مشاوره حقوقی آپارتمان ها-قسمت های اختصاصی و مشترک آپارتمان ها

قسمت های اختصاصی و مشترک

ساختمان از قسمتهای مختلف تشکیل می شود. زمینی که ساختمان روی آن استقرار و بنا یافته، بامی که روی آن را پوشانده، تأسیساتی که گرما و سرمای ساختمان را تأمین می کند، واحدهای آپارتمانی که مالکان یا متصرفان در آن زندگی می کنند یا به صورت مغازه و آپارتمان به اشتغال می پردازند و سایر قسمتهایی که نیازی به ذکر همه ی آنها نیست، دارای حقوق مشخص اما متفاوتی هستند که تفصيل آنها را متعاقبا خواهیم دید. در یک تقسیم بندی کلی، قانون تملک آپارتمان ها، مالکیت در آپارتمان ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می کند. ماده ی یک قانون مرقوم می گوید: «مالکیت در آپارتمان های مختلف و محلهای پیشه یا سکنای یک ساختمان، شامل دو قسمت است: مالكيت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک». ما این فصل را در دو مبحث مطالعه خواهیم کرد ما در این مشاوره سعی بر آن داریم تا تمام آنچه که در رابطه با مشاوره حقوقی آپارتمان و قسمت های اختصاصی و مشترک آن حائز اهمیت است را ارائه دهیم.

