مشاوره حقوقی تأیید بطلان معامله فضولی

 مبنای حقوقی دادخواست تأیید بطلان معامله فضولی

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی تأیید بطلان معامله فضولی حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

ممکن است، شخصی اقدام به خرید ملک از شخص دیگر کند، بدون این که فروشنده، مالک ملک باشد یا از مالک اذن و اجازه در فروش داشته باشد. به این معامله در اصطلاح حقوقی، معامله ی فضولی گفته می شود.

اگر مالک اصلی، قرارداد را تأیید و تنفیذ کند، قرارداد معتبر و اگر آن را رد کند، قرارداد باطل است.

بنابراین پس از اطلاع مالک از انعقاد چنین قراردادی در مورد ملک خود می تواند، ابتدا از طريق اظهار نامه ی رسمی، عدم رضایت خود نسبت به قرارداد فروش ملک را به طرفین قرارداد، اعلام و سپس دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح کند.

حالت دیگری که ممکن است این دادخواست مطرح شود، زمانی است که شخصی، وکالت جهت فروش ملک داشته؛ اما به هر دلیلی وکالت نامه باطل شده است؛ ولی با این حال وکیل به استناد وکالت نامه ی مذکور، اقدام به فروش ملک کرده است.

در این فرض نیز وکیل به صورت فضولی، اقدام به انعقاد قرارداد کرده است.

از نظر حقوقی، معامله ی فضولی باطل نیست و غیرنافذ است. بنابراین در صورتی که مالک ملک، معامله ی فضولی را قبول کند، معامله صحيح خواهد بود و در صورتی که مالک، معامله را قبول نکند و اقدام به رد آن کند، معامله باطل محسوب می شود.

پس از آن که مالک، اقدام به رد معامله فضولی کرد، می تواند دادخواست تأیید بطلان قرارداد را تقدیم کند.

دادگاه پس از بررسی ما وقع در صورت احراز بطلان، حکم به تأیید بطلان معامله صادر می کند.

طرفین دعوی تأیید بطلان معامله فضولی

مالک ملک، خواهان دعوی است و باید دعوی را به طرفیت خریدار و فروشنده ی ملک، طرح کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به تأیید بطلان معامله فضولی

دعاوی ملکی در مرجعی رسیدگی می شود که ملک در آن حوزه ی قضایی واقع شده است.

نحوه ی اجرای رأی تأیید بطلان معامله به معامله فضولی

بعد از این که مالک، معامله را رد کرد، آن معامله باطل است. بنابراین خواهان تنها تأیید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه می خواهد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی تأیید بطلان معامله فضولی

١) اگر مالک موقع انعقاد قرارداد، حضور داشته باشد؛ ولی سکوت کند، برای نفوذ معامله کافی نیست و رضایت مالک باید به صورت صریح، اعلام شود.

۲) معامله ی فضولی ممکن است، نسبت به عین و یا منافع ملک صورت گیرد. بنابراین ممکن است، شخصی به صورت فضولی و بدون اجازه ی مالک، اقدام به اجاره دادن ملکی کند که این معامله هم در صورت رد مالک، باطل است..

۳) اگر مالک متوجه ی انجام معامله ی فضولی شد و ملک خود را به شخص دیگری فروخت، در واقع به صورت ضمنی، معامله ی فضولی را رد کرده است و معامله ی فضولی، باطل خواهد بود.

۴) مالک الزامی ندارد که فورأ معامله را تنفیذ یا رد کند. در این صورت اگر خریدار از تأخیر اعلام نظر مالک ضرر ببیند، می تواند، معامله را فسخ کند و حق ندارد، الزام مالک به تنفیذ یا بطلان را بخواهد. .

۵) اگر مالک قبل از اجازه یا رد، فوت کند، حق اجازه یا رد معامله به وراث او می رسد

۶) در صورتی که ملک خسارتی دیده باشد، مالک می تواند، خریدار را به عنوان متصرف (ضامن عين و منفعت)، طرف دعوی خسارت قرار دهد و خریدار بی اطلاع از فضولی بودن نیز به فروشنده ی فضولی، مراجعه می کند. .

۷) اگر فروشنده با علم به این که ملک، متعلق به دیگری است، آن را فروخته باشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.

۸) در مواردی که وکیل از حدود اختیارات اعطا شده در وکالت نامه، تجاوز می کند، اعمال و اقدامات او فضولی و مشمول همین دعوی است.

۹) بر اساس ماده ی ۶۶۷ قانون مدنی، وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود، مصلحت موکل را مراعات کند. در صورت عدم رعایت غبطه ی موکل از سوی وکیل، اقدامات او فضولی محسوب می شود.

