مشاوره حقوقی دعوی خلع ید

 مبنای حقوقی دادخواست دعوی خلع ید

اگر ملکی اعم از زمین، خانه، آپارتمان یا مغازه که دارای سند رسمی است، به صورت غیر قانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد، کسی که سند مالکیت به نام اوست، می تواند برای تخلیه ی ملک، دعوى خلع ید مطرح کند.

هم چنین اگر ملک مشاعی در تصرف برخی از مالکین باشد، سایر مالکین می توانند برای تخلیه ملک، دادخواست خلع ید را علیه شرکایی که ملک در تصرف آنها است، تقدیم کند.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه دعوی خلع ید حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

طرفین دعوی دعوی خلع ید

مالک ملک، می تواند به عنوان خواهان، عليه ی متصرف غیر قانونی ملک ( به عنوان خوانده ) اقامه ی دعوی کند و از دادگاه، رفع تصرف غیر مجاز خوانده را به همراه تحویل ملک تقاضا کند.

مرجع صالح برای رسیدگی دعوی خلع ید

طبق آیین دادرسی مدنی، کلیه ی دادخواست های راجع به ملک، باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.

نحوه ی اجرای رأی دعوی خلع ید

بعد از این که حکم خلع يد قطعی شد، مطابق قواعد عمومی آیین دادرسی مدنی، اجراییه صادر و به متصرف ابلاغ می شود که ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به خلع يد اقدام کند. در صورت تداوم تصرف از سوی محكوم عليه، اجرای احکام از طریق ضابطین قضایی، اقدام به تخلیه ی ملک می کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی خلع ید

۱) دعوای خلع ید دارای چهار ركن است که این چهار رکن عبارتند از:

مالکیت رسمی خواهان بر ملک.

غیر منقول بودن مال مورد تصرف احراز تصرف خوانده بر ملک-غیرقانونی بودن تصرف متصرف.

۲) دعوای خلع ید، فرع بر اثبات مالکیت است و اولین شرط دعوای خلع ید این است که خواهان، مالک رسمی ملک باشد. بنابراین در املاکی که ثبت نشده است، ضمن دادخواست خلع ید باید دادخواست اثبات مالکیت نیز طرح شود.

۳) بازداشت و یا در رهن بودن ملک، مانع استماع دعوای خلع يد نخواهد بود.

۴) طرح دعوای خلع ید در دادگاه حقوقی مانع شکایت کیفری به عنوان رفع تصرف عدوانی نمی باشد.

۵) اگر مبنای تصرف خوانده، قراردادی باشد که مهلت آن به اتمام رسیده و متصرف، متعهد به تخلیه ی ملک است، به جای دادخواست خلع ید باید دعوای تخلیه ی ید تقدیم شود.

۶) اجرای حکم خلع ید از ملک، منوط به تخلیه و تحویل ملک است؛ ولی در برخی موارد از جمله در مورد املاک مشاع، دادگاه فقط ملک را تخلیه می کند؛ اما به هیچ یک از مالکین مشاعی، ملک را تحویل نمیدهد.

۷) در ضمن با دادخواست خلع ید، می توان الزام متصرف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را نیز از دادگاه مطالبه کرد.

۸) در دعوای خلع ید از ملک مشاع، بهتر است که دعوا عليه ی همه ی شرکا مطرح شود.

۹) اگر بین مالکین مشاع، تقسیم نامه وجود داشته باشد، نمی توان دادخواست خلع ید مطرح کرد.

۱۰) اگر متصرف در ملک، بدون اذن مالک، اقدام به ساخت بنا و یا کاشت درخت کرده باشد، حتی با صدور حکم خلع ید نیز نمی توان اقدام به تخریب بنا و یا قطع درختها کرد و خواهان باید در ضمن دادخواست خلع يد، قلع و قمع بنا و قطع اشجار را نیز بخواهد. به عبارت دیگر اجرای حکم خلع ید، منوط به قلع و قمع بنا و یا قطع اشجار است و تا قبل از آن حکم خلع ید اجرا نمی شود.

۱۱) اگر متصرف در ملک با اجازه ی مالک، اقدام به ساخت بنا و یا کاشت درخت کرده باشد، نمی توان حکم به خلع ید و قلع و قمع بنا و یا قطع درخت، صادر کرد؛ زیرا متصرف، قانون مالک بنا و یا درخت است.

