مشاوره حقوقی نحوه تملک اراضی

بند یکم: ماهیت حقوقی تملک اراضی

در بررسی ماهیت توافق­ های شهرداری با مالکان املاک واقع شده در مسیر اجرای طرح­ های عمرانی، دو دیدگاه مطرح شده است که به نظر می­رسد برخلاف دیدگاه رایج که، توافق شهرداری با مالکان املاک را قرارداد خصوصی می­داند باید آن را از جنس تملک و مشمول قواعد حقوق عمومی دانست و نه از سنخ قراردادهای خصوصی که در پرتو اصل حاکمیت اراده منعقد می­شوند؛ زیرا: اولا دیدگاه تملک با مبانی فقهی که بنیان قوانین کشور را تشکیل می­دهند، هماهنگی بیشتری دارد؛ و ثانیا، نتایج حاصل از این دیدگاه، حقوق عموم شهرواندان و مالکان را بهتر و بیشتر تأمین می­نماید.

در حال حاضر، با تلقی رایجی که چنین توافقاتی را قرارداد می­داند، در بسیاری موارد دادگاه ­ها فقدان طرح یا تغییر بعدی آن را دلیلی بر ابطال معامله­ ی شهرداری نمی­دانند؛ در حالی که با دیدگاه ارائه شده، در هریک از این فروض، «تملک» قابل ابطال است. نبود طرح یا تغییر آن پس از اقدام به تملک حسب مورد و به ترتیب، کاشف از عدم اختیار شهرداری در تملک و یا فقدان ضرورت در اجرای طرح و تملک اراضی مردم است؛ لذا مالکان چنین املاکی می­توانند املاک خود را مسترد نمایند. در مواردی نیز که مالک پس از انجتم توافق، از انتقال سند استنکاف می­کند، با دیدگاه رایج، شهرداری ناگزیر از طرح دعوای الزام به انتقال در محاکم عمومی است.

امری که درصدد فراوانی از دعاوی شهرداری را به خود اختصاص داده است. در حالی که با پذیرش دیدگاه اخیر و با استفاده از وحدت ملاک ماده ­ی 8 قانون نحوه­ی خرید و تملک اراضی، شهرداری می­تواند با مراجعه به دادستان، امضاء و انتقال اسناد مالکیت را درخواست نماید. از منظر مقررات مالیاتی نیز طبق دیدگاه اخیر، مالکان از پرداخت مالیات بر انتقال معاف خواهند بود؛ امری که منطقی ­تر به نظر می­رسد؛ زیرا دلیلی ندارد مالکی که اغلب بدون رغبت واقعی به انتقال ملک خود ملزم گردیده، مکلف به پرداخت مالیات به دولت (حاکم) باشد؛ در حالی که حاکمیت خود سبب این انتقال بوده است.

ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی نحوه تملک اراضی حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

بند دوم: شرایط و تشریفات قانونی تملک

برای سلب مالکیت و پرداخت بهای زمین به مالک مراحلی وجود دارد که در قوانین به آن­ها اشاره شده است:

الف. طرح تصویب شود و نیاز دستگاه اجرایی محرز باشد؛

یکی از شرایط اصلی و زمینه تملک قهری، وجود طرح مصوب است. کاربری­ های مختلف در نقشه ­های جامع، هادی و تفصیلی شهری پیش­بینی می­شود. این کاربری­ ها حق تملک قهری را برای دستگاه اجرایی ایجاد می­کند. اگر طرح­ های شهری در جریان بررسی باشد و یا مراحل نهایی تغییر کاربری انجام نشده باشد، نمی­توان گفت که طرح مصوب شکل گرفته است. مضافاً اینکه اجرای طرح مصوب باید ضروری باشد و به تصویب بالاترین مقائم دستگاه اجرایی رسیده باشدو. نهایتا اینکه، عملیات مربوط به تملک راضی اشخاص باید در یک محدوده زمانی مشخص صورت گیرد.

ب. تأمین اعتبار اجرای برنامه­ها

تملک اراضی شهروندان در مقابل پرداخت عوض صورت می­گیرد. برخلاف تملک اراضی، ملی کردن اراضی با ورود ضرر به اشخاص همراه است. زیرا در ملی کردن اراضی عوض و قیمت به مالکیت پرداخت نمی­شود.

مطابق قانون پرداخت قیمت اراضی، املاک و انبیه ضروری است. این ضرورت با دقت در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مشخص می­شود؛ زیرا مطابق آن «اعتبار (تملک اراضی) قبلاً وسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد» (قسمت اخیر ماده 1 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی) بنابراین برای تملک اراضی یکی از شرایط ابتدایی تأمین اعتبار طرح است. تأمین اعتبار تضمین برای حفظ حقوق مالکین است. براساس لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه­ های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ­ها مصوب 1370، پرداخت قیمت املاک و ابنیه و حقوق واقع در طرح­ های مصوب، ضروری است. طبق ماده 25 بهای تمام شده هر قطعه زمین برای امر مسکن عبارت است از قیمت منطقه ه­ای زمین در زمان واگذاری به علاوه کلیه هزینه ­های تعلق گرفته و متناسب با هر طرح طبق دستورالعمل وزارت مسکن و شهرسازی. (ماده 25 آیین­نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 1371)

طبق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه مصوب 1370 در کلیه قوانین و مقررات که شهرداری­ها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم می­باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. (قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری­ها، مصوب 1370)

طبق همین قانون ارزیابی ملک توسط کارشناسان انجام می­شود طبق تبصره 1 قیمت روز توسط هیأتی مرکب از سه نفر کارشتاس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سم به انتخاب طرفین می­باشد تعیین خواهد شد، رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم­الاجرا است و براساس تبصره 2 در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک، اقدام به معرفی کارشناس خواهد نمود (قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری­ها، مصوب 1370)

همچنین لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و و شهرداری­ ها مصوب 1358 نحوه خرید اراضی توسط سازمان ­های دولتی یا شهرداری را مشخص کرده است. طبق ماده 1 این قانون در مواردی که وزارتخانه­ ها و سازمان ­های دولتی یا وابسته به دولت یا شهرداری­ ها برای ایجاد یا توسعه مرافق عامه ای قبیل توسعه یا احداث جاده، راه ­آهن یا خیابان، توسعه معابر، لوله­ کشی آب و نفت و گاز، حفر نهر و غیره برای مصارف عمومی احتیاج به خرید اراضی و املاک شخاص داشته باشند و در انجام معامله یا تعیین قیمت با مالک توافق نشود یا ملک مجهول­المالک باشد می­توانند به ترتیب در این قانون با پرداخت قیمت عادله آن را تملک نمایند مشروط به اینکه اجرای طرح مورد نظر در محدوده یا مسیر معین ضروری باشد به نحوی که انجام آن در محل دیگر میسر نبوده یا موجب خسارت عمده­ای گردد. (لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداری ­ها، مصوب 1358)

بنابراین طبق مواد فوق سازمان­ های دولتی و شهرداری­ ها در صورت سلب مالکیت از افراد در خصوص زمین ­هایی که دارای مالک هستند باید قیمت زمین را برحسب نظریه کارشناس و قیمت روز پرداخت کنند.

ج. رعایت مواعد قانونی

دستگاه­ های اجرایی باید ظرف مدت زمان پیش­بینی شده در قانون، نسبت به خرید و تملک افراد و اراضی واقع در طرح اقدام کنند. دراین خصوص در قانون تعیین تکلیف و ضعیت املاک واقع در طرح­های دولتی و شهرداری­ ها مصوب 1367 گفته شده اس: «پس از اعلام بررسی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت 18 ماه باید نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام کنند.»

د. عدم وجود اراضی ملی و دولتی

دستگاه اجرایی مؤظف است برای اجرای طرح حتی­المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نمایند. عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمرائی روستائی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهراو و ادارات کل شعب مربوط در استان­ ها رسیده باشد. (تبصره 1 ماده 2 همان قانون) با دقت در ماده مذکور مشخص می­شود، قبل از تملک اراضی اشخاص دستگاه اجرایی باید از فقدان اراضی ملی شده یا دولتی برای اجرای طرح مصوب خود یقین حاصل کند. ضرورت این امر با دقت به بخش اخیر تبصره مذکور کاملاً واضح است. با این توضیح که دستگاه اجرایی باید حسب مورد تأییدیه عدم وجود اراضی ملی شده یا دولتی را از وزارت کشاورزی و عمرانی روستائی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استان­ها اخذ کند. سؤال در مرود تبصره مذکور این است که منظور از اراضی ملی شده و دولتی چیست؟ آیا بین اراضی مبلی شده و دولتی تفاوت وجود دارد یا همانطوری که آیین­نامه اجرایی قانون زمین شهری صراحت دارد، هردو نوع اراضی متعلق به دولت می­باشند؟

به نظر می­رسد هریک از اراضی ملی شده و دولتی قلمرو و محدوده خاص خود را دارد. اراضی ملی شده آن دسته از اراضی هستند که در جریان اعمال حاکمیت دولت از مالکین سابق سلب مالکیت گردیده و در سلطه مالکیت دولت قرار می­گیرند، مانند مراتع که در اختیار دولت قرار دارند. البته سلطه دولت بر اراضی ملی به معنی مالکیت دولت نیست، زیرا این اراضی حق عامه مردم بوده و اصولاً غیرقابل انتقال است مگردر موارد قانونی. ولی اموال دولتی اموالی است که متعلق به وزارتخانه­ها، سازمان­ها و شرکت­های دولتی می­باشد و دولت می­تواند اموال یاد شده را از طریق عقود ناقله و در مقام اعمال تصدی مالک شود. پس بین اراضی ملی شده و دولتی تفاوت وجود دارد.