مالكيت قسمت های مشترک

اصولا ساختمان در قطعه زمینی که دارای پلاک ثبتی مشخصی است، بنا می شود. پس از اتمام احداث ساختمان و صدور گواهی پایان ساختمان از سوی شهرداری، وضعیت داخلی آن از دو حالت خارج نیست: یا دارای یک واحد آپارتمان و یا شامل چند آپارتمان (اعم از مسکونی، اداری و تجاری است. ساختمانی که فقط از یک واحد تشکیل شده از شمول قانون تملک آپارتمان ها خارج است و این گونه ساختمان ها را که در واقع به صورت ویلایی است، اصطلاحا «خانه» می نامند. خانه های ویلایی دارای یک واحد بنا، قابل تفکیک نیست و اگر دارای چند واحد مجزا از هم باشند ولو در سطح قرار گرفته باشند (نه در ارتفاع) می تواند به چند واحد آپارتمانی تفکیک شود و مشمول قانون تملک آپارتمان ها قرار گیرد. اما خانه های ویلایی تک واحدی چنین نیست و موضوعا از شمول قانون مرقوم خارج است. چنانچه ساختمان از بیش از یک آپارتمان تشکیل شده باشد اعم از این که آپارتمان ها در سطح یا در ارتفاع ساخته شوند، مالک آن مختار است که آپارتمان های ساختمان خود را از حیث مقررات ثبتی تفکیک کند یا نکند. اگر آپارتمان ها را از هم تفکیک نکند باز هم خارج از مقررات قانون تملک آپارتمان ها خواهد بود و در صورتی که اشخاص متعددی در آن آپارتمان ها ساکن شوند الزاما باید از مقررات قانون مدنی به ویژه مواد ۱۲۰ تا ۱۲۹ و به طور کلی فصل سوم آن قانون، پیروی کنند. ولی چنانچه مالک ساختمان تقاضای تفکیک آپارتمان ها را از اداره ی ثبت بنماید، پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده ی اداره ی ثبت، هر یک از آپارتمان ها دارای پلاک ثبتی مجزا و مستقلی می شوند که بعدا برای آنها، دفترچه (سند مالكيت جداگانه صادر می گردد. گاه، یک سازمان دولتی اقدام به ساخت مجموعه های آپارتمانی می کند و جهت سکونت در اختیار و تصرف کارکنان خود قرار میدهد و لزومی هم به تفکیک آپارتمان ها نمی بیند، این مجموعه ها نیز مشمول قانون تملک آپارتمان ها نیست. به هر حال، مساحت، حدود اربعه و مشخصات قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک ساختمان، عینا در صورت مجلس تفکیکی، قید و سپس در بنچاق و سند رسمی ای که از طرف دفترخانه صادر می شود، نقل می شود. بعضا به طور اجمال در اسناد نقل و انتقال آپارتمان می نویسند: «استفاده از قسمتهای مشترک، طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی مربوط، خواهد بود». در صورت مجلس تفکیکی، قسمتهای اختصاصی و مشترک ساختمان، به طور روشن ذکر می شود و هر مالک با مراجعه به مندرجات آن و بنچاق آپارتمان خود، مالکیت قسمتهای اختصاصی خود را از مشترکات به راحتی تشخیص و مالکیت اشتراکی خود را در قسمتهای مشترک به سهولت باز می شناسد. معهذا پاره ای از اوقات علی رغم ذکر قسمتهای اختصاصی و اشتراکی در صورت مجلس تفکیکی، برخی از مالكين (یا ساکنین) در نحوه ی استفاده از قسمتهای مشترک دچار تردید شده و بعضا جهل به قانون و وجود اغراض گوناگون به غموض و پیچیدگی موضوع می افزاید و مالا اختلافاتی را بوجود می آورد. در این صورت، با استفاده از مقررات قانون تملک آپارتمان ها و عنداللزوم انجام کار کارشناسی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و تطبيق مورد با قانون و احيانا تفسیر موضوع توسط دادگاهها، راه گشا خواهد بود. تفکیک به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر است و در اصطلاح ثبتی به تقسیم یک پلاک با هر کاربری به دو یا چند قطعه در طول یا ارتفاع اطلاق می گردد. تفکیک در ارتفاع از حدود چهار دهه ی اخیر در تهران و شهرهای بزرگ مورد توجه قرار گرفته و با توسعه ی آپارتمان سازی و ساخت مجتمعهای مسکونی انبوه به قصد استفاده و کاربری بیشتر از عرصه، تفکیک اعیان نیز به قانون و مقررات ثبت راه یافته و اکنون جایگاه ویژه ای دارد که می توان گفت، این نوع تفکیک پدیده ی جدیدی است که به واسطه ی پیشرفت علم مهندسی و معماری و دستیابی به سازه های فلزی و بتنی مرتفع، در قوانین و مقررات ثبت پذیرفته شده و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز با اجرای قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه ی آن و استفاده از نظرات کارشناسان ادارات کل ثبت استان تهران و همچنین بهره گیری از نظرات صاحب نظران امور ثبتی، با صدور دستورالعملها و بخشنامه های مفید، راهگشای مشکلات این قانون کم حجم و نارس بوده است. با این که سالهاست در جهت اجرای قانون تملک آپارتمان ها اقدامات تفکیک در ادارات ثبت صورت گرفته و مورد استفاده می باشد، متأسفانه باز هم در عمل مشکلات و پدیده های جدیدی بروز می کند که برای رفع آنها، قانون و آیین نامه جوابگو نبوده و در بخشنامه ها نیز اشاراتی به آن نشده است. لذا جا دارد با توجه به پیشرفتهای همه جانبه، فن ساختمان سازی و پیچیدگی های حاصل از آن در قوانین و مقررات نیز تحقیق و مطالعه ی بیشتر به عمل آید. این تلاش و کنکاش به عهده ی حقوقدانان و صاحب نظرانی است که سالها در ارتباط و درگیر با مسایل حقوقی و ثبتی بوده و با مشکلات آن در عمل مواجه بوده اند». . تفکیک عرصه با تفکیک اعیان از نظر اقدام و ضوابط حاکم بر آنها و از نظر آثار ثانوی، تفاوتهایی دارد. عرصه یعنی زمین و اعیان اعم است از اشجار (درختان و ساختمان. تفکیک آپارتمان ها، همان تفکیک اعیان است. اعیان جمع عین است. عین در مقابل عرصه (زمین) است. منظور از اعیان در اینجا ساختمان است. تفکیک اعیان آپارتمان ها به معنی تفکیک واحدهای آپارتمانی ساختمانی است که برای هر کدام سند رسمی جداگانه ای صادر می شود. تفکیک اعیان توسط اداره ی ثبت اسناد و املاک و با استناد به گواهی پایان کار ساختمانی صورت می گیرد. مالک یا وکیل قانونی او تقاضای تفکیک را که در فرم مخصوص تنظیم می شود از طریق یکی از دفاتر اسنادر سمی به پیوست تصویر مصدق گواهی پایان کار به اداره ی ثبت ارائه میدهد. پس از بازدید نماینده و نقشه بردار ثبت از پلاک مورد نظر، نقشه بردار کروکی تمام قطعات مفروزی (آپارتمان ها) و قسمتهای مشاعی را ترسیم می کند و صورت مجلس تفکیکی که حاوی شرح مختصری از سابقه ملک و شرح قطعات مفروزی با قید مساحت و حدود و همچنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک است تهیه و تنظیم می نماید که پس از طی تشریفات اداری صادر می شود. در صورت مجلس تفکیکی، تمام قطعات مفروزی (آپارتمان، انباری و پارکینگ) با حدود مشخص شده به نحوی که قطعه و یا قطعاتی به عنوان باقی مانده، منظور نمی شود. باید توجه داشته باشیم تفکیک آپارتمان همیشه در ارتفاع که بر روی هم در طبقات احداث شده اند، صورت نمی گیرد بلکه، ممکن است چند واحد آپارتمان یا مغازه که در یک سطح و یک طبقه بر روی عرصه بنا شده باشند، تفکیک شوند. در این صورت عرصه ی آنها، مشترک خواهد بود.

  دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها

(الف) اداره کل ثبت اسناد و املاک استان… به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک آپارتمان ها در کلیه واحدهای ثبتی دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها در ۳۰ بند جهت ابلاغ به واحدهای ثبتی تابعه آن استان به پیوست ارسال می گردد. آنچه باید توجه داشت این است که این ضوابط هنگامی کارساز و ثمربخش خواهد بود که آقایان مدیران کل استان ها بر نحوه اجرای آن نظارت مستمر و دقیق اعمال نمایند. امید است با رعایت کامل نکات ذیل و اجرای کامل دستورالعمل صادره مشکلات و موانع موجود در امر تفکیک آپارتمان ها مرتفع گردد

• پذیرش درخواست تفکیک از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان کار به وسیله مالک یا قائم مقام وی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه می شود افراد غير صالح حق تسلیم درخواست را ندارند.
• متصدی دفتر اوقات که با مسئوولیت رئیس واحد ثبتی از بین کارمندان شاغل و مجرب أو مورد اعتماد تعیین می گردد مکلف است با رعایت دقیق نوبت و مراعات کامل حق تقدم پس از تعیین وقت بازدید و ثبت آن در دفتر، فیش مربوطه را صادر و به متقاضی تسلیم نماید.

• ضوابط تفکیک آپارتمان ها به ویژه رئوس آن و همچنین مدارک لازم برای امر تفکیک آپارتمان به نحوی که برای مراجعین قابل درک باشد أجمالا از طریق تابلو اعلانات واحد ثبتی به آگاهی مراجعین برسد و رعایت نوبت بر اساس زمان مراجعه مردم جزء اصول مسلم قرار گیرد.

• متصدی دفتر اوقات یک روز قبل از موعد تعیین شده پرونده ها را از بایگانی اخذ به ضمیمه درخواستهای واصله نزد مسئوول اداره ارسال می دارد تا با توجه به نوبت ومتناسب با حجم کار نسبت به تعیین نماینده و نقشه بردار اقدام و پرونده را ارجاع دهسد و نام و نام خانوادگی و سمت متصدیان اقدام را در دفتر اوقات منعکس نمايد.

• متصدی تعیین وقت هنگام بررسی تقاضا با توجه به تعداد واحدهای مسکونی و اداری و تجاری قید شده در پایان کار حتی المقدور تعداد پرونده متناسب برای یک روز کاری در نظر بگیرد که انجام نقشه برداری آنها میسر باشد و با توجه به مشکل ایساب و ذهاب و امر ترافیک به ویژه در کلان شهرها موجب مراجعه مجدد مراجعین، نمایندگان و نقشه برداران به محل نگردد.
• نماینده و نقشه بردار پس از بازدید از محل وقوع ساختمان و تطبيق محدوده پلاک ثبتی و گواهی پایان کار صادره با وضع موجود محل چنانچه مانعی برای انجام تقاضا نباشد نسبت به نقشه برداری ساختمان در همان روز اقدام نماید.