۱۰) دادخواست باید با عنوان تأیید بطلان، تقدیم شود و تقاضای ابطلال معامله فضولی، صحیح نیست.

۱۱) اگر معامله ی فضولی از طریق تنظیم سند رسمی انجام شده باشد، مالک پس از رد معامله ی فضولی علاوه بر تأیید بطلان بيع می بایست، ابطال سند رسمی را نیز از دادگاه بخواهد.

مستندات قانونی تأیید بطلان معامله فضولی

 ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی

معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست، ولو این که صاحب مال باطنة راضی باشد؛ ولی اگر مالک یا قایم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود، در این صورت معامله صحيح و نافذ میشود.

ماده ی ۳۰۴ قانون مدنی

اگر کسی که چیزی را من غير حق، دریافت کرده است، خود را محق میدانسته؛ لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود.

ماده ی ۶۷۴ قانون مدنی

موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وكالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که در خارج از حدود وكالت انجام داده است، موكل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت. مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتا یا ضمنا اجازه کند.

رویه و نظریات قضایی تأیید بطلان معامله فضولی

 رأی وحدت رویه ی شماره ی ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/ ۷ /۱۵ هیأت عمومی دیوان عال کشور

به موجب ماده ی ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد، اثری در تملک ندارد.

یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۱۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلی یا جزیی مستحق للغير درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده ی غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است، در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ی ۳۹۱ قانون مدنی، بایع قانونا ملزم به جبران آن است.

بنابراین دادنامه ی شماره ی ۳۶۰ مورخ ۱۳۸۹ / ۳ / ۳۱ شعبه ی یازدهم دادگاه تجدید نظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آرا، صحیح و قانونی تشخیص می شود. این رأی طبق ماده ی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.

رأی شماره ی ۵۱۹ مورخ ۱۳۹۱ / ۱۲ / ۸ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور

در دعوی ابطال معامله ی مال غیر منقول با توجه به این که دعوی راجع به غیرمنقول است، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول میباشد.

 رأی شماره ی ۱۵ / ۱۹۹ مورخ ۱۳۷۱/ ۶ / ۴ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

بعد از وقوع معامله فضولی، سکوت مالک ولو در عرض چند سال اجازه و تنفيذ، معامله ی فضولی تلقی نمی شود.

 رأی شماره ی ۵۵ مورخ ۷۱/ ۲ / ۱۴ شعبه ی ۲۲ دیوان عالی کشور

صدق فضولی بودن معامله، هنگامی محقق می شود که مالکیت غير فروشنده در تاریخ انجام معامله، ثابت و محرز بوده باشد.

رأی شماره ی ۲۳۵۲ مورخ ۷ / ۲۸/ ۱۳۱۹ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

مطابق ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی، معامله به مال غير جز به عنوان ولایت یا وکالت یا وصایت، نافذ نیست و به واسطه ی حمل بر صحت، نمیتوان وکالت معامله کننده را از طرف مالک، ثابت و معامله را صحیح دانست.

بنابراین استناد دادگاه برای حکم به صحت معامله ی برادر خواهان از طرف خواهان و پدرش به ماده ی ۲۲۳ قانون مدنی و این که سابقه ی مالکیت خواهان، مثبت فساد نمی باشد، صحیح نخواهد بود.

 رأی شماره ی ۵۰ مورخ ۸۸/ ۱ / ۳۱ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

ماده ی ۲۴۹ قانون مدنی، سکوت مالک را اجازه محسوب نمی کند و نامه ی اداره ی ثبت، دلالت بر مالکیت معترضین ثالث (تجدید نظر خواهان به میزان قدرالسهم، ادعایی دارد و تا زمانی که تقسیم نامه ای جهت مشخص کردن حصه ی مفروزی بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشود، تمامی مالکین مشاعی به میزان قدرالسهم در تمامی آپارتمانها شریک می باشند و فروش شش دانگ آپارتمان ها از سوی تعدادی از مالکین (شرکای ملک مشاع) وجاهت قانونی نداشته و نسبت به حصه ی تجدید نظر خواهان، غير نافذ می باشد.

 رأی شماره ی ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۰۳۱۵ مورخ ۹۵/ ۵ /17 شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر کردستان

قرار گرفتن ملک، داخل در طرح تفضیلی خیابان یا فضای سبز از مصادیق مستحق للغير بودن نیست؛ بلکه با توجه به شرط مذکور از مصادیق تخلف وصف مبیع می باشد و بایستی اعلام و تأیید فسخ قرارداد، خواسته شود که به موجب آن رابطه ی قراردادی فی ما بین طرفین دعوی، منحل شده و موجبی برای ورود مجدد دادگاه و اعلام بطلان آن وجود ندارد.

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.