به هرحال در راستای عمل به این شرط، مطابق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک «هرگاه برای اجرای طرح «دستگاه اجرایی» احتیاج به اراضی دایر یا بایر، ابنیه، یا تأسیسات متعلق به سایر وزارتخانه ­ها یا مؤسسات و شرکت­ های دولتی وابسته به دولت و همچنین شهرداری ­ها، بانک ­ها و دانشگاه­ های دولتی و سازمان­ هایی که شمول قانون نسبت به آن­ها مستلزک ذکر نام است داشته باشد ئاگذاری حق استفاده به موجب موافقت وزیر یا رئیس مؤسسه یا شرکت که ملک را در اختیار دارد ممکن خواهد بود. این واگذاری به صورت بلاعوض می­باشد و در صورتی که مسئولین مربوط به توافق نرسند طبق نظر نخست­وزیر عمل خواهد شد». (ماده 11 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک) البته «در صورتی که اراضی و انیه و تأسیسات یا حقوق آن متعلق به شرکت یا سازمان یا مؤسسه دولتی یا وابسته به دولت بوده و واگذاری بلاعوض آن برابر اسانامه شرکت مقدور نباشد، بهای آن براساس ارزش تعیین شده در ترازنامه شرکت قابل پرداخت است. در این صورت ملک به صورت قطعی به دستگاه اجرایی منتقل خواهد شد». (تبصره همان قانون).

ه. رعایت شرایط تملک

مطابق قواعد مربوط به خرید تملک اراضی، پس از وجود شرایط اولیه مذکور در بالا سلسله ترتیبات قانونی برای تملک اراضی وجود دارد، که تحت عنوان تشریفات قانونی ویژه تملک بررسی می­گردد:[1]

1. تعیین محدوده مورد تملک و اعلام به اداره ثبت

مطابق قانون «اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است محل وقوع و وضع ثبتی ملک را با توجه نقشه ارائه شده حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ استعلام پاسخ دهد». (تبصره 2 ماده 2 همان قانون) با دقت در ماده مذکور دو نکته مشخص می­­گردد:

اولا: مهلت 15 روز برای پاسخگویی اداره ثبت اسناد و املاک، از تاریخ استعلام دستگا اجرایی مورد توجه است. مفهوم این سخن آن است که دستگاه اجرایی برای تملک محدوده مورد نظر باید از اداره ثبت و املاک محل استعلام نماید. این استعلام با هدف تعیین دقیق­تر محل وقوع ملک و وضعیت ثبتی آ صورات می­گیرد.

ثانیا: اداره ثبت اسناد و املاک با توجه به نقشه ارائه شده توسط دستگاه اجرایی محل وقوع و وضعیت ثبتی ملک را مشخص می­کند. بنابراین، «دستگاه تملک کننده محل زمین محدوده مورد نظر خود را در محل مشخص نموده و قبل از انتشار آگهی تملک، نقشه محدوده را بر روی نقشه­های هوایی (در شهرهایی که نقشه هوایی وجود دارد) به اداره ثبت محل ارسال می­نماید، اداره ثبت مکلف است، … مشخصات پلاک­های ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک­بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک براساس سوابق موجود را در خصوص محدوده مورد نظر طبق صورت مجلس تنظیمی بین نماینده اداره  ثبت و نماینده تملک کننده به مرجع تملک کننده ارسال نماید».

بنابراین می­توان بیان داشت، یکی از شرایط تملک اراضی تعیین محدوده مورد تملک و اعلام آن به اداره ثبت اسناد و املاک برای تعیین محل وقوع و وضعیت ثبتی آن است. البته اثر دیگری که اعلام مراتب به اداره ثبت دارد، آن است که امکان انتقال توسط مالک، بعد از اعلام قصد تملک، منتفی می­شود و مالک ملک خود را فقط می­تواند به دولت یا شهردار­ی ­ها انتقال دهد. این امر برای جلوگیری از تضرر به دولت و شهرداری ­ها پیش­بینی شده است، زیرا ممکن است تشریفات قانونی تملک اراضی متئجه می­شود که مالک ملک خود را به شخص دیگری انتقال داده و لذا باید مراحل قبلی تجدید شود.[2]

2. اخذ نظریه کمیسیون ماده 12 وزارت مسکن و شهرسازی

دستگاه اجرایی تملک کننده، باید پس از اعلام به اداره ثبت اقدام به اخذ نظریه در مورد تشخیص نوع زمین نیاز بنماید. این تکلیف اگرچه در لایحه قانونی نحوه خرید تملک اراضی و املاک پیش­بینی نشده است ولی با توجه به ضرورت تشخیص نوع زمین «سازمان مجری طرح تملک مکلف است قبل از انتشار آگهی تملک نقشه و مدارمک لازم را جهت تشخیص نوع زمین به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال دارد تا پس از اظهارنظر وزارت مزبور در صورت غیر موات بودن زمین را آگهی تملک منتشر شود» (تبصره 2 ماده 25 آیین­نامه). طبق ماده 6 آیین­نامه اجرایی قانون زمین شهری «لیه مراجعی که به نحوی از انححا در ارتباط با زمین­های شهری، اقداماتی از قبیل نقل و انتقال صدور مجوزهای قانونی و پروانه­ های حفر چاه یا ساختمانی و غیره انجام می­دهند، ملزم و موظفند قبل از هرگونه اقدامی، نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمن استعلام نمایند، مگر اینکه با توجه به سایر مواد آیین­نامه، نوع زمین مشخص و معین باشد. چنانچه وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یک ماه، پاسخ استعلام مراجع یاد شده در این ماده را ندهد، مراجع مزبور می­توانند رأسا اقدام نمایند.»

علت تکلیف به اخذ نظریه کمیسیون ماده 12 آن است که نوع زمین در تشریفات و قیمت معامله تأثیر دارد. با این توضیح که اگر زمین مرد نظر موات مشخص داده شود نیازی به انجام معامله نیست زیرا زمین موات متعلق به دولت بوده و ملک خصوصی تلقی نمی­شود. ولی در صورتی که زمین غیر موات تشخیص داده شود حسب اینکه زمین مورد نیاز بایر یا دایر باشد احکام خرید آن از حیث بهاء متفاوت می­باشد و کارشناس با نظر به نظریه کمیسیون ماده 12 قیمت­گذاری می­کند. بنابراین اخذ نظریه کمیسیون ماده 12 نیز، یکی از تشریفات قانونی و خاص تملک اراضی می­باشد.

طبق ماده آیین ­نامه اجرایی 11 برای ملک زمین­های بایر و دایر از سوی دولت و شهرداری­ ها و کلیه دستگاه­ هایی که طبق قانون، حق خرید و تملک دارند، رعایت ضوابط زیرضروری است:

الف. دستگاه تملک کننده دارای طرح مصوب بوده و اعتبار خرید زمین نیز تأمین شده باشد.

ب. بالاترین مقام اجرایی دستگاه تملک کننده نیاز به تملک زمین را تأیید نماید.

ج. وزارت مسکن و شهرسازی عدم امکان تأمین زمین مناسب را از زمین­های موات و دولت در آن شهر اعلام نموده باشد.

د. در شهرهایی که دارای طرح­ های مصوب شهری است، کاربری زمین مورد نیاز، منطبق با طرح باشد. (ماده 11 آیین­نامه اجرایی قانون زمین شهری)

براساس تبصره 3 ماده 13 در کلیه مواردی که زمین­هایی در طرح ­های مصوب دولتی و شهرداری قرار می­گیرد و گواهی عدم امکان تأمین زمین­ های مورد نیاز طرح از زمین­های دولت و موات دریافت شده باشد، باید مراتب به وسیله دستگاه صاحب طرح به مالک یا مالکین و اداره ثبت اعلام گردد تا از هرگونه نقل و انتقال اینگونه زمین ­ها تا انجام مراحل تملک، حداکثر ظرف 18 ماه از تاریخ اعلام، به اداره ثبت خوداری گردد. همچنین مراتب باید به شهرداری محل نیز جهت رعایت مقررات قانونی ظرف مزبور اعلام شود. (تبصره 3 ماده 13 آیین­نامه اجرایی قانون زمین شهری).