۱۲) اگر برای دادگاه محرز شود که فردی که ملک را متصرف شده است، بدون سوء نیت و بر اثر اشتباه محاسباتی در ملک، بنا ساخته و یا درخت غرس کرده است و میزان ضرر که در نتیجه ی قلع و قمع به متصرف وارد می شود، بیشتر از ضرر مالک است، در صورت موافقت متصرف به پرداخت قیمت زمین به مالک، دادگاه حکم به خلع ید نمیدهد؛ بلکه حکم به پرداخت قیمت زمین توسط متصرف و اصلاح سند به نام متصرف، صادر می کند.

۱۳) چنان چه مالک ملک فوت کند، هر یک از ورثه می توانند به طرفیت سایر وراث که در ملک تصرف دارند، دادخواست خلع ید تقدیم کنند.

۱۴) اگر شخصی به صورت رسمی، مالک منافع ملک باشد و شخص دیگری به صورت غیر قانونی ملک را تصرف کند، مالک منافع ملک می تواند، دعوای خلع ید را علیه ی متصرف غیر قانونی مطرح کند. بر این اساس مستأجری که قرارداد اجاره ی رسمی در دست دارد، حق دارد عليه ی متصرف غاصب، طرح دعوای خلع ید کند.

مستندات قانونی ماده ی ۳۱۳ قانون مدنی دعوی خلع ید

هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنایی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند، صاحب مصالح یا درخت می تواند قلع یا نزع آن را بخواهد. مگر این که به اخذ قیمت، راضی شود.

ماده ی ۳۱۴ قانون مدنی

اگر در نتیجه ی عمل غاصب، قیمت مال مغصوب زیاد شود، غاصب حق مطالبه ی قیمت زیادی را نخواهد داشت. مگر این که آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زاید، متعلق به خود غاصب است.

ماده ی ۵۸۱ قانون مدنی

تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده است و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

ماده ی ۵۸۲ قانون مدنی

شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت کنده ضامن است..

ماده ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی

در مواردی که حکم خلع يد عليه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.

ماده ی ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محكوم عليه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده باشد و دلایلی هم ارایه کند. در این صورت دادورز (مأمور اجرا) یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاو صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارایه نشود، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.|

ماده ی ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه در محلی که باید خلع ید شود، اموالی از محكوم عليه با شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او دسترسی نباشد، دادورز مأمور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می کند.

۱- اسناد و اوراق بها دار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانکها سپرده می شود.

۲- اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه ی نگاه داری نباشد، به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه های مربوط، به صندوق دادگستری سپرده می شود تا به صاحب آن مسترد شود.

۳- در مورد سایر اموال، دادورز (مأمور اجرا) آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگه میدارد و یا به حافظ می سپارد و رسید دریافت می کند.

ماده ی ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی

در صورتی که در ملک مورد حكم خلع ید، زراعت شده و تکلیف زرع در حکم نیز معین نشده باشد، به ترتیب زیر رفتار می شود

اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد، محكوم عليه باید فورأ محصول را بردارد. وگرنه دادورز (مأمور اجرای اقدام به برداشت محصول کرده و هزینه های مربوط را تا زمان تحویل محصول به محكوم عليه از او وصول می کند. هرگاه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، اعم از این که بذر روییده یا نروییده باشد، محکوم له مخیر است که بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف محكوم عليه باقی بگذارد و اجرت المثل بگیرد. تشخیص بهای زراعت و أجرت المثل با دادگاه خواهد بود و نظر دادگاه در این مورد قطعی است

لایحه ی قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت واره به املاک مصوب۱۳۵۷/۱۰/۲۷

ماده ی واحده – در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات غير مجاز در املاک مجاور، هر گاه محرز شود که طرف دعوی یا ایادی قبلی او، قصد تجاوز نداشته اند و در اثر اشتباه در محاسبه ی ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجاد کننده ی بنا یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده است، تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک هم با مقایسه با خساراتی که از خلع ید و قلع بنا و مستحدثات متوجه ی طرف می شود، به نظر دادگاه نسبتا جزیی باشد، در صورتی که طرف دعوی، قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع نماید، دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه ی خسارات وارد شده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوی می دهد. در غیر این صورت حکم به خلع ید و قلع بنا و مستحدثات غیر مجاز، داده خواهد شد.

تبصره ی ۱- منظور از قیمت اراضی در این ماده، بالاترین قیمت آن از تاریخ تجاوز تا تاریخ صدور حکم خواهد بود.