در صورتی که به دلیل کثرت واحدهای آپارتمانی نیاز به زمان بیشتری باشد مراتب را ضمن تهیه گزارش با ذکر مقدار کاری که انجام شده و مدت زمانی که برای انجام بقیه کار لازم است به مسئوول واحد ثبتی اعلام نماید، مسئوول اداره چنانچه گزارش را کافی دانست و تأیید کند اجازه ادامه کار را برای یک روز یا روزهای بعد صادر خواهد نمود.

7. نماینده با نقشه بردار ثبت حق ندارد به هیچ علتی موجب بایگانی شدن پرونده قبل از ختم عمليات تفکیکی گردد مگر اینکه گزارش کار را تهیه و تسلیم نموده مسئول اداره دستور کتبی دائر بر بایگانی نمودن پرونده را صادر نماید و بایگانی شدن پرونده به دلائل غیر موجه موجب مسئوولیت شدید خواهد بود.
8. همکاران نقشه بردار باید در موقع برداشت و تعیین طول ابعاد مفسر وزات ساختمان نهایت دقت را در اندازه گیریها نموده به ویژه از لحاظ محاسبه مساحت از هرگونه بی دقتی و مسامحه در این مورد که موجب تضييع حق مالک یا مالکین آپارتمان ها و یا خریداران بعدی خواهد شد، پرهیز نمایند.

مسئوولین واحدهای ثبتی در این مورد مسئوولیت مستقیم داشته و در صورت مشاهده این گونه تخلفات باید بدون هیچ گونه اغماض ضمن معرفی متخلف یا متخلفين مراتب راگزارش نمایند، در غیر این صورت شخصا مسئوول خواهند بود. محمدرضا علیزاده معاون قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (ب): دستور العمل تفکیک آپارتمان ها شماره ۱/ ۶۱ / ۱۶۲۱۹ تاریخ: ۱۳۸۲/ ۵ / ۲۰ نظر به اینکه در ادارات ثبت برای تفکیک آپارتمان ها رویه واحدی معمول نمی باشد و عدم روش یکسان سبب گردیده که کارکنان و مجریان سلیقه های مختلفی را اعمال نمایند ادامه این امر بعضا موجب ابهام در تشخیص حقوق اشخاص می گردد. بدین لحاظ این دستورالعمل تهیه و تدوین گردید تا تفکیک آپارتمان ها هماهنگ و با رویه واحد به عمل آید. لذ مقتضی است من بعد ادارات ثبت اسناد و املاک با رعایت مقررات به ویژه قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به شرح زیر اقدام نمایند

• در مقدمه صورت مجلس تفکیکی باید شماره پلاک اعم از فرعی و اصلی، بخش، نوع ملک، آدرس کامل محل وقوع ملک، شماره ثبت و صفحه دفتر املاک، شماره چاپی سند مالکیت، نام و نام خانوادگی مندرج در سند مالکیت ضمن تطبیق با دفتر املاک و در صورت انتقال رسمی، مشخصات آخرین خریدار و شماره سند انتقال قيد شود. در صورت عدم ثبت خلاصه معامله بدو) نسبت به ثبت آن اقدام شود .
• تفکیک آپارتمان ها براساس گواهی پایان کار آپارتمان ها انجام می گردد. در صورتی که گواهی مذکور با وضع محل منطبق باشد قید مدت اعتبار در گواهی و انقضای مدت آن مانع عملیات تفکیکی نخواهد بود.
• حدود ملک مطابق دفتر املاک و سند مالكيت ذکر و گواهی شود، موارد تفکیک داخل در محدوده آن بوده و با گواهی پایان کار مطابقت دارد. .
• قسمتهای اشتراکی با ذكر نوع و مساحت آنها و به دنبال آن قسمتهای اختصاصی با ذکر تعداد آنها به ترتیب، اول آپارتمان ها دوم انباریها سوم پارکینگ ها با حدود و مشخصات و مساحت و حقوق ارتفاقی تعریف گردد و تعداد کل آپارتمان های مجموعه آپارتمانی و تعداد آپارتمان های هر طبقه قید شود.