همچنین طبق تبصره 4 در صورتی که وزارت مسکن و شهرسازی با سایر دستگاه­های دولتی یا شهرداری­ها براساس ماده (9) قانون قصد تملک زمین غیرمواتی را دارند یا قبلاً تملک نموده­اندف وی اساساً سابقه درخواست ثبت ندارد و زمین مزبور از نظر مقررات ثبتی مجهول­المالک است، ادارات ثبت مکلفند ضمن تنظیم صورتمجلسه لازم در اجرای ماده (13) این آیین­ نامه که به منزله صورت مجلس احرتاز تصرف خواهد بود، مشخصات متصرف را با رعایت حدود مجاورین –اگر سابقه تحدید حدود دارد- تعیین نماند. همین صورتمجلس، مستند انجام معامله خواهد بود. پس از تنظیم سند انتقال براساس ماده (9) قانون ادارات ثبت باید به ترتیب زیر اقدام به صدور سند مالکیت به نام دولت و شهرداری­ها نمایند:

پس از ارائه یک نسخه سند انتقال (سند تملیکی) به اداره ثبت محل، اداره ثبت براساس سند رسمی تنظیمی بلافاصله سند مالکیت زمین را به نام دولت با نمیندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا سایر دستگاه­های دولتی درخواست کننده که سند به نام آن­ها تنظیم شده یا شهرداری­ها حسب مورد صادر می­نمایند.

چنانچه زمینی که موات اعلام شده دارای اعتراضی به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی درخصوص نوع زمین یا اعتراض به ثبت یا حدود یا سایر اعتراضات قانونی در مراجع ذیصلاح یا تعارض ثبتی باشد یا در رهن و وثیقه و بازداشت بوده یا حق اعیانی و حق ریشه و کشت برای دیگران در آن قید شده باشد، ادارات ثبت مکلف به صدور سند آزاد و بدون قید بازداشت یا وثیقه و رهن و سایر قیود یاد شده، به نام دولت به نمایندگی مرجع قانونی درخواست کننده سند می­باشند.

در مواردی که زمین براساس نظر وزارت مسکن و شهرسازی موات تشخیص داده شود، ادارات ثبت مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی قبل از قطعیت نشریه مرقوم سند مالکیت آن را به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر نمایند. (بند 5 ماده 20 آیین ­نامه اجرایی قانون زمین شهری) (تبصره 4 ماده 19 آیین­نامه اجرایی قانون زمین شهری)

3. اعلام تملک اراضی به اشخاص ذینفع

مطابق قانون قصد تملک اراضی باید به اشخاص ذینفع اعلام شود. اشخاص ذینفع اعم از مالک یا مالکین زمین و صاحبان سایر حقوق قانونی است. البته در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی لزوم اعلام قصد تملک، به ظور ضمنی و صرفاً در مورد مالک یا مالکین پیش­­بینی شده است. (تبصره 2 ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک). تبصره 4 ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری­ها مصوب 1370: «هرگاه مالک یا مالکان کارشناس خود را ظرف مدت یک ماع از تاریخ اعلام دستگاه که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار در یکی از روزناه­های کثیرالانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم می­رسد تعیین نکند و در مواردی که امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد، دادگاه صالح محل وقوع ملک حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ مراجعه (شهرداری) به دادگاه، نسبت به تعیین کارشناس اقدام می­کند. لیکن با نظر به اصول حقوقی و سایر مقررات می­توان عنوان کرد که دستگاه اجرایی باید قصد تملک را به تمامی اشخاص ذینفع اعلام کند. اعلام تملک به افراد ممکن است یه یکی از طرق ذیل صورت می­گیرد (تبصره 2 ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و و املاک و تبصره 4 ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری­ها (مصوب 1370).

4. ابلاغ کتبی

دستگاه اجرایی معمولاً قصد تملک خود را از طریق ابلاغ کتبی به افراد اطلاع می­دهد. به نظر می­رسد ابلاغ کتبی شامل نامه اداری و اظهارنامه رسمی می­گردد. نامه اداری باید حداقل در دئو نسخه تنظیم شود. یک نسخه به صاحب حق تسلیم گردیده و در نسخه ثانی نیز رسید مبنی بر تحقق ابلاغ دریافت گردد. لیکن در مواردی که اعلام قصد تملک ممکن نباشد، موضوع از طریق ارسال اظهارنامه رسمی ابلاغ می­شود.

اصولاً اعلام قصد تملک از طریق ارسال اظهارنامه مطمئن ­تر و در موارد لازم مستندتر است. البته مفاد اظهارنامه رسمی هیچ تفاوتی با نامه اداری ندارد. اظهارنامه رسمی در سه نسخه به دستگاه اجرایی مربوطه ارسال شده و نسخه سوم نیز در بایگانی ضبط می­گردد.

5. انتشار آگهی

در مواردی که امکان دسترسی به مالک یا مالکین و اشخاص ذینفع وجود ندارد، مراتب از طریق انتشار آگهی در یکی از روزنامه­ های کثیرالانتشار به اطلاع صاحبان حق می­رسد. البته در آینن­نامه اجرایی قانون زمین شهری، این موضوع با دقت بیشتری عنوان گردیده بود. مطابق آیین ­­نامه مذکور «در مواردی که، دستگاه­های موضوع ماده 9 قانون (زمین شهری)، نیاز به خرید اراضی بایر و دایر دارند موظفند …………… مراتب را از طریق اخذ رسید یا ارسال اظهارنامه رسمی به مالک یا مالکین اعلام نمایند و در صورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نامشخص بودن نشانی مالک، از طریق درج آگهی در روزنامه­ های کثیرالانتشار در دو نوبت به فاصله 10 روز موضوع به اطلاع عمومی می­رسد….» (ماده 25 آیین­نامه اجرائی قانون زمین شهری مصوب 1371).

البته در برخی از موارد ممکن است قصد تملک از طریق آگهی در محل به اطلاع عموم برسد. در واقع محدوده آگهی در محل کوچک­تر از آگهی در روزنامه کثیرالانتشاذ است. ذکر این نکته ضروری است که دستگاه اجرایی در نحوه اعلام قصد تملک اجبار به پیروی از طرق خاص ندارد. در این مورد مسائل اداری، مالی و منافع دستگاه اجرایی مبنای تصمیم­گیری قرار می­گیرد.

بنابراین ملاحظه گردید که یکی دیگر از مراحل تشریفات تملک اراضی، اعلام قصد تملک به اشخاص ذینفع می­باشد که از طرق ابلاغ کتبی، انتشار آگهی در یکی از روزنامه­های کثیرالانتشار یا آگهی در محل انجام می­شود.

بنابراین همانگونه که توضیح دادیم شرایط قانونی تملک به صورت مختصر و مستنبط از قانون نحوه خرید و تملک اراضی به شرح ذیل می­باشد:

1. وجود ظرح­های مصوب عمومی و احرز ضرورت اجرای آن (ماده 1 و 2).

2. تأمین اعتبار لازم جت تملک (ماده 1).

3. احراز عدم وجود اراضی ملی شده و یا دولتی (تبصره 1 ماده 2).

4. اعلام قصد دستگاه اجرایی مبنی بر تملک به مالکین (تبصره 2 ماده 4).

5. اخذ استعلام از ادارات ثبت محل (تبصره 2 ماده 2).

6. اجام معامله و پرداخت بهای عادله املاک و کلیه حقوق و خسارت راجعه به مالکین (ماده 3 و 4).

حال پرسش این است که آیا تصمیمات بالاترین مقام دستگاه اجرایی در این مورد توسط مالکین قابل اعتراض می­باشد یا خیر؟

در حل حاضر در قوانین موضوعه تملک مقررات خاصی در این مورد پیش­بینی شده است اما سابقاً ماده 2 قانون اصلاح و توسعه معابر و خیابان­­ها در این رابطه می­داشت:

«از تاریخ انتشار آگهی اخطار، مالکین خط توسعه خیابان و گذر و یا احداث میدان می­توانند به نقشه­های شهرداری واخواست نموده و دلایل اعتراض خود را به وزارت کشور بفرستند.»

بناراین از آن­جایی که ماده 12 قانون نحوه خرید و تملک اراضی صرفاً قوانینی را که در تعارض با این قانون قرار دارد نسخ نموده است و در قانون مذکور مقرراتی مغایر با مفاد ماده 2 قانون توسعه معابر به چشم نمی­خورد، می­توان چنین استنباط نمود که مفاد ماده 2 همچنان درخصوص شهرداری­ ها قابل اعمال می­باشد.

