شهرداری
اگر در فکر ساخت و ساز در محدوده شهر و حریم آن هستید، یا میخواهید از ملک مسکونی خود استفاده تجاری کنید و یا به عنوان یک شهروند برای شما تکلیف به پرداخت عوارض در نظر گرفته شده و نسبت به آن اعتراض دارید، حتما مهم ترین نهاد مرتبط با فعالیت شما شهرداری ها هستند.
شهرداری در یک نگاه، مسئولیت حفظ و عمران شهری و نظارت بر چگونگی شهرسازی با احترام به حقوق مجاورین، محیط زیست و معابر عمومی را دارد.
در شهرهای بزرگ مثل تهران، شهرداری ها به مناطق و نواحی متعدد تقسیم میشوند که با رعایت حوزه و قلمرو خود، وظیفه اعطای اجازه گود برداری و دیوار کشی، صدور مجوز ساخت، نظارت بر ساخت و ساز ها در حدود پروانه ساختمانی، جلوگیری از تخلفات ساخت و ساز همچون ساخت و ساز با ارتفاع بیش از حد مجاز (تخلف تراکم) ، عدم پیش بینی پارکینگ و انباری، تجاوز به حد و معبر و سایر امور محوله قانونی را دارا میباشند.
شهرداری ها وظیفه دارند که عوارض سالانه را طبق قانون محاسبه و به شهروندان و مالکین اعلام کنند.
حفظ و نگه داری معابر، زیبا سازی شهری، جلوگیری از سد معبر، اتخاذ تدابیر لازم جهت مقابله با حوادث غیرمترقبه از دیگر وظایف مهم شهرداری ها میباشند.
در این نوشتار قصد داریم عمده روابط مردم با شهرداری ها که به طور کلی شامل حوزه ساخت و ساز و تخلفات ناظر به آن، عوارض شهری، تغییر کاربری و تراکم، تملک اراضی داخل طرح میباشند و همچنین سایر موضوعات به فراخور بحث را بررسی کنیم.به طور کلی ما سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی شهرداری حائز اهمیت است را ارائه دهیم.
شروع ساخت و ساز؛ اخذ پروانه ساختمانی
اگر قصد تخریب ملک قدیمی خود و شروع به ساخت را دارید، باید بدانید که از همان ابتدا باید با مراجعه به شهرداری برای دیوار کشی و تخریب و گودبرداری مجوز اخذ کنید. در واقع پس از سالها اختلاف رویه بین شهرداری ها، دیوان عدالت اداری صراحتا تکلیف فوق را نیز جزء عملیات ساختمانی محسوب و آن را مشمول الزام به اخذ پروانه ساختمانی نمود. اگر بدون اخذ مجوز شروع به هریک از مراحل عملیات ساختمانی کنید، مامورین اجراییات شهرداری با جلوگیری از ادامه عملیات، پرونده شما را به کمیسیون موضوع ماده صد قانون شهرداری، ارجاع میدهند و پروژه شما تا اخذ مجوز با تاخیر چندماهه و خسارات ناشی از آن مواجه میشود.
در پروانه ساختمانی، اطلاعاتی مانند مساحت مجاز ساخت و ساز، تراکم (ارتفاع) مجاز و تعداد طبقات، جایگیری پارکینگ و تعداد واحدها در هر طبقه درج میشود و تخلف از هر کدام ضمانت اجرای خود را دارد که از آن صحبت خواهیم کرد.
اگر همسایه شما بابت احداث آپارتمان در زمین خود از شهرداری ناحیه مربوطه پروانه ساخت گرفته باشد و یا حتی با اتمام عملیات ساختمانی، گواهی پایان کار اخذ کرده باشد، و شما از جهات مختلف به آن معترض هستید، باید با تقدیم دادخواست به دیوان عدالت اداری تقاضای ابطال یا اصلاح پروانه ساختمانی یا پایان کار را مطرح نمایید.
