجتماعی برای املاک، مشمول قانون مذکور، جزو پیش نیازهای الزامی انتقال رسمی مالکیت است؛ ولی اکثر محاکم معتقدند که نیازی به طرح این خواسته ها در دادخواست نیست و پس از صدور اجراییه، طبق ماده ی .۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، میتوان الزام محکوم علیه را به اخذ مفاصا حساب مالیاتی و تأمین اجتماعی از دادگاه مطالبه کرد. البته اگر ملک به غیر از مالیات نقل و انتقال، بدهی دیگری به اداره ی مالیات داشته باشد، مانند مالیات شغلی یا مالیات مستغلات، نمی توان به استناد اجراییه ی صادر شده، الزام محکوم علیه به پرداخت مالیات های فوق را مطالبه کرد و باید دادخواست جداگانه ای تقدیم کرد. بنابراین بهتر است در زمان تقدیم دادخواست، درخواست الزام خوانده به صدور مفاصا حساب مالیاتی و پرداخت مالیاتهای موضوع ملک و نیز بدهی های دولتی موضوع ملک نیز قید شود.
- در رویه ی قضایی ایران، دعاوی نظیر تأیید مبایعه نامه، تأیید صلح نامه و تأیید هبه نامه از آن جا که غیر ترافعی است، مسموع نیست و صرفا می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد.
- دادگاه رسیدگی کننده، قبل از آن که وارد رسیدگی شود، ابتدا اقدام به استعلام از اداره ی ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می کند و اگر مالک رسمی ملک به عنوان احد از خواندگان نباشد و یا ملک در قید بازداشت و رهن باشد، وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می کند.
- اگر فروشنده ی ملک، متعهد به تحویل ملک در موعدی مقرر شده باشد، خواهان می تواند ضمن دادخواست، الزام به تحویل ملک را نیز از دادگاه بخواهد.
- در دادخواست، حتما باید مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی (فرعی و اصلی) و آدرس و موقعیت دقیق ملک در ساختمان ذکر شود.
- اگر برای ملک فروخته شده هنوز سند تفکیکی صادر نشده باشد، آدرس و موقعیت دقیق ملک با ذکر پلاک ثبتی ملک اصلی، کفایت می کند.
- اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، دادخواست به طرفیت ورثه ی وی طرح خواهد شد.
- مالکین و خریداران ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان نیز قانونی است و هم چنین اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند؛ ولی به علت وجود حداقل یکی از شرایط زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی باشد، میتوانند با مراجعه به اداره ی ثبت اسناد و املاک و به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰، اقدام به دریافت سند مالکیت مفروزی کنند و نیازی به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی نیست:
الف – فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی.
ب – عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت او، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه ی وی.
پ – مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی.
ت – عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است. - اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول قانون فوق، مستثنی می باشند.
مستندات قانونی الزام به تنظیم سند رسمی
ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی
عقود، نه فقط متعاملين را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید؛ بلکه متعاملین به کلیه ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد، حاصل می شود، ملزم هستند.
ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی
اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.
ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی
در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن، محکوم کند.
ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی
. هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثبات یا نفيا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کند و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.
ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی
هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی
هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی
آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد، از قرار ذیل است:
۱- به مجرد وقوع بیع، مشتری، مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود.
۲- عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می کند… و غیره.
ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثأ به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
ماده ی ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک
ثبت اسناد، اختیاری است. مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلبه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.
ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی
هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محكوم عليه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محكوم عليه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محكوم عليه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.
رویه و نظریات قضایی رأی وحدت رویه ی شماره ی ۵۵۱ – ۱۳۶۹/ ۱۲ / ۲۱ دیوان عالی کشور
ماده ی ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب تیر ماه ۱۳۶۵ و تبصره های آن که برای مدت موقت و با شرایط معین اجازه ی مراجعه متقاضی سند را به هیأت های مقرر در این قانون داده است، صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی کند و لذا دعوی الزام به انتقال ملک که در دادگاه های دادگستری اقامه می شود، باید مورد رسیدگی قرار گیرد و آرای صادره از شعب ششم و پانزدهم دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، صحیح تشخیص می شود. این رأی بر طبق ماده ی واحدهای قانون وحدت رویه ی قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
رأی شماره ی ۶۲۱ مورخ ۷۲/ ۱۰ / ۴ شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور
صلح نامه، حسب موارد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا آثار قانونی بر آن بار گردد.
رأی شماره ی ۱۳۴۰ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۱۵ شعبه ی ۵۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تا زمانی که ملکی در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن پذیرفته نمی شود..