مشاعات نیاز به تعریف حدود ندارد، ولی مساحت و موقعیت مکانی آنها باید در نقشه منعکس و در صورت مجلس تفکیکی ذکر شود. حدود و موقعیت مکانی، جهات و مساحت مفروزات تعریف گردد.

• حیاط، حیاط خلوت، درز انقطاع، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان جزء مشاعات محسوب است و مساحت آنها جزء مساحت آپارتمان

اختصاصی محاسبه نمی شود و در بخش مشاعات ذکر می گردد. .

• دیوار فاصل بناء مفروز با مشاعات جزء بنای مفروز محسوب می شود.
• در ساختمان هایی که دیوار فاصل آنها طبق سوابق ثبتی مشترک است و بعدها در اثر تخریب و نوسازی هر ساختمان تبدیل به یک مجموعه از آپارتمان ها گردیده و برای هر مجموعه دیوار جداگانه احداث شده در صورت عدم دسترسی به مالک مجاور جهت اصلاح حد فاصل با احراز عدم تجاوز به یکدیگر و تضییع حق می توان فاصله مزبور را طبق وضع موجود با توضیح اینکه طبق سوابق ثبتی یا سند مالکیت دیوار مشترک بوده تعریف نمود.
• هرگاه در گواهی پایان کار قید شود که مورد تفکیک دارای عقب نشینی است، همسر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایان کار در نقشه ترسیمی منعکس و در صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت قید گردد.
• در مواردی که طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به علت ایجاد پسخ و عقب نشینی و رعایت اصلاحی کمتر از طول اضلاع و مساحت مندرج در سند مالكيت باشد، بدوأ موضوع در صورت مجلس تفکیکی توضیح داده شود، سپس صورت مجلس تفکیکی طبق وضع موجود با رعایت مقررات تنظیم گردد.
• هر چند امکان دسترسی تمام مالكین آپارتمان ها به بام و حیاط که جزء مشتركات میباشد ضروری است، لکن با توجه به اینکه ادارات ثبت اسناد و املاک طبق گواهی پایان کار صادره از شهرداریها مبادرت به انجام تفکیک مینمایند عدم دسترسی بعضی از آپارتمان ها به بام و حیاط مانع از تفکیک نمی باشد ولی باید موضوع اشتراک و عدم دسترسی در صورت مجلس تفکیکی توضیح داده شود و در موقع انتقال آپارتمان ها به خریداران تفهیم و در استاد انتقال و اسناد مالکیت ذکر گردد.
• راه پله ای که منحصرا مورد استفاده یک آپارتمان است چنانچه عملا جزء محدوده آپارتمان باشد و محصور و درب آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی که بتوان حدود آن را جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعریف نمود و در پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مساحت آن جزء آپارتمان قید شده باشد، جزء آپارتمان است. در غیر این صورت جزء مشاعات محسوب می گردد.
• واحدی که در زیرپله احداث شده در صورتی می توان به عنوان واحد مستقل در صورت مجلس تفکیکی ذکر نمود که در گواهی پایان کار به عنوان یک واحد منظور شده باشد، در غیر این صورت پس از استعلام و تأیید شهرداری می توان اقدام نمود.
• در آپارتمان های دوبلکس مساحت راه پله فی مابین قسمت تحتانی و فوقانی جزء تحتانی محاسبه گردد و نیاز به احتساب مساحت آن در طبقه فوقانی ندارد و حدود و مشخصات قسمتهای تحتانی و فوقانی باید جداگانه و جمعا به عنوان یک واحد در صورت مجلس تفکیکی تعریف شود.
• تعداد انباریهای ساختمان و جمع مساحت آنها باید مطابق گواهی پایان کار باشد. اختلاف مساحت انباریها با یکدیگر مانع از تفکیک نیست، مگر اینکه در گواهی پایان کار مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد که در این صورت باید مفاد گواهی پایان کار رعایت شود.