تبصره ی ۲- در صورتی که تجاوز به اراضی مجاور موجب کسر قیمت باقی مانده ی آن نیز بشود، در احتساب ضرر مالک اراضی ، منظور خواهد شد.

تبصره ی ۳- مقررات این قانون نسبت به دعاوی مطروحه ای که تا تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون به حکم قطعی منتهی نشده باشد، لازم الرعایه است و هر گاه

حکم قطعی صادر شده و اجرا نشده باشد، ذی نفع می تواند با استناد به این قانون ظرف مدت دو ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون تقاضای اعاده دادرسی کند.

رویه و نظریات قضایی دعوی خلع ید

 رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۷۲ – ۱۳۸۳ / ۱۰ /۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت، قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه ی پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می شود. این رأی بر طبق ماده ی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم الاتباع است.

رأی وحدت رویه ی ۵۸۵ – ۱۳۷۲ / ۷ / ۱۳ دیوان عالی کشور

دعوى خلع ید از اعیان غیر منقول به صراحت بند ۳ ماده ۷ قانون تشکیل دادگاه های حقوقی ۱ و ۲ مصوب سوم آذر ماه ۱۳۶۴ از دعاوی غیر مالی و رسیدگی آن در صلاحیت دادگاههای حقوقی دو می باشد و دعوى خلع ید غاصبانه را نیز شامل می شود. مگر این که در رسیدگی به این نوع دعاوی بر اساس اظهارات طرفین در موقع رسیدگی در امر مالکیت، اختلاف شود که در این صورت نصاب دادگاه های حقوقی معتبر است. بنابراین رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور، صحیح تشخیص می شود. این رای بر طبق ماده ی واحده ی قانون وحدت رویه ی قضایی مصوب ۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است

رأی اصراری شماره ی ۱۲ مورخ ۱۳۷۹ / ۳ / ۲۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

در خصوص خلع ید از قطعه زمین مورد مالکیت تجدید نظر خواه به لحاظ این که مورد حکم در محدوده ی پادگان نظامی قرار داشته، اجرای آن متعسر بوده است. لذا محکوم له ناگزیر به سبب یأس از اجرای حکم مذکور، دعوای دیگری دایر بر مطالبه ی بهای زمین مطرح کرده است که چون تجدید نظرخواه صریحا اصل دعوی را پذیرفته، دادگاه مکلف بوده است که وفق مقررات، تجدید نظر خوانده را به پرداخت بهای زمین محکوم کند

 رأی شماره ی ۱۳۳۳ مورخ ۹۱ / ۱۰ / ۶ شعبه ی ۱۸ دادگاه تجدید نظر استان

هرگاه میزان خسارت وارد شده به غاصب در صورت خلع ید و قلع و قمع مستحدثات وی، بسیار بیشتر از تجاوز وی باشد و موجب خسارات جبران ناپذیر به متصرف شود، با استناد به لایحه ی قانون راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارد شده به املاک، مصوب ۱۳۵۸، عوض خلع ید و قلع و قمع به پرداخت بهای ملک مغصوبه و تملک آن به متصرف، حکم داده میشود.

رأی شماره ی ۱۱۱۰ مورخ ۹۱/ ۸ /۲۹ شعبه ی ۳۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه مال غیر منقول مورد دعوی (انباری) قبلا به طور رسمی به نام خواهان شده باشد، تقاضای او به تخلیه و تحویل مال باید تحت عنوان خلع ید مطرح شود و دعوی تحویل مبیع، صحیح نیست و قابلیت استماع ندارد.

 رأی شماره ی ۸۱۳ مورخ ۹۱ / ۷ / ۱۵ شعبه ی ۵۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوای خلع ید، مختص اعیان غير منقول است و در مورد سرقفلی مصداق ندارد. دعوى خلع ید از مورد اجاره نیز با بررسی شرایط غصب، صورت می گیرد.