رأی شماره ی ۱۰۲۰ مورخ ۹۱/ ۸ /۱۴ شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران
اگر خواهان از جانب خوانده، وکالت نامه ای داشته باشد که بتواند بر اساس آن مقدمات تنظیم سند رسمی ملک به نام خود را تهیه کند و ملک را به خود یا دیگری انتقال دهد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وی مسموع نیست و قرار رد دعوی صادر می شود.
رأی شماره ی ۵۷۵ مورخ ۹۱/ ۶ / ۱۲ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید علاوه بر متعهد، افرادی که ملک به نفع آنها بازداشت شده است نیز خوانده قرار بگیرند. در غیر این صورت دعوا قابلیت استماع ندارد.
رای شماره ی ۷۴۵ مورخ ۹۱/ ۶ /۱۲ شعبه ی ۳۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران
مطالبه ی خسارت ناشی از تأخیر در تنظیم سند رسمی، در صورتی امکان پذیر است که خواهان، گواهی عدم حضور خوانده در دفتر اسناد رسمی را اریه دهد.
رأی شماره ی ۶۸۴ مورخ ۹۱/ ۶ /۲۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
اگر فروشنده پس از بیع، بخشی از مورد معامله را رسما به ثالث منتقل کند، خریدار در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا باید علاوه بر فروشنده، منتفل اليه ی جزیی را نیز طرف دعوی قرار دهد یا این که خواسته ی خود را به میزان بخش منتقل شده، کاهش دهد.
رأی شماره ی ۷۶۴ مورخ ۹۱/ ۶ /۲۴ شعبه ی ۵۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ملکی که در رهن قرار دارد، به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به عنوان یکی از موارد خواسته، الزام به فک رهن نیز طرح شود.
رأی شماره ی ۱۳۰۸ مورخ استان تهران ۱۳۹۰ / ۱۰ / ۲۸ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
ملک موضوع دعوی، برابر رأي قاضی کمیسیون ماده ی واحده، موضوع ماده ی ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع ملی، اعلام شده است و با وجود این مانع، دعوى الزام به تنظیم سند رسمی، مشروعیت قانونی ندارد.
رأی شماره ی ۱۶۳۹ کلاسه ۱۷۱۷ شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران
با توجه به مقررات مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک در ثبت اسناد راجع به کلیه ی عقود و معاملات راجع به املاک که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد، برای انتقال دهنده تکلیف و برای انتقال گیرنده، حق می باشد که در ماده ی ۴۵ آیین نامه ی اجرایی قانون زمین شهری، مصوب سال ۱۳۶۷ و تبصره ی ۲ ماده ی ۲ آیین نامه ی اجرای قانون زمین شهری، مصوب ۱۳۷۱ برای این حق و تکلیف، ترتیبی را مقرر کرده است که در ما نحن فيه شرایط مقرر که همان اجرای طرح منطبق با مجوز صادره و اخذ گواهی پایان کار ساختمانی محقق نشده تا استحقاق خواهان در تنظیم سند رسمی انتقال، ثابت باشد.
رأی شماره ی ۵۲ کلاسهای ۸۹۱۴۷۹ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران
تا زمانی که وضعیت بازداشت پلاک ثبتی معلوم و مشخص نشود، نمی توان در مورد الزام به تنظیم سند رسمی، اتخاذ تصمیم کرد.
رأی شماره ی ۸۴۲ مورخ ۹۱/ ۷ / ۴ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
به جز دعوى تنفيذ وصیت نامه ی عادی، دعوى تنفيذ سایر اسناد عادی، محکوم به رد است.
رأی شماره ی ۷۹۹ مورخ ۹۱/ ۷ /۲۵ شعبه ی ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران
دعوى تنفيذ سند عادی، غیر ترافعی است و قانون، مرجع دیگری را جهت تنفيذ قراردادها و مبایعه نامه، تحت شرایط خاصی در نظر گرفته است. در هر حال محاکم مرجع، تنفيذ قراردادها نیستند و لذا این دعوی مسموع نیست.
رأی شماره ی ۱۲۶۶ مورخ ۹۱/ ۱۰/۴ شعبه ی ۳۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
چون محاکم دادگستری مرجع رسیدگی به امور ترافعی می باشند و تأیید و تنفيذ قراردادها، جزء امور ترافعی نبوده است، بنابراین محاکم، تکلیفی در قبال دعوای مبنی بر تأیید و تنفیذ آنها ندارند.