ساخت و ساز طبق پروانه؛ تخلفات ساختمانی
هر مرحله از احداث ساختمان مدنظر شما، باید طبق پروانه ساختمانی باشد. در واقع به چند دلیل هیچگاه نباید به امید “خرید تخلف” در مراجع اداری، ریسک تجاوز از حدود پروانه را برای خود ایجاد کنید؛ اولا شهرداری ها با ملاحظه برخی تخلفات، روند ادامه کار را متوقف میکنند و همه خسارات ناشی از متوجه شماست. ثانیا برخلاف تصور رایج، هر تخلفی قابل تبدیل به جریمه نیست بلکه ضمانت اجرای آن بسته به مورد جریمه یا قلع و قمع است. ثالثا به فرض آنکه رای به جریمه داده شود، جریمه مذکور طبق قانون در تخلفی مثل عدم در نظر گرفتن پارکینگ دو برابر حق پارکینگ در هر متر مربع یا در مورد مساحت اضافی تا سه برابر ارزش هر متر مربع مساحت اضافی، محاسبه و از متخلف دریافت میشود.
لازم به تذکر است که تخلف تجاوز از مساحت تعیین شده در پروانه، صرفا زمانی قابل تبدیل به جریمه آن هم با شرایط خاص پیش گفته است که در حدود اراضی تحت تملک شخص باشد. در غیر اینصورت و در فرض تجاوز به زمین دیگری، مالک حق قلع و قمع دارد و موضوع دیگر تابع فرض پیشین نخواهد بود.
نحوه رسیدگی به تخلفات مذکور نیز به این صورت است که پس از اطلاع از تخلفات توسط ماموران شهرداری، آنها مکلف اند در موارد مقتضی موضوع را به کمیسیون ماده صد قانون شهرداری ارجاع دهد. کمیسیون فوق که شامل قاضی دادگستری، نماینده وزارت کشور و یکی از اعضا شورای اسلامی شهر میباشد پس از ارجاع امر به کمیسیون از ذینفع (متخلف ساختمانی) خواسته میشود ظرف ده روز لایحه دفاعیه خود را تقدیم آن مرجع اداری کند. در صورتی که کمیسیون دفاعیات وی را موجه تشخیص داد و تخلفی را احراز نکرد، پرونده مختومه میگردد و سیر طبیعی ساخت یا اخذ پایان کار ادامه میابد. در صورت تشخیص تخلف نیز کمیسون یکی از تصمیم های ذیل را اتخاذ میکند.
یک) اگر ساخت و ساز اساسا بدون پروانه ساختمانی باشد، رای به تخریب (قلع بنا) میدهد.
دو) اگر پروانه ساختمانی موجود باشد اما از از زیربنای مندرج در پروانه تجاوز شده باشد (تخلف اضافه مساحت) ، در صورت مغایرت مساحت اضافی با اصول شهرسازی، فنی و یا بهداشتی، رای به تخریب و در غیر اینصورت رای به اخذ جریمه به میزان حداقل نصف و حداکثر سه برابر ارزش هر متر مربع اضافه بنا، صادر میشود.
سه) اگر برخلاف پروانه، پارکینگ احداث نشده باشد کمیسیون متخلف را به پرداخت دوبرابر قیمت هرمتر مربع پارکینگ مندرج در پروانه محکوم میکند. اگر به جای قسمت پیش بینی شده برای پارکینگ، واحد مسکونی در نظر گرفته شود، رای تخریب آن قسمت صادر میگردد.
چهار) در صورت تغییر کاربری ملک (که رایج ترین آخرین مسکونی به تجاری است)، رای به تعطیلی و توقف فعالیت داده میشود. در صورت عدم اجرا رای توسط مالک، ماموران اجرای شهرداری اقدام به تعطیلی محل کسب میکنند.
یک نکته مهم در موارد دوم و سوم، زمان محاسبه قیمت هر مترمربع است؛ به عبارتی دیگر اگر برای مثال اضافه بنای ساختمان در سال 90 محقق شده اما کمیسیون در سال 95 در حال رسیدگی به پرونده است، قیمت چه زمانی از مالک گرفته میشود؛ روز انجام تخلف یا زمان صدور و یا حتی اجرای رای؟
پاسخ: برای محاسبه میزان جریمه، قیمت زمان انجام تخلف ملاک است زیرا آن زمان تخلف صورت پذیرفته و مالک صرفا باید بابت تخلف آن زمان پاسخگو باشد و افزایش قیمت ها بخاطر تورم به او ارتباطی ندارد.