بدیهی است انبار عمومی ساختمان موضوع ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها از شمول این بند خارج و جزء مشترکات محسوب می شود. .

• تعداد پارکینگها و محل استقرار آنها که به صورت مفروزی داخل ساختمان یا حیاط مشاعی می باشد باید با رعایت گواهی پایان کار در روی نقشه مشخص و مساحت و حدود آنها در صورت مجلس تفکیکی درج گردد و پارکینگهایی که در یک امتداد و به دنبال هم واقعاند حق عبور از یکدیگر ذکر گردد و در صورتی که پارکینگ مفروز در حیاط مشاعی واقع است مساحت حياط با کسر مساحت پارکینگ مفروزی محاسبه و در مشاعات ذکر شود و چنانچه تعداد پارکینگ ها برابر تعداد واحدهای تفکیک شده نباشد تعداد واحدهای بدون پارکینگ را در صورت مجلس تفکیکی قید تا هنگام تنظیم سند انتقال مراتب به خریدار تفهیم و در سند انتقال قید گردد.
• در صورت مجلس تفکیکی تصریح شود انباری و پارکینگ باید توأم با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انباری و پارکینگ به تنهایی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمان ها و نیز انتقال مشاعی پارکینگ دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال دو واحد پارکینگ یا بیشتر به مالک یا مالکین یک آپارتمان (به طوری که مالک یا مالکین یک واحد آپارتمان دارای پارکینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پارکینگ شود) صحیح نیست.
• حدود بالکن مسقف که جزء واحد اختصاصی است داخل در محدوده آپارتمان تعریف و مساحت آن ذکر گردد. .
• بالكن غير مسقف (تراس یا ایوان) که در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از اینکه در گواهی پایان کار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفا هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل

و دارای دسترسی است لکن نیاز به ذکر حدود در صورت مجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله ی به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت… مترمربع قید گردد.

• تراسهایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تأسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایان کار با مساحت در قسمت مشاعات ذكر شود. ۲۰- قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. بنابراین می توان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تأسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره می باشد و سایر مالکین آپارتمان ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد، لكن این حق باید در قسمت مشاعات صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالكيت طبقه مزبور با قید اینکه مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد.
• واحدهای تجاری که دارای بالکن داخلی در فضای خود می باشند، باید مساحت و موقعیت مکانی بالکن مذکور در صورت مجلس تفکیکی و ثبت دفتر املاک و سند مالكيت قيد گردد.

قسمتهای متصل به آپارتمان هایی که اختصاص به آن آپارتمان دارد که با اختلاف سطح در محدوده آپارتمان دیگر قرار گرفته حسب مورد جزء محدوده آپارتمان محسوب می گردد.