دفاعیات مدیرکل دفتر فنی استانداری گیلان در دعوای منتهی به صدور رأی شماره 208 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری که در راستای شکاییت مالک یک واحد مسکونی به ضرورت اجرای طرح تفصیلی در محل سکونت خود صادر شده است نیز مؤید همین رویه می­باشد:

«مدیرکل دفتر فنی استانداری گیلان در پاسخ به شکایت مذکور اعلام داشت خیابان یاد شده براساس طرح هادی به تصویب رسیده و جهت اجرای به شهرداری ابلاغ گردیده و براساس اعتراض نامبرده به وزارت کشور دفتر شکایت استاندار موضوع فوق را مجدداً در جلسه کمیته فنی مطرح نموته و در نهایت با تغییر مسیر خیابان مخالف گردیده است.»

در مورد اعتراض به تشخیص بالاترین مقام سایر دستگاه­های اجرایی، باید گفت که هرچند اصل نظارت سلسله مراتبی بر فعالیت­ها و اعمال اداری ایجاب می­کند که چنانچه مقامات اداری بالاتر، اقدامی را در شرایط جاری، مناسب ندانند دستور توقف آن را صادر کنند اما تصمیمات راجع ه تشخیص ضرورت اجرای رح موب، قانوناً توسط بالاترین مقام دستگاه اجرایی که در رأس سلسله مراتب اداری قرار دارد، اتخاذ می­گردد. بنابراین نمی­توان تصمیمات یاد شده را با توجه به مرجع اتخاذ آن­ها در سایر مراجع اداری قابل اعتراض دانست.

از سوی دیگر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نیز براساس رأی شماره 208 مورخه 19/12/74 خود، رسیدگی به شکایات مردمی درخصوص اعتراض به ضرورت اجرای طرح­های مصوب را در حیطه صلاحیت خود نمی­داند:

«طبق ماده 25 قنون دیوان عدالت اداری اعتراض نسبت به آیین­نامه­ها و تصویب­ نامه­ها و سایر نظامات دولتی و تقضای ابطال آن­ها به لحاظ مخالفت با قانون و یا خارج بودن آن­ها از حدود اختیارات قوه مجریه قابل رسیدگی در هیأت عمومیدیوان عدالت اداری می­باشد. نظر به اینکه طرح تفصیلی مربوط به احداث خیابان انطباقی با ماده مذکور ندارد و از مصادیق آن نمی­باشد. ذا اعتراض نسبت به آن به کیفیت عنوان شده قابل رسیدگی و امعان نظر در هیأت عمومیدیوان عدالت اداری تشخیص داده نمی­شود.»

لذا با توجه به آنچه گفته شد می­توان چنین استنباط کرد که در حال حاظر تصمیمات بالاترین مقام دستگاه اجرایی در مورد ضرورت اجرای طرح قانوناً قابل اعتراض در سایر مراجع نمی­باشد.

بند سوم. ابطال تملک

آنچه در مبحث پیشین گفته شد، مجموعه شرایطی است که در قوانین لازم­الاجرا بعنوان شروط تحقق تملک به آن­ها اشاره شده است اما به دلیل عدم وجود صراحت قانونی به سختی می­توان الزامات و تشریفات تملک را از یکدیگر بازشناخت. نخستین و شاید ساده­ترین راه آن است که فارغ از توجه به مبنای اصلی شناخت. نخستین و شاید ساده­ترین راه آن است که فارغ از توجه به مبنای اصلی پیش­بینی صلاحیت تملک برای دستگاه­های اجرایی و تنها با در نظرگرفتن شیوه نکارش قانون نحوه خرید و تملک اراضی (و قانون زمین شهری سابق که متضمن شرایط مشابهی بود) کلیه شرایط قانونی یاد شده را ازالزامات تملک محسوب نموده و عدم حصول هریک از این شرایط را موجب ابطال تملک بدانیم.

تردیید نیست که ضرورت اخذ استعلام از اداره ثبت محل و لزوم اعلام قصد تملک در زمره این شرایط یم باشد. اما پرسش این است که لزوم ارزیابی و پرداخت بهای عادله به مالکین جزء کدام دسته از شروط تملک می­باشد؟ آنگونه که در نگاه اول از مفاد ماده 8 قانون نحوه خرید و تملک اراضی می­توان دریافت، هرگاه فوریت اجرای طرح به تصویب مراجع ذیصلاح نرسیده باشد، تعیین و پرداخت بهای عادله از الزامات تملک محسوب می­گردد. بلکه در تضاد با اصول کلی حقوق اداری یعنی توجه به تأمین منافع عمومی و ترجیح نفع جامعه بر نافع فردی نیز قرار دارد. خصوصأ آنکه هرگاه علیرغم رعایت الزامات قانونی به عدم توجه به تشریفات، عملیات تملک ابطال این اقدام دستگاه قضایی حاصلی جز تکرار تشریفات طولانی تملک و تحمیل ضرر ناشی از اختلال در ارائه خدمت عمومی به جامعه در پی نداشت و لذا با توجه به آثار سوء ابطال بدون قاعده عملیات تملک و خلع ید دستگاه­های اجرایی قانونگذاری اقدام به الحاق یک تبصره به قانون نحوه خرید و تملک اراضی نمود. اگرچه مطابق مفاد قانون یاد شده دستگاه اجرایی در صورت ابطال عملیات تملک توسط مراجع قضایی ملزم به استرداد املاک تحت تصرف خود به مالکین می­باشد، اما چنانچه در اثر ایجاد مستحدثات و یا قرار گرفتن اراضی مورد تصرف در طرح­های مصوب استرداد آن­ها به تشخیص مقام صادرکننده حکم ناممکن باشد، دستگاه اجرایی مکلف به بازگرداندن املاک موضوف نبوده و می­تواند با تأمین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک اقدام نماید.

همانطوری که ملاحظه می­شود تین قانون نه تنها الزامات و تشریفات تملک را مشخص نمی­کند بلکه در پی تلاش بر تأمین منافع عمومی و لزوم تسریع در اجرای طرح­های مصوب دراقدامی بی­سابقه ایجاد مستحدثات توسط دستگاه اجرایی می­داند و به اقدامات خارج از صلاحیت مراجع یاد شده و غصب اموال شخصی توسط آنان جنبه قانونی می­بخشد. بنابراین به دلیل عدم وجود صراحت قانونی دراین خصوص به ناچار می­بایست اقدام به تفسیر قوانین تملک نماییم. اما بایستی توجه داشت که عدم رعایت این شرط تأثیری در صلاحیت دستگاه اجرایی ندارد و در صورت ابطال عملیات تملک بدون هیچ نتیجه عملی قابل ملاحظه­ای مراجع عمومی می­توانند بلافاصله نسبت به سلب مالکیت مجدد مالکین اقدام نمایند و لذا منطقی است که با توجه به وحدت ملاک تبصره ذیل ماده 9 عدم انجام معامله و پرداخت بهای عادله به مالکین را از جمله تشریفاتی بدانیم که ضمانت اجرای آن توقف عملیات اجرایی تا زمان پرداخت است. از یکسو با مفاد ماده 8 قانون تملک که دستگاه اجرایی را از «تصرف» در املاک منع نموده است و نه از «تملک» آن­ها، انطباق دارد و از سوی دیگر به گونه­ای در راستای مقررات قانون الحاق یک تبصره به قانون نحوه خرید و تملک اراضی است چرا که به درستی نمی­توان تفاوت درخور توجهی میان توقف عملیات اجرایی و ابطال تملک –مادام که دارای اثر حقوقی خلع ید دستگاه اجرایی و استرداد ملک به مال نباشد- یافت. البته این اشکال عمده در این استنباط وجود دارد. در صورت توقف مالک مستحق خسارت تأخیر تأدیه می­باشد. لکن در صورت ابطال و تملک مجدد مالک مستحق دریافت بهای عادله ملک طابق با روز پرداخت می­گردد.

در مقام توجه به این ایراد می­توان گفت که از آنجای که در قانون تملک اصل بر رعایت کامل حقوق مالکین و محاسبه بهای عادله به قیمت روز پرداخت می­باشد مبنای محاسبه خسارت تأخیر نیز می­­بایست مابه­التفاوت قیمت روز پرداخت و تملک باشد.

نکته حائز اهمیت دیگر در این بخش آن است می­بایست بین لزوم احراز عدم وجود اراضی ملی و دولتی قائل به تفکیک شد و اولی را جزء تشریفات و دومی را جزء الزامات تملک محسوب نمود.