نظریه ی شماره ی ۷ / ۹۵۰۲ مورخ ۱۳۸۵/ ۱۲ / ۱۴

اجرای حکم خلع ید علیه ی متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع، اشکال قانونی ندارد. هر چند تعلق مستحدثات ایجاد شده در عرصه ی مشاع به محكوم عليه، محرز باشد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷ / ۲۱۶۸ مورخ ۱۳۷۹ / ۲ / ۸

صرفا به استناد اسناد عادی صلح نامه، هبه نامه یا بیع نامه، نمی توان حکم بر خلع بد متصرف صادر کرد؛ زیرا اسناد مذکور طبق مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت به تنهایی نباید مورد استناد دادگاه قرار گیرد و کافی برای صدور حکم خلع ید نیست. هر چند فروشنده با مصالح یا هبه کننده، دادخواست الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال یا تنفيذ صلح نامه و هبه نامه مطرح کرده باشد و دادگاه حکم بر الزام فروشنده به انتقال ملک و یا حکم بر تنفيذ صلح نامه و هبه نامه صادر کند و آرای صادر شده به مرحله ی قطعیت برسد، خواهان می تواند به استناد احکام قطعی دادگاه، تقاضای خلع ید فروشنده یا مصالح و یا هبه کننده را بخواهد و در این صورت دادگاه می تواند با احراز تصرفات خوانده، حکم بر خلع ید ایشان را صادر کند.

 رأی شماره ی ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۱۱۳۹ مورخ ۹۵/ ۱۰ /۳۰ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان کردستان

مطابق ماده ی ۳۰۸ قانون مدنی، هدف و منظور قانون گذار از اثبات بد بر مال غير، موردی است که شروع استیلا به اذن مالک باشد؛ ولی بدون مجوز و پس از قطع اذن، ادامه یابد. با توجه به این که مطابق مفاد اظهار نامه ی ارسالی توسط تجدید نظر خواه خطاب به تجدید نظر خوانده، تجدید نظر خواه از اذن سابق خود عدول کرده است، حکم بر خلع ید مشاعی صادر می شود.

نظر مشورتی شماره ی ۷/ ۸۳۵۸ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷

چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه ی سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنان چه یکی از شرکا بدون اجازه ی شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به ملک به هر یک از شرکای موکول به موافقت تمامی شرکا می باشد.

 نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۳۰۳۳ مورخ ۱۳۷۳/ ۵ / ۱۱

صدور حکم خلع ید از زمین غصبی، ملازمه با قطع درختان با تخریب بنای احداثی ندارد، ولی ذی نفع می تواند، قلع بنای احداثی با قطع درختان غرس شده به وسیله ی غاصب را هم خواستار شود.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۵۶۴۹ مورخ ۱۳۶۸/ ۱۱ / ۹

خلع ید از ملک مشاع با لحاظ ماده ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بلامانع است. لکن در مورد تخلیه ی مورد اجاره، موضوع فرق می کند؛ زیرا در این گونه موارد حکم تخلیه ی مشاعی بر اساس ماده ی مذکور، مستلزم تخلیه ی کل شش دانگ مورد اجاره است و اقدام به این امر موجبات تضییع حق مستأجر یا مستاجران دیگر را که دعوی نسبت به سهم آنها طرح نشده است، فراهم می آورد. علی هذا با  بقای رابطه ی استیجاری در مورد آنها اجرای حکم تخلیه در مورد کل شش دانگ موجه و قانونی نخواهد بود و بنابراین در صورت صدور حکم تخلیه به صورت مشاعی، اجرای احکام فقط باید نسبت به سهمی که حکم تخلیه صادر شده است، اقدام کند

 نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۴۳۰۰ مورخ ۶۲/ ۹ / ۹

ماده ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، مصوب اول آبان ماه ۱۳۵۶ صراحت دارد، در مواردی که حکم خلع يد عليه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک، خلع ید می شود و تصرف محکوم له در ملک مشاع خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است که با این کیفیت رضایت و یا عدم رضایت متصرف قبلی و محكوم له در نحوه ی اجرای حکم و مخالفت هر یک با تصرفات دیگری تأثیری در اجرای حکم ندارد و در صورتی که محكوم عليه، کل ملک را متصرف باشد، پس از خلع ید کامل ملک، تصرفات هر یک از طرفین به نحو اشاعه و مطابق مقررات املاک مشاعی، خواهد بود.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۳۰۹۵ مورخ ۶۰/ ۸ /۲ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

در نقاطی که ثبت اسناد عقود و معاملات راجع به عین و منافع اموال غیر منقوله مطابق قانون ثبت اسناد و املاک اجباری باشد، طبق ماده ی ۴۸ قانون ثبت، سندی که باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده باشد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. بنابراین در فرض سؤال، دعوای خلع ید قابل پذیرش نیست؛ اما اگر خوانده به وقوع معامله در دادگاه اقرار کند، از شمول ماده ی ۴۸ قانون مزبور خارج خواهد شد و مأخوذ به اقرار خود خواهد بود.

---

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.