رای کمیسیون به ذی نفع (مالک) و شهرداری ابلاغ میشود. در صورت اعتراض هر یک از طرفین (بسته به آنکه رای علیه مالک است یا شهرداری) حق دارند در کمیسیون دیگر ماده صد اعتراض خود را مطرح کنند. رای کمیسیون اخیر قطعی محسوب میشود.
اما نگران نباشید؛ حتی اگر رای قطعی کمیسیون ماده صد علیه شما بود، فرصت دارید در دیوان عدالت اداری از این رای شکایت کنید. دیوان نیز خود، در دو مرحله بدوی و تجدیدنظر به موضوع رسیدگی کرده و رای مقتضی صادر خواهد کرد. برای جلوگیری از اجرای رای، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر توقف اجرا را درخواست کنید. دیوان پس از احراز ضرورت، دستور موقت صادر کرده و تا تعیین تکلیف نهایی (صدور رای قطعی دیوان) اجرای رای متوقف میماند.
در واقع حوزه تخلفات، حوزه بسیار وسیع و پیچیده ای محسوب میشود که در هر مورد، اتخاذ راهکار مناسب، شانس رسیدن به نتیجه مطلوب را برای شما بالا میبرد. به همین دلیل پیشنهاد میشود در هر مورد با یک وکیل متخصص حوزه شهرداری و ملکی، مشورت کرده و راهنمایی لازم را از او بگیرید.
عوارض شهری
عوارض نوسازی شهری که در واقع سهم شهروند ازعمران شهری میباشد را مالکین املاک مسکونی و تجاری و اداری و صنعتی پرداخت میکنند.اختلاف بر سر میزان عوارض تعیین شده توسط شهرداری ها، همواره مطرح بوده است. اگر نسبت به مبلغ عوارض اعتراض دارید، کمیسیون موضوع ماده 77 قانون شهرداری، مرجع تقدیم اعتراض شماست. رای کمیسیون سه نفره مذکور، قطعی میباشد اما در این مورد نیز حق شکایت از رای قطعی این مرجع مستقر در شهرداری را دارید. مرجع شکایت به ترتیب گفته شده شعبه دیوان عدالت اداری میباشد.
باید دانست علاوه بر عوارض نوسازی که از مصادیق بارز عوارض محسوب میشوند، نمونه های دیگر همچون عوارض خودرو و موتور سیکلت نیز وجود دارد. برای اعتراض به این نوع عوارض باید مستقیما به دیوان عدالت اداری دادخواست بدهید.
تغییر تراکم
در مناطقی از شهر، شهرداری ها اجازه ساخت بیش از ارتفاع و طبقات معین را نمیدهند. آیا میتوان از شهرداری نواحی و مناطق درخواست افزایش تراکم را مطرح کرد؟
شهرداری و شورای شهر، برخلاف تصور رایج هیچ اختیاری جهت افزایش تراکم ساختمانی ندارند و صرفا کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری میباشد که بر اساس اصول فنی و شهرسازی، اقدام به تغییر تراکم ساختمانی میکنند. اما در هرصورت باید دانست افزایش تراکم مجاز ساختمانی از مقوله هایی است که به سادگی و سهولت تغییر پذیر نیستند.
طرح های شهرداری؛ معضل تملک و پرداخت قیمت روز
طرح های عمران شهری همچون تعریض معبر، ایجاد فضای سبز، سرانه های آموزشی مثل مدارس و کتابخانه ها و دیگر کاربری های عمومی، باید به تصویب شورای شهر برسند. شورای شهر با تعیین مدت مشخص، شهرداری را ملزم به تملک اراضی و املاک واقع در طرح میکند. زمانی که متوجه میشوید که ملک شما در محدوده این دست طرح ها قرار دارد و شهرداری نیز قصد تملک را به شما اعلام میدارد، باید با انتخاب