بند چهارم:آثار تملک

الف. ارزیابی و پرداخت بهای عادله

هرچند ارزیابی و پرداخت بهای عادله به مالکین از جمله شرایط قانون تملک می­باشد اما از آنجایی که پرداخت بهای عادله در واقع عمده­ترین اثر حقوقی تملک نسبت به مالکین نیز محسوب می­شود در این مبحث چگونگی ارزیابی بهای عادله و پرداخت آن به مالکین را بررسی می­کنیم.

اولا: ارزیابی بهای عادله توسط هیات­های کارشناسان رسمی دادگستری را بررسی می­نماییم.

بهای عادله املاک موضوع تملک توسط هیأت کارشناسی مذکور در ماده 4 قانون نحوه خرید و تملک اراضی تعیین می­گردد. این هیأت مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری است که یک نفر از طرف دستگاه اجرایی، یک نفر از سوی مالک و نفر سون به وسیله طرفین (مرضی الطرفین) انتخاب می­شود.

آراء اکثریت هیأت مذکور، قطعی و برای طرفین لازم­الاجرا است و مالکین جهت اعتراض به آراء صادره از سوی این هیأت­ها، مجاز به مراجعه به مراجع اداری و قضایی نمی­باشند. با این حال بایستی توجه داشت که این قطعیت ناظر بر محاسبه ارزش ریالی املاک و حقوق و خسارات وارده به مالکین است و لذا هرگاه کارشناسان در نظریه خود بخشی از حقوق مالک را محاسبه ننموده باشند، لذا مثال در مواردی که ملک ممراعاشه یا محل سکونت مالک است، پانزده درصد از قیمت عادله آن را به عنوان خسارت در کل مبلغ غرامت منظور نمایند. در این فرض قطعیت نظر کارشناس مانع از مطالبه خسارت مذکور در نزد مراجع قضایی نیست، هرچند که با قاطعیت نمی­توان گفت مبنای محاسبه خسارت در چنین وضعیتی قیمت ملک در هنگام تملک است و یا در زمان پرداخت خسارت؟

علیرغم پیش­بینی مقررات تعیین کارشناس در قانون تملک در صورت عدم توافق طرفین و یا استنکاف مالک از معرفی کارشناس، دادگاه صالحه محل وقوع ملک ظرف پانزده روز از تاریخ تقاضای دستگاه اجرایی در صورت حصول شرایط ذیل اقدام به تعیین کارشناس می­نماید:

1. دستگاه اجرایی لزوم تعیین و معرفی کارشناس رسمی دادگستری را صراحتاً به یکی از طرق، ابلاغ کتبی، انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار و یا آگهی در محل صاحبان حقوق اعلام و این امر را از آنان درخواست نموده باشد.

2. علیرغم رعایت مقررات بند (1) مالک، کارشناس خود و یا کارشناس مرضی­الطرفین را ظرف مدت یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی تعیین ننماید.

علاوه بر آن هرگاه به دلیل وجود موانعی نظیر مجهول بودن مالک و یا قوت فوت وی امکان انتخاب کارشناس توسط مالک میسر نباشد، دادگاه صالحه با رعایت تشریفات فوق­الذکر اقدام به تعیین کارشناس به نیابت از مالک خواهد نمود.

ثانیا: به بررسی نحوه محاسبه خسارات وارده می­پردازیم.

براساس قانون نحوه خرید و تملک اراضی، مبنای محاسبه قیمت املاک موضوع تملک بهای عادله روز تقویم اراضی، ابنیه، تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آن­هاست.

در حال حاضر عبارت «بهای عادله» در هیچ یک از قوانین لازم­الاجرای تملک تعریف نشده است. قبل از انقلاب تنها قانونی که به تعریف بهای عادله پرداخته بود ماده 4 قانون اصلاح و توسعه معابر مصوب 1320 بود، که مقرر می­داشت: «مقصود از بهای عادله نسبت به املاک بهای زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار پیش از آگهی از توسعه و خرابی است و در مورد انهار و قنوات، مآخذ ارزیابی بهایی است که درباره شرب باغات و اراضی زراعتی همان شهر یا مجاور آن معمول و متداول است.»

همانطور که ملاحظه می­شود تعریف مذکور بیش از آنکه بیان­کننده مفهوم «بهای عادله» باشد، نشان­دهنده مجموعه مواردی است که در هنگام تملک می­بایست مورد محاسبه قرار گیرد. با این حال می­توان با توجه به قسمت اخیر قانون فوق­الذکر و نیز سایر مواد قانون تملک منظور از «بهای عادله» را ارزش معاملاتی املاک در هنگام تملک دانست که با توجه به عرف متداول و معمول محل وقوع ملک مورد محاسبه قرار می­گیرد. براساس ماده واحده نحوه تقویم املاک مورد نیاز شهرداری­ها، مالکین مستحق دریافت «قیمت روز» املاک خود شناخته شده­اند، هرچند با در نظر گرفتن تبعیت قانون شهرداری­ها از قانون خرید و تملک اراضی، تردیدی نیست که منظور از «قیمت روز» چیزی جز «بهای عادله» املاک نمی­باشد اما انتخاب واژگان متفاوت از سوی قانونگذار ممکن است این شبه را ایجاد نماید که این دو دارای معانی مختلفی می­باشند.

از سوی دیگر استعمال هریک از واژگان مذکور به تنهایی برای بیان قصد حقیقی قانونگذار کفایت نمی­کند، چرا که قیمت «قیمت روز» می­تواند اعم از «قیمت منطقه­بندی روز» و یا «قیمت عادله روز» باشد و همچنین منظور از «بهای عالده» نیز ممکن است. «بهای عادله روز» و یا بهای عادله در زمان دیگری باشد. چنانچه در تبصره 1 ماده 1 قانون برنامه شهرسازی آمده است:

«بهای عادله عبارت است از قیمت اراضی یکسال قبل از اعلام تصمیم دولت به تملک …..»

بنابراین همانگونه که قانونگذار در ماده 5 قانون نحوه خرید و تملک اراضی از عبارت «بهای عادله روز» برای بیان مقصود نهایی خود استفاده کرده است، ضروری است که این مهم را در سایر مواد قانونی راجع به تملک نیز مورد توجه قرار دهد.

ثالثا به بررسی پرداخت بهای عادله مورد نظر قانونگذار می­پردازیم. پرداخت بهای عادله املاک به یکی از طریق ذیل پرداخت می­گردد:

الف. پرداخت نقدی

همانطوری که پیش­تر نیز گفته شد، تصرف املاک موضوع تملک پیش از پرداخت بهای آن به مالکین –به جز در مواردی که اجرای طرح فوریت داشته باشد- امکان­پذیر نیست. براین مبنا آنگونه که از سایر مفاد قوانین راجعه نیز استناد می­شود، بهای موضوع تملک می­بایست به صورت نقدی به مالکین پرداخت گردد. با این وجود هرگاه بخشی از بهای موضوع تملک به صورت اقساط در آینده به مالک پرداخت گردد، اصل لزوم پرداخت نقدی، مانع بر سر اجرای آن توافق نخواهد بود.

در صورتی که دستگاه اجرایی مطالبات قانونی درخصوص موضوع تملک، نظیر عوارض حق تشرف، سهم خدمات و مانند آن داشته باشد این مطالبات در زمان پرداختن بهای عادله، محاسبه و از کل بهای ملک کسر خواهد شد.

ب. واگذاری اراضی معوض

دستگاه اجرایی مخیر است در صورتی که مقتضی بداند به جای پرداخت نقدی، معادل بهای موضوع تملک به مالکین زمین معوض واگذار نماید. واگذاری اراضی معوض منوط به حصول شرایط اساسی ذیل است:

1. دستگاه اجرایی معتبر است در صورتی که مقتضی بداند به جای پرداخت نقدی، معادل بهای موضوع تملک به مالکین زمین معوض واگذار نماید.

2. اراضی معوض دارای کاربری مشابه با املاک موضوضع تملک باشد.

3. زمین­های معوض اراضی ملی و یا دولتی متعلق به دستگاه اجرایی مربوطه تأمین شده باشد.

درخصوص نحوه تأمین اراضی ملی و دولتی مورد نیاز دستگاه­های اجرایی جهت واگذاری به عنوان زمین معوض، وفق مقررات ماده 69 قانون تنظیم بخحشی از مقررات مالی دولت، در صورتی که این اراضی برای واگذاری در اختیار دستگاه­های دولتی مشمول این قانون قرار داده شود، این واگذاری مشورط به تصویب هیأت وزیران و به صورت بلاعوض می­باشد. اما وفق مقررات نحوه تقویم املاک مورد نیاز شهرداری­ها دولت مکلف گردیده است تا جهت تأمین اراضی معوض، 10 درصد از اراضی و واحدهای مسکونی قابل واگذاری را با قیمت تمام شده به شهرداری اختصاص دهد.