• نیم طبقه ای که خارج از حدود آپارتمان واقع و طبق گواهی پایان کار از متعلقات آپارتمان است باید حدود و مساحت آن جداگانه در ذیل قسمت حدود آپارتمان مزبور در صورت مجلس تفکیکی و ثبت دفتر املاک و سند مالکیت تعریف گردد.
• قسمتی از فضای واحدی که دارای اختلاف ارتفاع با بقیه آن می باید با قید مساحت و ارتفاع جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود آن ضمن حدود آپارتمان تعریف گردد.
• در صورتی که در یک محدوده پروانه ساختمان نسبت به بلوکهای متعددی صادر شود و مالک یا مالکین با ارائه پایان کار درخواست تفکیک بلوک احداث شده را بنمایند، نظر به اینکه علاوه بر مشاعات موجود در بلوک احداث شده که اختصاص به بلوک مزبور دارد، مشترکان دیگری از قبیل فضای ورزشی و غیره در عرصه کل وجود دارد، باید در موقع تفکیک بلوک مزبور قدرالسهم هر یک از واحدهای تفکیکی را علاوه بر مشترکاتی که اختصاص به بلوک مزبور دارد، از مشترکاتی هم که در عرصه کل وجود دارد و همچنین موضوع تفکیک بلوکهای بعدی و مفروزات و مشترکات آنها به شرح فوق الذکر در صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال قید گردد.
• تغییر وضع و اصلاح ثبت دفتر املاک حسب مورد فقط مستند به سند رسمی و یا آراء هیأت نظارت انجام می شود.
• تغيير وضع در سطح خارجی انباری و یا پارگینگ و تغییر کاربری آنها و تبدیل به واحد جدید نیاز به ارائه گواهی پایان کار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی کلیه مالكين دارد.
• تبدیل یک واحد آپارتمان یا مغازه به یک یا دو یا چند واحد آپارتمان با مغازه نیاز به ارائه گواهی پایان کار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی کلیه مالکین آپارتمان ها دارد.
• هرگاه تغییر وضعیت در اثر اضافه شدن یک یا چند طبقه در پشت بام بنا در قسمت دیگر از مشاعات باشد با توجه به اینکه باید طبقه اضافه شده تفکیک و از طرف مالكین انتقال رسمی شود با درخواست مالکین ساختمان و ارائه گواهی پایان کار جدید، صورت مجلس تفکیکی تغییرات تنظیم و پس از دریافت هزینه تفکیک نسبت به واحد اضافه شده صورت مجلس مزبور جهت تنظیم سند انتقال با حضور و تأیید کلیه مالكين ساختمان به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد.
• در صورتی که قسمتی از محدوده مشاعات به یکی از مفروزات اضافه شود با ارائه گواهی پایان کار جدید و درخواست مالکین صورت مجلس اصلاح حدود تنظیم و با پرداخت هزینه تفکیک صورت مجلس مزبور جهت انتقال رسمی یا صلح حقوق از طرف کلیه مالكين نسبت به قسمت اضافه شده به قطعه مفروزی به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد و چنانچه قطعه مفروزی که قسمت اضافی به آن الحاق گردیده منجر به صدور سند مالكيت شده باشد، موضوع در هیأت نظارت اعلام تا پس از صدور رأي اقدام مقتضی معمول گردد.
• چنانچه یک مجموعه آپارتمانی تخریب و از نو با تغییراتی بازسازی شود پس از ارائه پایان کار و درخواست مالک و یا مالکین باید صورت مجلس تفکیکی تنظیم و در مقدمه آن موضوع تفکیک و تعداد آپارتمان های قبلی و شماره ثبت و صفحه دفتر املاکی که آپارتمان های مزبور در آن ثبت شده و شماره چاپی اسناد مالکیت مربوطه تعریف گردد. سپس طبق بند یک این دستورالعمل صورت مجلس تفکیکی تنظیم و پس از وصول هزینه تفکیکی صورت مجلس مزبور جهت تنظیم تقسیم نامه رسمی بین مالکین و یا تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال شود.

در صورتی که تقسیم نامه رسمی بین مالکین تنظیم شود، سردفتر باید تقسیم نامه را به ضمیمه اسناد مالکیت مربوطه به اداره ثبت ارسال تا پس از اخبار لازم و ثبت مفاد تقسیم نامه در صفحات دفتر املاک اسناد مالکیت مربوطه ابطال و براساس تقسیم نامه مزبور با رعایت مقررات سند مالکیت صادر گردد و هرگاه مجموعه بازسازی شده متعلق به یک مالک باشد یا مالكين بخواهند بدون تنظیم تقسیم نامه رسمی آپارتمانی احداثی را انتقال دهند سردفتر باید پس از توضیح لازم به شرح فوق در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت آپارتمان های قبلی طبق مفاد صورت مجلس تفکیکی و با رعایت مقررات مبادرت به تنظیم سند انتقال نماید و خلاصه معامله را برای ثبت در دفتر املاک به اداره ثبت ارسال تا متصدی مربوطه با توجه به سوابق با اخبار لازم در صفحات دفتر املاک نسبت به ثبت خلاصه معامله طبق مقررات اقدام نماید. محمدرضا علیزاده معاون قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

خدمات مشاوره حقوقی توسط مجموعه پاد با بهترین کیفیت قابل انجام می باشد برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی تلفنی با شماره تلفن 26116691 تماس حاصل فرمایید.