نظریه ی شماره ی ۷٫۵۹۶۷مورخ ۱۳۸۶/ ۹ /۱۱ اداره کل حقوقی قوه ی قضاییه
با توجه به ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/ ۰۸ / ۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، راهن نمی تواند در رهن، تصرفاتی کند که منافي حق مرتهن باشد. مگر به اذن مرتهن. بنابراین در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون موافقت کرده باشد، یا فروش مال مرهون با حفظ حقوق مرتهن، انجام شده باشد و فروشنده تعهد به تنظیم سند رسمی کرده باشد، الزام وی به تنظیم سند رسمی بلامانع است؛ اما اگر مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت نکرده یا عدم موافقت خود را با انتقال مال مذکور، اعلام نکرده باشد و به تشخیص دادگاه، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن منافات داشته و مستلزم فک رهن از مال مرهون باشد، دادگاه باید ضمن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی او را به فک رهن از مال موضوع معامله نیز محکوم کند. بدیهی است، در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، صادر شده باشد، دادگاه باید شیوه ی اجرای حکم را به نحوی که منافی حقوق مرتهن نباشد، مشخص کند. اعم از این که با حفظ حقوق مرتهن یا جلب موافقت وی سند رسمی تنظیم شود و یا قبل از تنظیم سند رسمی از مال مرهون، فک رهن به عمل آید.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۲۸۷۴/ ۷ مورخ ۶۲/ ۶ /۱۹ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه
صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی پس از قطعيت و قبل از رسیدگی فرجامی، قابل اجراست و تبصره ی ذیل ماده ۲۲ قانون ثبت، شامل آن نیست.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۱۵۶۲/ ۷ مورخ ۱۳۶۱/ ۴ /۲۳ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه
هرگاه شخصی، تعهد به انجام اموری کند که انجام آن امر قانون ممنوع باشد، چنین تعهدی باطل است و نمی توان از دادگاه، الزام متعهد را به انجام تعهد مطالبه کرد. در فرض تعهد به انتقال زمین مزروعی یا شهری، با وجود منع قانونی بر انتقال مورد تعهد، اساسا متعهد نمی توانسته به تعهد خود عمل کند. بنابراین دادگاه نیز حق ندارد بر امر خلاف قانون، صحه گذاشته و حکم به انجام تعهد صادر کند. ضمنا چون عدم انجام تعهد خارج از حیطه ی اقتدار است، لذا با اجازه ی حاصله از مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی از جبران خسارت نیز معاف می باشد.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۲۴۶۶/ ۷ مورخ ۱۳۶۰/ ۷ /۲ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه
در موردی که تعهد به دادن سند رسمی و انتقال رسمی زمین شده است و بعدا زمین مزبور با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به تملک دولت در آمده است، چون مالکیت برای متعهد نسبت به آن زمین وجود ندارد، مواردی برای تعهد وی باقی نمانده و در این مورد، دعوی متعهد له مبنی بر الزام متعهد به انجام تعهد مذکور، قابل قبول نیست و مطرح کردن این که متعهد، شرط فعل است یا چیز دیگر، قابل بحث نیست.
نظر کمیسیون نشست قضایی دادگستری محمود آباد بهمن ۱۳۸۰
چنان چه دادرس دادگاه از مفاد و مدلول عقد، احراز کند که مراد از شرط، تعيين انصراف از معامله با توجه به کیفیت قرارداد مبایعه، تعدد مطلوب بوده و شرط مقید در مبایعه نامه، در واقع وجه التزام عدم حضور به موقع در دفتر اسناد رسمی است و با توجه به اصل لزوم قراردادها، طرفین به نحو ملزمی، ملتزم به اجرای قرار شده اند و تا تاریخ تنظیم سند رسمی، اعمال خیار شرط نکرده اند، حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و در صورت مطالبه ی وجه التزام، تخلف از حضور در دفتر اسناد رسمی با احراز تحقق شرایط آن حکم محکومیت متخلف به نحو مقتضی، صادر خواهد شد.
مطابق عرف حاکم بر قراردادها، چنين شروطی لوازم عرفی معامله ی موضوع ماده ی ۲۲۵ قانون مدنی است که با توجه به قصد و نیت طرفین معمولا برای استحکام معامله می باشد و قید چنین شروطی از مصادیق خیار شرط، موضوع ماده ی ۳۹۹ قانون مدنی نمی باشد؛ زیرا على الاصول، خیار شرط، ناظر به این است که در مدت معینی برای خریدار با فروشنده یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد، نه این که اعمال آن منوط به تخلف از انجام تعهد باشد.
خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.
نقد و بررسی‌ها
هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.