قانون نحوه خرید و تملک اراضی درخصوص واگذاری معوض به صاحبان حقوق کسب و پیشه مقررات ویژه_­­­ای را پیش­بینی نموده و به دستگاه اجرایی اجازه داده است که به جای پرداخت کسب و پیشه تعهد نماید، پس از انجام طرح، محل کسبی را در همان حدود به صاحب حق واگذار نماید.

پ. پرداخت خسارت

اثر حقوقی دیگر تملک نسبت به مالک، علاوه بر پرداخت بهای عادلهف جبران خسارت وارده به وی می­باشد. استفاده از قانونگذار از عبارت کلی «خسارت» در قوانین راجعهخ و عدم توجه به تعیین ضوابط جبران خسارت مالکین، موجبات بروز اختلاف درخصوص مفهوم خسارت و محدوده و نیز چگئنگی جبران زیان در قوانین تملک را فراهم آورده است.

مبحث پنجم: تعدد مراجع سلب مالکیت

بند یکم: شهرداری

مطابق قانون شهرداری­ها، از جمله وظایف شهرداری احداث راه­ها، شوارع و پارک­های عمومی است. در بسیاری موارد، انجام این وظایف مستلزم دسترسی شهرداری به املاک، اراضی یا حقوق مردم نسبت به اعیان و ابنیه­ای است که در مسیر اجرای طرح قرارداد. مطابق قوانین حامک، شهرداری ابتدا باید با کسب رضایت مالک، ملک را تملک کند؛ در صورت عدم حصول توافق، شهرداری وفق ماده 8 لایحه­ی قانونی نحوه­ی خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه­های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مسوب 1358 ملک مورد نظر را در اختیار گرفته و تملک می­کند.[3]

در قوانین موجود برای این مسأله راهکارهای مختلفی پیش­بینی شده است؛ شهرداری­ها برای اجرای طرح­های عمومی خود موظف هستند از این قوانین پیروی نمایند؛ از جمله مطابق ماده­ی 3 لایحه­ قانونی «نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه­های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 12/11/1358، شهرداری مکلف است «توافق» مالکان عرصه و اعیانی مشمول طرح را تحصیل کند. در این صورت با پرداخت مبلغ توافق شده به مالک، ملک تحویل شهرداری می­شود و در فرض عدم توافق، مطابق تبصره یک ماده واحده قانون «نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری­ها» مصوب 28/8/1370 قیمت عرصه و اعیان ملک، توسط هیأت سه نفره­ای از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می­گردد؛ آنگاه شهراری به یکی از روش­های مندرج در تبصره­ی 2 ماده­ی 4 قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه­های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، مشتمل بر ابلاغ کتبی، نشر آگهی و الصاق آگهی در محل، مالک را برای انجام معامله دعوت می­نماید (ذیل ماده­ی 8) تا ظرف مدت یک ماه از تاریخ اعلام، برای انجام معامله مراجعه نماید. پس از گذشت این مدت و با عدم مراجعه­ی مالک، برای بار دوم به مالک اعلام می­شود تا ظرف مدت پانزده روز برای معامله حاضر شود؛ پس از آن شهرداری می­تواند با اعمال مقررات ماده 8 قانون نحوه خرید و تملک، ملک مورد نظر را به تملک خود درآورد.[4]

در رابطه با نحوه تملک اراضی از سوی دولت مطابق قانون زمین شهری مصوب 22 شهریور 1366 ضوابطی مقرر گردیده که در قانون قبلی وجود نداشته است از جمله آنکه مشروعیت و لزوم تملک اراضی موات و دولتی درشهرها برای امر مسکن و خدمات عمومی و ضرورت تصویب ظرح­های دولتی و تأسیسات عمومی، زیربنایی گردیده است.[5]

در ادامه مواردی از قوانین و مقررات اراضی که مجوز سلب مالکیت افراد توسط دولت و شهرداری­ها می­باشد را یادآور می­شویم:

1. براساس بند الف از ماده 6 اساسنامه سازمان عمران شهری اراضی شهری استان مصوب 19 مهر 1358 از وظایف و اختیارات این سازمان «اجرای مفاد قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران مصوب تیرماه 58 و اصلاحیه آن مصوب مرداد 58 و اجرای آیین­نامه مربوطه به نمایندگی دولت جمهوری اسلامی می­باشد.

2. ماده 31 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 مقرر می­دارد: «شهرداری­ها می­توانند برای تأمین نیازمندی­های شهری و عمومی و عمران و نوسازی با تصویب انجمن شهر و تأیید وزارت کشور، اراضی و امالک واقع بین حد مصوب فعلی هر شهر تا حد نهایی مشخص در نقشه­های جامع آن شهر را ظرف مدت پنج سال پس از تصویب نقشه جامع، با پرداخت بها تملک و تصرف کند».

3. مطابق ماده 11 آیین­نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 1371 ضوابط نحوه تملک چنین بیان شده است: «برای تملک زمین­های بایر و دایر از سوی دولت و شهرداری­ها و کلیه دستگاه­هایی که طبق قانون، حق خرید و تملک دارند، رعایت ضوابط زیرضروری است:

الف) دستگاه تملک کننده دارای طرح مصوب بوده و اعتبار خرید زمین نیز تأمین شده باشد.

ب) بالاترین مقام اجرایی دستگاه تملک کننده نیاز به تملک زمین را تأیید نماید.

ج) وزارت مسکن و شهرسازی عدم امکان تأمین زمین مناسب را از زمین­های موات و دولتی در آن شهر اعلام نموده باشد.

د) در شهرهایی که دارای طرح­های مصوب شهری است، کاربری زمین مورد نیاز، منطبق با طرح باشد.

4. ماده 13 قانون مذکور مراحل تملک را اینگونه بیان می­کند: «در مواردی که شماره پلاک و مشخصات ثبتی زمین مورد تملک، مشخص نباشد، دستگاه تملک کننده­ی محل زمین محدوده مورد نیاز خود را در محل مشخص نموده و قبل از انتشار آگهی تملک، نقشه محدوده را بر روی نقشه­های هوایی –در شهرهایی که نقشه هوایی وجود دارد- به اداره ثبت محل ارسال می­نماید.. در این صورت پس از انتشار آگهی و اعلان محدوده مورد نیاز، چنانچه مالکین در مهلت تعیین شده جهت انتقال ملک خود مراجعه ننمایند یا زمین مشاعی بوده و برخی از مالکین مشاع مراجعه نکنند و به طور کلی، در تمام موارد مندرج در تبصره 6 ماده 9 قانون، ضمن تودیع بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت سند انتقال، حسب مورد از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک یا مالکین امضاء می­گردد تا در موقع مراجعه مالکین یا احتساب و کسر مالیات­ها و هزینه­های تعلق گرفته، مبلغ مورد معامله به آن­ها پرداخت شود.»

5. در تبصره 3 ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 1371 (هیأت وزیران) مقرر می­دارد: «در کلیه مواردی که زمین­هایی در طرح­های مصوب دولتی و شهرداری قرار می­گیرد و گواهی عدم امکان تأمین زمین­های مورد نیاز طرح از زمین­های دولتی و موات دریافت شده باشد، باید مراتب به وسیله صاحب طرح به مالک یا مالکین و اداره ثبت اعالم گردد تا از هرگونه نقل و انتقال اینگونه زمین­ها تا انجام مراحل تملک، حداکثر ظرف مدت 18 ماه از تاریخ اعلام به اداره ثبت خودداری گردد. همچنین مراتب باید به شهرداری­ها محل نیز جهت رعایت مقررات قانونی ظرف مدت مزبور اعلام شود.»

6. در ماده 14 آیین­نامه اجرایی قانون زمین شری مصوب 1371 (هیأت وزیران) نیز مقرر می­دارد: «در صورتی که در محدوده اعلان شده برای تملک، زمین وقفی وجود داشته باشد –اعم از اینکه به اجاره اگذر شده باشد یا نشده باشد- اداره اوقاف و تولیان موقوفه مکلفند ظرف 15 روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی و نظریه خود را به دستگاه مجری طرح اعلام کنند و حداکثر ظرف یک ماه، نقشه زمین وقفی و مشخصات آن را ارایه دهند تا حسب مورد نسبت به اجرای آن قسمت از طرح که در زمین­های وقفی است، از سوی اوقاف یا آستان قدس رضوی یا موتلی اقدام یا سند اجاره به نام دولت تنظیم شود یا عوض آن زمین، ضمن رعایت مقررات و قطعه موقوفه و با مصالحه واگذار و طرح اجرا گردد.»

بند دوم. دولت

سلب مالکیت خصوصی از افراد تحت عنوان طرح­های عمرانی و منفعت عام با مجری طرح و ارائه دهنده منفعت عام است. در کشور ایران، نهادهای دولتی و عمومی در اجرای طرح­های عمومی و عمرانی خود با برخورداری و استفاده از اعمال حاکمیت تحت رعایت ضوابطی، به صورت یک­جانبه و بدون در نظر گرفتن قصد و رضای مالکین، مبادرت به تصرغ و تملک اراضی و املاک خصوصی می­کنند. در متون قوانین خاص مثل قانون زمین شهری و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه­های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 مراجع صلاحیت­دار دولتی در تملک مشخص گردیده است. به موجب ماده 1 لایح قانونی اخیرالذکر، هرگاه برای اجرای برنامه­های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه­ها یا مژسسات و شرکت­های دولتی یا وابسته به دولت و همچنین شهرداری­ها و بانک­ها و دانشگاه­های دولتی و سازمان­هایی که شمول قانون نسبت به آن­ها مستلزم ذکر نام باشد و ز این پس دستگاه اجرایی نامیده می­شوند. به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبال به وسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد دستگاه اجرایی می­تواند اراضی مورد نیاز را مستقیمأ یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند برطبق مقررات مندرج دراین قانون خریداری و تملک نماید. در موضوع تملک قهری اراضی، مراجع صالح به تملک اراضی خصوصی، بالطبع نهاد اداره کننده این اراضی نیز می­باشند. به عبارت دیگر وقتی نهاد دولتی یا عمومی اقدام به سلب مالکیت در جهت منفعت عام و اجرای برنامه­های عمومی، عمرانی و نظامی می­نماید پس از انجام تشریفات مربوط به تملک قهری، خود این نهاد به عنوان نهاد اداره کننده اینگونه اراضی، دخل و تصرف در آن زمینه را برعهده داشته تا در جهت اجرای برنامه­ها و سیاست­های دولتی و عمومی مورد نظر، گام بردارد. مراجع دولتی صالح به تملک اراضی خصوصی و اساساً نهادهای دولتی اداره کننده درخصوص اراضی موضوع تملک قهری با توجه به جمیع قوانینی که در این زمینه به تصویب رسیده، عبارت­اند از: وزارتخانه­ها، مؤسسات دولتی، شرکت­های دولتی.[6]

بند سوم: ستاد اجرایی فرمان امام

اجرای احکام قطعیت یافته در دادگاه ویژه اصل 49، با دستور دادگاه صادرکننده رأی، سابقاً برعهده دادسرا بود که با دستور دادستان جرای می­شد. بعد از حذف سیستم دادسرا از نظام قضایی در سال 1373، اجرای احکام در دادگاه انقلاب تشکیل گردید و تحت نظر قاضی اجرای احکام، احکام صادره اجرا می­شد و در زمان کنونی نیز مطابق ماده 26 آئین­نامه نحوه اجرای پرونده­های اصل 49، حسب موضوع حکم صادره، که کیفری یا حقوقی است، مطابق قوانین آئین دادرسی دادگاه­های عمومی و انقلاب در امور کیفری و مدنی، به دستور دادگاه صادرکننده حکم یا دادگاه جتنشین آن، احکام کیفری توسط دادسرای عمومی و انقلاب مستقر در ساختمان دادگاه انقلاب تهران (دادسراری ناحیه 20) و در شهرستان­ها توسط دادسرای عمومی و انقلاب مربوطه و احکام حقوقی نیز در دایره اجرای احکام مدنی که عملاً همان دادیاری­های اجرای احکام کیفری است، ارجاع و در آن­ها اجرا می­شود.

عملیات اجرایی احکام صادره مربوطه به اموال در اختیار ولی­فقیه، توسط ستاد اجرایی فرمان امام تحت نظارت قاضی اجرای احکام صورت پذیرفته و چنانچه اجرای حکم مستلزم دخالت ضابطین دادگستری باشد یا دستور قضایی خاصی نیاز داشته باشد، حسب مقررات از سوی مرجع قضایی اقدام مقتضی به عمل می­آید. احکام غیابی راجع به اموالی که در صلاحیت دادگاه ویژه اصل 49 است، برخلاف قانون آیین دادرسی دادگاه­های عمومی و انقلاب در امور مدنی، (تبصره 2 ماده 306) بدون معرفی ضامن یا اخذ تأمین از ستاد اجرایی به موقع اجرا گذاشتهع می­شود و در صورت مراجعه محکوم علیه و ثبوت استحقاق وی در مرجع قضایی، حقوق متعلقه از سوی ستاد اجرایی تأمین و تدارک می­شود.

در مواردی که حکم به مصادره یا تملیک به نفع ستاد اجرایی می­شود و یا اینکه حکم به تحویل اموال به مالک صادر می­شود، با درخواست ذینع یا قائم مقام قانونی یا وکیل آنان، اجرای احکام ملزم است حداکثر ظرف دوماه حسب مورد دستور تخلیه، رفع تصرف، خلع ید صادر نمتاید. به نظر می­رسد عبارت صادر کند اشتباه است و اجرای احکام باید ظرف دوماه دستور دادگاه را مبنی بر تخلیه اجرا نماید.[7]

درخصوص چگونگی تشکیل ستاد اجرایی فرمان امام گفتنی است، در مورخ 1368 حضرت امام طی نامه­های خطاب به آقایان عسگر اوالدی، مهدی کروبی و حسن صانعی را به عنوان نمایندگان خود راجع به وجوده و اموال مجهول المالک، باالصاحب، ارث بلاوارث و اموالی که بابت خمس و خروج از ذمه و اجرای اصل 49 قانون اساسی و دیگر قوانین در اختیار ولی فقیه است نصب کردند و مقرر گردید نامبردگان از طف ولی  فقیه هرگونه صالح می­دانند در تمام ابعاد فروش، نگهداری و اداره اموال اختیار داشته اشند و نیز تاکید شد که کلیه درآمدهای حاصله در موارد مقرره شرعیه مصرف شود و در حد توان به بنیاد شهید، بنیاد 15 خرداد، بنیاد مسکن، کمیته امداد، سازمان بهزیستی، طرح شهید رجائی و بنیاد جانبازان و موارد دیگر مورد نظر کمک و مساعدت شود.

با این دستور عملا ستاد اجرائی فرمان حضرت امام تشکیل گردید و د واقع ستاد فوق به عنوان نهاد اجرایی اداره کننده اموال موضوع احکام شعب ویژه اصل 49 درتمامی ابعاد فروش و نگهداری تعیین شد. نکته مهم که در فرمان حضرت امام آمده بود مصادیق احصاء شده صلاحیت رسیدگی شعب ویژه بود که علاوه بر موارد مقرره در اصل 49، دخصوص اموال بلاصاحب، ارث بلاوارث، مجهول المالک، خمس و خروج از ذمه نیز بایستی تعیین تکلیف گردیده و حکم الزام می­شد.[8]

نقش فرامین و احکام حکومتی، در دادگاه ویژه پررنگر از قانون ظاهر می­شود و براین اساس دادگاه ویژه درخصوص اموال در اختیار ولی فقیه طبق فرمان امام به نفع ستاد اجرایی حکم به مصدره یا تملیک صادر می­نماید، و بخشنامه رئیس قوه قضائیه درخصوص صلاحیت ستاد اجرایی که در سمتسازمان اموال تملیکی ذکر شد حاکی از صلاحیت ستاد اجرایی درخصوص اموال مربوط به ولی فقیه بوده و تنها نهاد مأذون در این زمینه شناخته می­شود.

بنابران ستاد اجرایی فرمان امام نهادی حکومتی و نه دولتی در ایران است که مطابق قوانین مأسسات و نهادهای عمومی غیردولتی و به طور مستیم زیر نظر مقام رهبری اداره می­شود و همچنان که که گفته شد آغاز به کار این ستاد در سال 1368 طبق حکم حکومتی بوده است. این ستاد که به ویژه برای اجرای اصل 49 قانون اساسی، و مصادره اموال وابستگان به رژیم سابق و به طور کلی نسبت به اموال در اختیار ولی فقیه تشکیل و مهلتی یکساله برای اجرای اصل 49 قانون اساسی معین شد، امروز س از گذشت بیش از 17 سال، به فعالیت خود ادامه می­دهد.

درسال 1370 با صدور فرمان رهبری برای مصادره اموال وابستگان طاغوت، یهودیان و دیگر اقلیت­های مهاجر و مسلمانان مهاجر، بدون وکیل یا نماینده برای سرپرستی اموال عملکرد ستاد شرایط ویژه­ای پیدا کرد. البته گفتنی است، اصوال ستاد اجرایی صرفا به منظور اجرای اصل 49 قانون اساسی تأسیس نشده بلکه برای تحقق بخشیدن به اصل 45 قانون اساسی نیز به فرمان حضرت امام که اموال در اختیار ولی فقیه را تببین و تحدید نموده­اند ایجاد شده است. اموال در اختیار ولی فقیه در اصل 45 قانون اساسی و ماده 2 قانون سازمان جمع­آوری و فروش اموال تملیکی و ماده 8 قانون زمین شهری و فراز اخیر اصل 49 قانون اساسی و ماده 8 قانون نحوه اجرای اصل 49 قانون اساسی و مواد 866 و 171 و 28 قانون مدنی و تبصره 1 ماده 595 قانون مجازات اسلامی و مواد قانون امور حسبی در مورد غایبین احصا شده است. ستاد اجرایی در مورد اموال موضوع اصل 45 قانون اساسی، من جمله اموال رها شده در زمان انقلاب و جنگ تحمیلی و اموالی که صاحبان آن­ها از اموال اعراض نموده و یا پس از خروج از کشور وکیل یا ولی قهری یا ورثه یا نمایده­های در ایران نداشته و اداره اموال خود را به کسی محول نکرده­اند را سرپرستی و اداره می­کند. به هر تقدیر نهاد اداره کننده درخصوص اموال مشروع همچون اموال بلاوارث و نامشروع همچون اموال حاصل از جرایم مذکور در اصل 49، که در اختیار ولی فقیه قرار دارد، ستاد اجرایی فرمان امام می­باشد که مسئولیت نگهداری، اداره و فروش آن­ها را برعهده دارد.[9]

بند چهارم: سازمان اموال تملیکی

مطابق ماده یک قانون تأسیس سازمان جمع­آوری و فروش اموال تملیکی و اساسنامه آن مصوب 1370: «به منظور جمع­آوری و نگهداری، اداره و فروش کالاهای متروکه دولتی و غیردولتی و ضبطی و قاچاق قطعیت یافته و کالاهای قاچاق بلاصاحب و صاحب متواری و همچنین اموال منقول و غیرمنقول (املاک و مستغلات) و حقوق مالی که بر اثر احکام و قرارهای قطعی مراجع ذیصلاح قضایی و یا تصمیمات مراجع صلاحیتدار اداری و صنفی به انحاء مختل از قبیل ضبط، مصادره و …. و نیز سایر اموالی که در اجرای اصل چهل و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و سایر قوانین تملک و یا تصرف دولت درآمده  یا در می­آید. سازمان جمع­آوری و فروش اموال تملیکی که در این قانون سازمان نامیده می­شود به صورت شرکت دولتی اداره می­شود.» در ادامه ماده 2 این قانون بیان می­دارد: «کلیه اموتل و حقوق مالی که تحت توقیف یا سرپرستی و یا مدیریت دولتی درآمده و یا به هرنحو به تصرف ولت درمی­آید طبق این قانون در اختیار سازمان قرار می­گیرد تا در جمع­آوری و نگهدداری و اداره آن اقدام نماید و فروش این قبیل اموال منوط به حکم قضایی یا قانون است. درخصوص این ماده شایان ذکر است که رئیس قوه قضایی یا قانون است. درخصوص ای ماده شایان ذکر است که رییس قوه قضایی (صادق آملی لاریجانی) طبق بخشنامه­ای مورخ 27/3/92 به شماره 100/15658/9000 به مراجع قضایی سراسر کشور اعلام کرد که ستاد اجرایی فرمان امام تنها نهاد تأسیس سازمان جمع­آوری و فروش اموال تملیکی آمده است، سازان دارای شخصیت حقوقی و استقلال مالی بوده و وابته به وزارت امور اقتصادی می­باشد.» و طبق ماده 4 قانون مزبور سازمان مکلف است وجوه حاصل از فروش اموال موضوع ماده 1 این قانون را پس از احتساب 10% در مورد اموال منقول و 5% در مورد اموال غیرمنقول بابت کرامزد فروش، حسب مورد به حساب­های درآمد عمومی کشور واریز نماید، 10% و 5% مذکور به حساب تمرکز درآمد سازمان در خزانه منظور خواهد شد.

اموال منقول که در اختیار سازمان اموال تملیکی قرار می­گیرد پس از طی مراحل قضایی و نیز اموالی که از طریق مصادره به تملک دولت در می­آید توسط سازمان اموال تملیکی به فروش می­رسد. البته در مورد اموال وثیقه­ای باید متذکر شد که موضوع ضبط وثیقه بعلاوه دستور دادستان (مطابق ماده 230 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392) مبنی بر ضبط وثیقه باید به سازمان جمع­آوری و فروش اموال تملیکی (ماده 1 و 2 قانون تأسیس سازمان جمع­آوری و فروش اموال تملیکی) که دارای نمایندگی در مراکز استان­ها می­باشد، ارسا شود تا برابر مواد قانون یاد شده نسبت به انتقال سند به نام دولت و فروش ازطریق مزینذه و تحصیل مبلغ اقدام گردد.

در ابتدا ممکن است میان وظایف تعریف شده بین سازمان اموال تملیکی و ستاد اجرایی فرمان امام که در قسمت بعدی درخصوص آن توضیح خواهیم داد، تشابه دیده می­شود، ولی با اندکی تأمل مسأله تشابه حل می­گردد؛ ر حقیقت میان این دو سازمان از نظر ماهیتی تفاوت وجود دارد. بعضی از اموال مثل اموال مجهول المالک و بالصاحب و بدون وارث و یا اموالی که بابت خمس باید پرداخت شود و یا اموالی که مطابق اصل 49 قانون اساسی مصادره می­شود. از نظر شرعی در اختیار ولیفقیه است، و ستاد اجرایی متولی اداره این اموال است. بنابراین متولی اموال در اختیار ولی­فقیه ستاد اجرایی است. در بخشنامه رئیس قوه قضائیه این نکته ذکر شده است. لیکن بقیه اموال که در بالا ذکر شد (از جملهف در بخشنامه اموال منقول، قضایی) به سازمان جمع­آوری و فروش اموال تملیکی منتقل می­شود و براساس مقررات اقدام الزم در مورد این کالاها، صورت می­گیرد.[10]

بحث ما در اینجا مربوط به اراضی و املاک و به طور کلی اموال غیرمنقول است؛ لذا صلاحیت سازمان در بخش اموال غیرمنقول مربوط به اموال وثیقه­ای و قضایی می­باشد. اموال موضوع قرارهای تأمین پس از قطعیت دستور دادستان مبنی بر ضبط به نفع دولت باید در اختیار سازمان اموال تملیکی قرار گیرد.

قابل ذکر است هرچند در قانون تأسیس سازمان جمع­آوری و فروش اموال تملیکی نگهداری اداره و فروشاموال توقیفی جزء وظایف سازمان مذکور برشسمرده شده است، اما متأسفانه در عمل موضوع اداره اموال چندان مورد توجه قرار نگرفته و به فراموشی سپرده شده است و فعالیت سازمان جمع­آوری و فروش اموال تملیکی عمدتاً ناظر بر فروش اموال است.

گاهی اوقات این تعدد مراجع توجیه مهمی دارد و علتش این است که دلایل سلب مالکیت متعدد است علی­رغم اینکه این تعدد مغایر اصل شفافیت در حقوق اداری که یکی از اصول مهم و حاکم بر اجرای وظایف دولت است می­باشد ولی به تناسب دلایل متعدد سلب مالکیت توجیه قانونی می­یابد ولی با این حال این یک عیب در حقوق ایران است و خلاف اصول حقوق اداری می­باشد. به نظر می­رسد اگر نهادی مانند سازمان اموال تملیکی صلاحیتش گسترش پیدا کند و به عنوان نهاد اداره­کننده کلیه اراضی باشد از هر نظر مناسب­تر است.

---

[1]  محمدی، امید، تملک اراضی و املاک اشخاص در طرح­های عمومی و عمرانی شهرداری­ها و دولت، 238

[2]  جامه بزرگ، محمد، تملک اراضی توسط دولت و شهرداری­ها، 146

[3] طباطبایی، صافیان اصفهانی، منبع پیشین، 47

[4]  طباطبایی، منبع پیشین، 47

[5]  میرزایی، علیرضا، تملک اراضی توسط دولت و شهرداری­ها، 381

[6]  مشایخ، نصیر، مقاله اداره اراضی سلب مالکیت شده، ویژه نامه پیشگیری از جرم و حقوق مجله علوم اجتماعی، دوره 11، 525

[7]  کهرم، کامرانف سلب مالکیت در دادگاه ویژه اصل 49، پایان­نامه، 1389

[8]  بهنام رودسری، حسین، مقاله چگونگی رسیدگی به پرونده­­های موضوعی اصل 49 قانون اسیا در دادگاه انقلاب، نشریه کانون وکلا، شماره 200

[9]  مشایخ، منصیر، مقاله مبانی فقهی و حقوقی سلب مالکیت توسط دولت، مجله شهر قانون، شماره 15، 145

[10]  مشایخ، منبع پیشین، 145

---

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.